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9亿美元债年内到期，“小碧桂园”中梁地产如何闯关？

2022-04-14 21:48:58 来源：凤凰网

（图/视觉中国）

文 | 《财经天下》周刊张文静

编辑 |田晏林

曾经只用三年时间，便将年度销售额从百亿突破千亿的“黑马”房企中梁控股，经过一年的调整，似乎仍没有挣脱勒颈的缰绳。

虽然是在温州起家的浙系房企，但中梁却颇具闽系房企风格。高周转、高杠杆和快速扩张的业务模式曾让它在业内获得“小碧桂园”的称号。

相比于许多房企“爽约”财报季，中梁控股如期公布2021年度业绩似乎让外界看到它的信心，但曾经的高增长模式给企业留下的隐忧，在这两年房地产行业的寒冬期，暴露得较为彻底。

就在财报公布后，近日，国际评级机构穆迪再次下调中梁控股的公司家族评级，从“B2”调至“B3”，展望为负面。且之前两个月，穆迪、惠誉也先后下调评级。两大评级机构均对中梁控股的债务、现金流，及再融资风险表达了担忧。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“评级下调反映出，在未来12-18个月内，由于经营现金流疲弱和到期债务规模庞大，中梁控股的流动性减弱，再融资风险加剧；而负面展望反映出该公司流动性减弱，解决其再融资需求存在不确定性。”

《财经天下》周刊注意到，今年中梁有约9亿美元的离岸债券将到期。而眼下最为紧迫的关口是，5月这家公司有一笔3亿元绿色优先票据即将到期。

偿债大考

中梁控股1993年由杨剑创立，最初起家于温州，后发展至长三角地区。2015年，中梁开始转向布局三四线城市。2016年，中梁控股将大本营迁至上海，开始高速扩张。

2016年到2018年，中梁控股合约销售额从190亿元跃至1015亿元。2019年7月，中梁成功登陆港交所。但随着行业规模见顶，调控趋严，融资环境持续收紧，加之疫情等因素，中梁控股发展势头不复当年。最近两年的业绩指标大幅放缓，债务危机和流动性风险增强。

为保证现金流，中梁控股去年就已经开始低价营销、抓回款。此外，从2021年10月开始，中梁山东区域将投资条线人员调往营销一线轮岗，并设定关键指标与任务。中梁控股内部人士称，房地产步入下行周期，房企拿地较为谨慎，加强销售回款才能确保现金流。投资条线人员轮岗至营销一线，也是顺应行业发展趋势。

但抓销售并未给中梁带来亮眼的业绩。2021年该公司营收761亿元，增长了15%，但净利润只有27亿元，同比下降约28%，与许多企业一样，都陷入增收不增利的怪圈。今年一季度，中梁控股累计合约销售额216亿元，同比下滑55%。

受市场环境影响，房企业绩下滑是行业共象。但除去整体行业因素，横向比较来看，中梁控股一季度的销售业绩也略显尴尬。

机构数据显示，百强房企全口径销售金额同比降幅47%，近4成企业的降幅高于50%。这意味着，在百强房企中，中梁的表现排在行业后列。

未来半年，中梁控股将迎来一场偿债大考。惠誉的研报显示，中梁控股未来6个月将有8.19亿美元的离岸债券到期，其中5月到期2.93亿美元，7月到期4.48亿美元，8月到期1.5亿美元。另据穆迪测算，该公司的无限制现金/短期债务的比率，从截至2021年6月底的1.2倍降至截至2021年底的1.04倍。

挥刀自救

在部分市场人士看来，相比于债务已经暴雷的许多房企，中梁控股或许是有可能顺利“上岸”的房企。

过去的一年，中梁控股采取了较多的自救措施，如停止拿地等资本性开支、加大促销去化与回款力度、出售资产与项目股权回款、股东注资与借款、实行扁平化管理以降本增效等。IPG中国首席经济学家柏文喜认为，这些措施能优化企业现金流，提升自身流动性。

在疯狂的2017年，中梁控股曾平均三天拿下一块土地。但去年6月，主管投资业务的34岁联席总裁李和栗离职。中梁此后也降低了拿地力度。2021年上半年，中梁控股土地投资总额为408亿元，共获取67个土地项目。而到了2021年下半年，公司土地投资总额仅118亿元，新增18个项目。

除此之外，今年初，中梁控股还将控股集团总部相关职能与地产集团总部进行整合，控股总部部分员工将被转岗。据媒体报道，此次裁员人数在200人以上，财务共享、信息化、审计三大业务板块有超100人转岗地产集团。

事实上，从2021年下半年开始，中梁已传出裁员消息。财报里，截至2021年底，中梁有全职员工10317人，比2021年6月末少了近3000人。

近日，市场又传出山东区域总裁齐小创、浙江区域总裁魏光洲以及粤港澳发展集团执行董事兼COO顾继伟离职，或今年在内部开启的组织架构调整有关。《财经天下》周刊尝试联系中梁方面，但未得到回应。

如果说裁员和减少拿地都是为了节省开支，那么将已站在港交所门口的物业服务公司出售，则更凸显出中梁期待“回血”的急迫。

3月29日，碧桂园服务发布公告称，已按现金支付方式收购中梁百悦智佳约93.76%股权，总代价31.29亿元，股权及董事已转让及变更完毕。

中梁百悦智佳原为中梁控股旗下的物业公司，曾经二度冲击IPO，并终于在2021年12月通过了港交所聆讯。一旦成功上市，它将成为母公司中梁控股的最佳融资渠道。然而在过会后，中梁百悦智佳迟迟没有下一步动作，外界最终等来的，是卖身给行业巨头碧桂园服务的消息。

似乎，中梁控股没有足够时间和耐心等待物业公司慢慢上市了。此番果决的处置，的确为中梁赢得了一些时间。2021年11月和今年1月，中梁两次提前归集资金分别兑付了两笔美元债，维持住了稳定局面，也给投资者吃下一颗“定心丸”。

随着债务的密集到期，这家曾经的“黑马”房企，能否闯过接下来的关口？对杨剑的考验还没有结束。