即时：谁与孙宏斌共享董家渡“盛宴”？

三年前，孙宏斌斥巨资从卢志强手中购得上海董家渡项目，如今，融创中国暴雷，该项目能否成孙宏斌的救命稻草呢？

(资料图片)

作者 | 卢泳志

来源 | 野马财经

在经历了出售传闻后，融创中国（1918.HK）最好的资产之一——上海外滩董家渡项目有望迎来白衣骑士。

10月12日，孙宏斌现身北京东直门北大街8号集团总部，主要洽谈融创中国与中国华融（2799.HK）重组其上海董家渡项目等事宜。

有消息称，融创中国、中国华融、中信信托和上海浦发银行共同签订框架协议，合作重组上海董家渡项目。另外，中国华融对融创中国还在商议的流动性支持总额最高可达80亿元。

在此之前，今年2月份，融创中国曾被传拟将京沪两地物业出售予信达资产，以回笼资金缓释流动性压力，其中上海的资产正是董家渡项目。

当时，有消息称，该资产此前已被质押给信达获取融资，如果交易达成将至少为融创中国带来几十亿的现金加持，以应对即将到期的市场债务。

从目前来看，融创中国成功保住了董家渡项目，并且引进了中国华融合作开发，而这也从侧面证实了此前“融创中国与四大AMC谈合作”的传闻。

上海董家渡风云

作为上海明星级别的豪宅，董家渡项目是外滩仅剩的未开发地块，比邻黄浦江、豫园，周边环绕外滩、人民广场等，总建筑面积约62.80万平方米。

2002年，泛海控股（000046.SZ）零成本拿下该地块，只需承担拆迁费用。然而，此后十余年，泛海控股并没有开发该地块，直至出现流动性危机。

来源：外滩壹号院公众号

2018年，泛海控股出现债务危机，短债和货币缺口高达360亿元。当时，泛海控股老板卢志强将董家渡项目卖给了生意场上的老友孙宏斌。

2019年，融创中国以125.5亿元现金、承担23.3亿元债务的代价，收购北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目的全部股权。

当时融创中国在公告中表示，两个项目处于北京及上海核心区域，有助于增加公司在京沪的优质土地储备和市场份额。

在交易完成后，融创中国开发了豪宅项目融创外滩壹号院，先后于2019年7月和9月两次开盘，售价12.1万元/平方米左右，融创中国凭此得到60-70亿元回款。

在尝到甜头后，孙宏斌选择继续驰援老友。2021年上半年，融创中国斥资22亿元向泛海控股收购杭州钓鱼台酒店、杭州民生金融中心等资产。

来源：泛海控股官网

泛海方面表示：“出售资产所得款项，主要用于偿还债务”。尽管孙宏斌多次出手援助，但泛海控股的情况并未明显好转。

与此同时，地产行业遇冷，在房企“三道红线”和银行“两条红线”等政策调控之下，融创中国也出现了流动性问题。

目前，外滩壹号院的二手房成交价格上涨至25万元/平方米左右，但融创中国已经无力独自开发该项目剩余的项目。

因此，今年年初，融创中国曾想把董家渡和泛海卖给信达资产等AMC机构。目前来看，孙宏斌对该项目依然难舍，中国华融的进入也许能助力融创中国恢复些许元气。

孙宏斌消失的“光环”

2021年，地产圈欣欣向荣的景象戛然而止。在去年中期业绩会上，孙宏斌预测，融资和信贷市场、销售市场压力都很大，企业要给自己留有安全边界。

然而，融创中国却没能让自己处于“安全线”内 。去年年底，瑞银发布一份研究报告提到，融创中国表外债约为2000亿元，截至2021年11月30日，有250亿元境内外债券将在2022年末前到期。

来源：罐头图库

面对债务压力，孙宏斌选择“卖子”回血。2021年下半年，融创中国先后两度出售贝壳股份，并且退出杭州两项目股权、出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼三项目。

2022年开年，融创中国接连将4个项目出售予国资，包括：昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权分别转让给首创和武汉城建，常州融誉置业转予厦门国企建发及江苏城开地产集团。

尽管如此，融创中国依然没能避免违约的命运。2022年5月12日，融创中国公告称，公司4月陆续到期的4笔美元债优先票据利息，无法在相关宽限期内偿还利息。

在债务违约后，融创中国和孙宏斌都开始变得低调起来。截至目前，融创中国甚至还未披露公司2021年年报和2022年半年报情况。

来源：罐头图库

融创中国表示，公司董事会及管理层将继续与核数师密切合作，在实际可行情况下尽快刊发2021年度业绩及年度报告、2022年中期业绩及中期报告。

不久前，融创中国曾遭到呈请人陈淮军对公司提出的清盘呈请，融创中国称，公司正在寻求法律措施以坚决反对呈请，并采取一切必要行动保障公司的合法权利。

9月7日，据相关消息，融创计划在2022年年内对外公布重组方案。目前，融创现阶段已开始与债权人小组顾问积极沟通初步重组方案，目前很大部分债权人对公司通过债务重组表示支持。

对于公司的债务重组进展，融创中国表示，公司一直与法律顾问及财务顾问密切合作，共同制定切实可行的债务重组方案，以改善公司流动性、增强集团的主体信用，并保障所有利益相关方的利益。

华融爱地产？

实际上，早在5年前，市场就嗅到了融创中国的风险，尽管当时的孙宏斌正如日中天。

2017年9月19日，有消息称，鉴于监管层对融创风险的关注，中国华融要求自通知下发之日起，公司相关单位与融创中国及其关联企业有合作意向但尚未签约的项目暂缓实施。

第二天一早，融创发布声明做出否认，并强调中国华融并未停止与融创中国的业务合作，在风险可控的前提下，中国华融将会继续保持与融创中国的合作。

来源：微博截图

与此同时，孙宏斌也发微博称，没想到彭博也标题党，也不实报道，也断章取义，也传播谣言。

如今，5年过去了，中国华融依然没有停止对融创中国的援助，也可以说没有停止对地产企业的援助。

今年5月，中南集团牵手中国华融及地方国资，通过成立合作主体的形式向其提供总规模不超过50亿元的资金支持。

8月份，中国华融与阳光龙净集团有限公司（阳光集团）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。

不过，受累于地产行业，中国华融开始出现亏损。今年上半年，中国华融亏损186.09亿元，上年同期盈利16.24亿元；归属于本公司股东的亏损为188.66亿元，上年同期盈利1.58亿元。

来源：罐头图库

在今年上半年业绩发布会上，中国华融总裁梁强表示，净利润大幅亏损的原因主要有两个因素，“第一就是股票组合浮亏近80亿。第二就是受经济下行，特别是房地产行业影响，信用减值计提了170亿的拨备，同比增加了120亿。”

中国华融副总裁、董事会秘书徐勇力表示，从前两年开始，中国华融按照监管要求持续的压降地产敞口。截至上半年，母公司包括非金子公司，整个项目中房地产的风险敞口规模不超过2000亿元，较上年末一直在持续下降。

事实上，2021年底以来，包括银保监会、央行、国资委等监管层不断发声，支持鼓励AMC通过直接收购困难房企银行债权等方式化解地产金融风险。

克而瑞地产研究中心指出，由于出险房企资产参差不齐、债务债权问题复杂等，与AMC的合作进程仍较为缓慢，大多都停留在协议阶段，“AMC+出险房企”模式效果仍有待进一步观望。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，在出险房企尚未进入破产清算程序、还试图努力自救和通过重整来恢复生机的状态下，AMC只能成为这些出险房企自救的配角和资源提供者，而无法成为资产处置的主导者。

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