土地少卖2万亿、房子少卖4万亿，专家说“报复性买房”？真扯…

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

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2022年的土地财政怎么样？

前一阵子，财政部公布了2022年前11个月的财政收支，大家最关心的土地出让金收入是51174亿元，同比下降了24.4%。

这是啥水平呢？

2021年，土地收入创造了历史高峰，达到87051亿元，与2022年前11个月的数据相比，有3.6万亿的差额，如果按2021年12月份的突击卖地状况估算，2022年的土地收入预计同比减少2万亿。

如果参考300个重点城市的数据，就更不乐观，2022年，这300个重点城市的土地出让金为4.13万亿元，同比下降了27.73%，按此推算，全国卖地收入比2021年少2.3万亿。

值得指出的是，这还是在大力托市的情况下取得的成绩。大家都知道，2022年买地的主力军是央企、大国企、地方城投公司。

原因很简单，一方面是央企国企和地方真的有钱，由于身份加持，银行也愿意贷款，现金流充裕，就有买地的冲动，另一方面是此前买地的大金主民企去年是真的惨，暴雷的不少，民企别说融资了，就是“活下来”都得用尽全部力气了，面对着巨额债务，很多企业只能保现金流了，于是在卖房上，那真的是花样百出，大蒜小麦换首付、买房送猪、“首年零月供”……

一通操作下来再看上市地产公司市值，都跌回老家了。这还哪有力量再去买地呢？

暴跌的土地收入，对应的是巨大的财政压力，再加上核酸等疫情期间的巨大支出，即便是拼命卖地，也抵不上财政上的亏空，往年的财政压力都在广东、江苏、浙江、山东这些经济大省的身上，其他省份基本只能依靠转移支付，而今年，这些传统大省也是压力山大，能自给已属不易。

所以在去年尾声，各地方在卖房上真的很用力，但大局难改。

于是，很多人开始画饼了，有经济学家说，2023年，被压抑的房地产需求得到恢复，“作为消费品的房地产或将出现上涨甚至报复性反弹”。

他为啥这么说呢？

可能是看到了刚刚经历过一次政策大掉头。

2022年以来，全国300多个城市发布了近1000条调控政策。

进入年底的时候，各种救市政策炸场，尤其是央行和银保监会的一个文件，6个大项16个小项，各种金融政策，后来更是信贷、债券、股权“三支箭”，支持力度也是空前，坊间称其为“史诗级救市”。

而随着政策的逐渐落地，能看到的“钱”就更多了。

信贷方面，有60多家银行落实政策，积极向房企授信，总额度超过了4.8万亿，而获得授信的房企达到了120多家，万科、绿城获得的授信额度超过4000亿，碧桂园3000亿，美的置业1000亿。

债券方面，11月以来，民企债券意向发行规模超千亿元，通过增信担保已发行的债券共10笔，融资总额83.3亿元，民企及混合所有制企业发行的无担保信用债共51亿元。

而股权方面，证监会优化调整股权融资，房企的配股、增发已经开始了，连华夏幸福都能沾到光，而“借壳上市”也在12年后重启，壳资源都经历了一波涨停。

从限制到扶持，180度的掉头，从中央到地方一再重申一件事：房地产重回支柱产业地位。

而报复性买房的逻辑是，支柱嘛，肯定是排在内需的第一位，从投资属性变回消费品属性后，此前的大量需求被压抑，2023年会实现报复性反弹，带动2023年的房地产消费复苏。

“报复性买房”会发生吗？极大的可能性是，不会。

2022年卖了多少房子呢？

统计局数据显示，前11个月，商品房的销售面积12.13亿㎡，同比下滑了23.3%，销售金额11.86万亿，同比下滑26.6%，如果按这个数字来计算，销售均价9777元，已经低于2020年。

市场的千亿房企已经从高峰的43家跌到了20家，百亿房企从112家又减少了50家，收缩已经成为房企的主旋律。

有机构预测，经过2022年底销售冲刺，2022全年的销售面积或将达到14亿㎡，销售额14万亿，如果能够达到的话，与2021年相比，也少卖了4.19万亿。

这4.19万亿，是被压抑的需求，还是消失的需求，话都得分开讲。

2022年前11个月，房地产新开工面积11.2亿㎡，虽然同比下滑了38.9%，但是这些新开工的房子，如果按100㎡/套折算，也有1000多万套，而截至11月底，全国的还有5.5亿㎡的库存，又是550多万套。

盘子越来越大，能接盘的人却越来越少。

2021年，出生人口1062万，而净增人口只有48万，2022年的官方人口数据还没出，如果参考2021年的12%下滑速度，再考虑疫情的影响，2022年出生人口预计不足千万。

而进一步攀升的死亡率，以及疫情带来的超额死亡，2022年中国将首次出现人口负增长，而在更长久的未来，这种趋势可能没法逆转，日韩的例子已经摆在那里了。

现在的销售，依然瞄准的是城镇化的空间，一门心思把房子卖给农民，而城镇化的空间，也在逐渐见顶，新政策不是要繁荣农村，鼓励有志青年到农村去吗？

经过这几年的市场教育，大家都意识到，真正有投资价值的城市已经不多了，而这些城市的通病是，房价已经涨上去了，你说这些城市的房产是消费品，那你肯定是在开玩笑。

其实说一千道一万，报复性卖房最大的敌人，还是收入。

本质上，最大的困扰就是一个字：钱。

虽然这几年的银行信贷在逐渐放松，现在的利率已经与欧美地区倒挂，现在可以说，利息已经很便宜了。

但是，收入跟不上啊。

就在前几天，央行公布了2022年四季度的储户调查报告，收入感受指数是仅次于2020年Q1的低点，而收入信心指数则是近年来的最低值，而就业感受指数和就业信心指数，均为近年新低。

所以，在这种预期之下，存钱已经成为大家共同的选择，去年居民储蓄增加了10万亿，内心戏都是：手里有钱，心里不慌。

投资的在为套牢困扰，吃死工资的，在想方设法保住饭碗，顺带着还要被“做副业”割韭菜，第一批还不起房贷的，房子已经被银行收回去拍卖了，顺带着还因为不够覆盖贷款，再赔一笔钱。

“这个时候你跟我说买房？你莫不是在逗我？”

即便现在防控放松，全国着力恢复经济，但经济不会立马被修复，收入不会瞬时增加，有需没钱，还是刚需吗？

“丈母娘买房”、“生娃买房”也是刚需，但是看看现在适婚年龄人群和育龄人群，还结婚吗？还生孩子吗？

房住不炒，是为民生，而民生的基础，就是对未来有信心。

其实，在央行的调查里面，其实大家也表明了自己的态度，对下一季度房价，14.0%的居民预期“上涨”，53.7%的居民预期“基本不变”，18.5%的居民预期“下降”，13.8%的居民“看不准”。

半数以上的居民预期是“基本不变”，与政策预期其实是一致的。

稳定发展，就是房地产市场发展的主旋律。

当然了，在2022年，房地产市场经过一波风险出清，再加上各种扶持政策加持下，房地产行业还是会有一定的局部复苏迹象的，毕竟真金白银砸进去，也要弄出点响动来。

但，传说中的“报复性消费”、“报复性买房”，大概还是只会出现在传说里。

能不折腾、少折腾、活下去，才是正题。

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