多指标疲软房地产市场修复受阻？商品房销售降幅扩大 开发投资仍保持增长

受疫情影响，一季度房地产市场表现低迷。

从国家统计局发布的最新数据来看，1-3月份，房地产开发投资、销售、房企到位资金等多指标疲软，其中，开发投资增速进一步下滑，销售额降幅继续扩大，为除2020年1-2月以外最大跌幅。

不过，国家统计局相关负责人表示，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。

该负责人表示，下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。

业内人士预计，自上而下的各种纾困政策接踵而至，热点城市也开始纾困开发商、激励需求端，松绑外围限购等，银行信贷额度在增加，利率还在下降，疫情影响预计在4月份到5月初结束，二季度商品房销售将呈现触底稳定的走势。下半年，预计楼市将比上半年表现好一些。

商品房销售降幅继续扩大

国家统计局的数据显示，1—3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，同比下降22.7%。

3月末，商品房待售面积56113万平方米，同比增长8.2%。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，疫情影响下，市场修复受阻。从销售数据表现看，商品房和商品住宅1-3月销售额累计同比跌幅均继续扩大，为除2020年1-2月以外最大跌幅。

对于销售指标降幅继续扩大的原因，潘浩认为，主要是高基数和疫情反复对长三角、大湾区、东北区域产生了较大影响的叠加，从统计局公布的数据看，东部区域、东北区域销售额累计同比分别下跌了27.7%和33.9%，远高于其他区域。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，一季度，销售面积和销售额降幅是统计数据以来的最低（除2020年），主要原因是疫情影响了上海、深圳、广州等商品房销售的主力区域，再加上去年底以来民企风险爆发加剧了预期转弱，开发商仍以促销为主，居民购房积极性较低。

在潘浩看来，尽管逾70个城市发布了积极政策，但市场和信心的修复还需时间，同时需求端的释放和激励政策将更有助于当前市场的底部修复。

开发投资增速进一步下滑

国家统计局的数据显示，1—3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；房屋新开工面积29838万平方米，同比下降17.5%；土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%。

“当前开发投资增速位于5%以下的水平，且接近零轴，说明开发投资数据偏冷。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，一季度房地产市场面临较大的压力，包括一些既有政策的效应还没完全释放、房企和购房者的信心偏弱、疫情等带来了新的干扰。

对于开发投资增长0.7%，李宇嘉指出，这是有统计数据以来的历史最低水平，仅高于2020年一季度。主要原因是拿地和新开工降至历史最低值，拖累了开发投资。一季度，土地购置下降41.8%，这是历史最低增速，比2020年一季度（-22.6%）还要低，也低于2015年去库存时期的水平；一季度新开工下降17.5%，为2015年以来（不算2020年）的最大降速。拿地和新开工下降，一方面是民企信用风险爆发，拿地积极性降低，很多项目难以复工；二是整顿加杠杆拿地，楼市销售端快速下行，导致拿地能力下降。

“从土地购置面积同比下降41.8%来看，说明房企拿地意愿非常弱。”严跃进说，就现在房企的心态来看，如果销售市场的数据没有实质性的改善，其拿地方面的意愿确实会很弱。另外即便是近期有拿地的房企，也普遍是央企和国企，和去年下半年的特点非常相似，至少民企方面拿地的积极性是不高的。

潘浩也认为，投资继续受市场低迷拖累，销售端的不利使多数房企较难在土地、施工等方面加大投入。房地产从销售到拿地再到融资的链条整体受阻。

严跃进预计，二季度对于房地产的政策会进一步放松，来防范房地产开发投资指标失速或进入负区间。

房企到位资金降幅扩大

国家统计局的数据显示，1—3月份，房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6%。其中，国内贷款5525亿元，同比下降23.5%；利用外资10亿元，同比下降7.8%；自筹资金12395亿元，同比下降4.8%；定金及预收款12252亿元，同比下降31.0%；个人按揭贷款6369亿元，同比下降18.8%。

李宇嘉指出，一季度，房企到位资金下降19.6%，这是有统计数据以来的最大降幅，比2020年一季度还要低。其中，国内贷款下降23.5%，显示银行、信托等对房地产投放的积极性下降。同时，自筹资金连续2个月负增长，意味着除银行信托贷款之外，债券融资等自筹形势也开始收缩，主要是风险偏好，比如新增债券发行主要偏好国企央企。另外，占开发商资金来源的53%的销售回款，一季度下降25.7%，也是统计数据以来的最低水平，意味着疫情冲击、预期转弱、居民收入下降等，导致需求端比较弱势。

房地产市场有望逐步趋稳

值得注意的是，在当前房地产销售下降的情况下，房地产开发投资仍保持增长。

对此，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，主要有以下几个方面的因素：

一是保交付等相关政策的作用。去年底以来，各地区坚持“保交付、保民生、保稳定”，积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产，推进在建项目的建设。一季度，施工期在一年以上的房地产项目，投资增长速度超过10%。随着房地产项目施工建设推进，一季度，房地产开发投资当中建筑安装工程投资同比增长0.9%，拉动房地产投资增长超过0.5个百分点。

二是土地购置费计入的影响。房地产开发投资中，前期发生的土地购置费是随着房地产施工建设逐步计入，相应也支撑了房地产投资的增长。一季度，土地购置费同比增长0.6%，拉动房地产开发投资增长超过0.1个百分点。

此外，尽管房地产销售下降，但是房地产销售总额仍然大于房地产投资总额，房地产销售仍然能够在一定程度上支撑投资。同时，房地产投资保持增长还受到价格因素的影响。今年以来，建筑材料、工程安装等价格涨幅较高，一定程度推高了房地产投资的名义增速。

关于下阶段房地产走势的情况，付凌晖表示，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。

对于未来市场预期，付凌晖表示，下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。

李宇嘉也认为，自上而下的各种纾困政策接踵而至，热点城市也开始纾困开发商、激励需求端，松绑外围限购等，银行信贷额度在增加，利率还在下降，疫情影响预计在4月份到5月初结束，二季度商品房销售将呈现触底稳定的走势。下半年，预计楼市将比上半年表现好一些。

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