被评级机构看好的秘密，藏在这家房企的年报里

文|AI财经社 李逗

编|姜来

“如果认为长期要出问题，短期的行为就一定要把它砍掉，这就是我们用价值观去判断这个公司有没有问题的一个很重要的原因。”龙湖集团董事长吴亚军在2021年投资会上这样说道。

吴亚军深知，“长期主义”有利于对抗不确定性，帮助企业穿越周期。而在过去几年，龙湖集团始终强调朴素的“生意逻辑”：保持合理的债务结构、现金流持续健康稳定、持续拓宽业务围栏。

经过几年时间沉淀，坚守长期主义的龙湖实现了几个要素——盈利能力好，负债比率低，具备稳定的现金流来源。2022年3月25日，龙湖公告了新一年的财报成绩单，在急转直下的市场环境下仍做到了稳中有增，再次证明了其坚守长期主义的显著效益。

财报显示，2021年全年，龙湖集团合同销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%，且回款率维持在90%以上的高位。销售面积及金额均创历史新高。归属于股东的核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%，兑现承诺。

龙湖集团经营性业务也得到跃级发展：由商业运营、租赁住房组成的投资性物业收入达到104亿元，由物业管理等组成全口径收入达到104亿元，投资性物业收入和物业管理收入达到“双百亿”量级。也就是说，龙湖集团服务引擎在三年内实现从“百亿”到“双百亿”跃级发展。

尽管2021年房地产销售规模再创新高，但毫无疑问，房地产行业已经告别高增长、高运转态势。面对充满不确定性的2022年，龙湖再次重申了回归生意逻辑的重要性，凭借高效的市场化运作能力、优质的主业发展基础、完善的多航道业务布局，以构筑自身坚固的“护城河”。

量入为出，坚守自律的投资和财务纪律

2021年的地产行业，调控如疾风骤雨般袭来，三道红线、两集中管理、预售资金监管、叠加疫情冲击等因素，让行业进入“至暗时刻”，危机感萦绕在每一位房企管理者心中。

为应对行业危机，龙湖在延续以往审慎、严格的财务纪律基础上，采取了一系列谨慎举措，有效控制了行业风险冲击。

2021年，22城“两集中”供地模式下，多地三批次集中供地出现溢价率回升、流拍率下降现象。在行业拿地氛围整体低迷的背景下，龙湖依旧保持着自己的投资节奏。

“我们也很庆幸在过去几年没有盲目下沉、没有过多布局一些低能级城市，这些低能级城市因为它整体产业的原因，包括人口的流出，包括整个市场的供大于求，我们预判这些低能级城市在今年整个市场是很难恢复的。” 龙湖集团CEO陈序平表示，但鉴于收入和消费力，公司未来将继续聚焦高能级城市。

财报显示，截至2021年末，龙湖的土地储备合计7354万平方米，权益面积为5047万平方米。土地储备的平均成本为5251元/平方米，为当期签约单价的30.9%。“30.9%是一个非常合理的数值，也体现了龙湖的成本管控。”陈序平强调。

除了在土地投资上要效益外，龙湖也始终坚守着良好的财务纪律。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，“今年龙湖集团的刚性还款只有140亿元，其中有99亿是公司债，目前已经还了74亿，从现在开始往后，龙湖集团的刚性还款只有70多亿元，是非常可控的。”

2021年10月20日，惠誉发布修订版评级标准，将29家中资房企列入评级观察名单，并在之后相继下调了数家房企的信用评级。房企信用重塑之下，房地产行业的估值逻辑已经从规模导向逐渐转向利润导向。而行业发展逻辑的改变，促使稳健型房企破土而出，成为最大受益者。

自年初融资暖风吹向民营房企伊始，具备合理债务结构、注重现金流安全、聚焦高能级城市的龙湖，把握了行业的新增长机会。2022年初，龙湖即成功发行了2022年公司债券（第一期），发行规模28亿元，票面利率仅3.49%至3.95%。2月，龙湖再获得了50亿元中期票据的注册通知书，融资渠道畅通。

在全投资级信用评级与“绿档”加持下，龙湖集团融资成本进一步降低，在2017年就已经是境内外全投资级民营房企。截至2021年底，龙湖集团平均借贷成本为4.14%，再创历史新低。

基于稳定的财务表现和较低的融资成本，龙湖继续获得了信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别对其保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。截至2022年3月，龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

“每个新业务都要回归生意逻辑”

挣大钱的时候已经过去，这几乎已经成为业内共识。房企们不再进行盲目的规模比拼、高杠杆扩张等，而是转向稳健发展、精细运营。

但对于一家奉行长期主义的房企而言，仅仅保证财务的稳健型和现金流的充裕，只是前提条件。房企的抗风险力以及可持续发展力，还需要体现在投资性物业的成绩好坏。

实际上，从2021年下半年以来，由于资金普遍紧张，整体投资收紧，集中供地也大多依赖地方国企托底，其中四季度近半数TOP50房企未有拿地。因此，房企的投资动作也能在一定程度反映出企业内力。投资稳定性，成为企业可持续发展的重要支持。

过去多年来，龙湖始终在逐渐加大投资性物业航道上的实践。地产主航道业务外，形成了商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修五大航道业务。在销售市场不确定加大的环境下，这些投资性物业为龙湖的营收和利润组成提供了坚实的支撑。

尽管遭遇了疫情等不确定因素影响，龙湖的投资性物业却迎来了增长期。数据显示，2021年龙湖实现物业投资业务不含税租金收入104.1亿元，同比增长37.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。

商业是龙湖经营业务的第一个发力点，也是龙湖最赚钱的业务。2021年商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%。自2011年开始，龙湖确定“持商业”战略，每年以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业。

过去几年，龙湖每年保持10座以上商场新开业的经营节奏。财报显示，2021年，龙湖新开业12座新商业项目，截至2021年末，龙湖商业进入全国30座城市，累计开业商场达61座，商业出租率达到97%，龙湖商业的整体回报率约6.5%。陈旭平表示，2022年龙湖会有13+5座商场开业，其中13座是重资产，5座是轻资产。

2021年，龙湖的长租公寓品牌“冠寓”迎来盈利元年，全年开业10.6万间，整体出租率为92.9%，其中开业超过六个月的项目出租率为94.3%。陈序平在业绩会上透露，未来龙湖冠寓会保持20%以上的增长速度，但会聚焦近20个有发展空间、年轻人不断涌入的城市。

近年来，尽管长租公寓短期遭到了暴雷冲击，但业务的长期价值仍然存在，这也是龙湖坚守长租公寓赛道的重要原因。根据链家数据显示，预计到2030年，中国的租赁人口将达到3亿，租金规模预计5万亿元。

智慧服务是龙湖经营业务中重要的增长引擎，而龙湖的智慧服务也在2021年迎来即将上市的好消息。过去一年，龙湖智创生活物业管理板块全口径收入达到104亿元，商业运营板块有61个购物中心已经开业实现运营管理和服务，累计获取的商业项目超120个。龙湖管理层表示，未来每年会有滚动项目的接管，目前实管面积已经超过2.6亿方，每年还在保持增长。

提及对投资性物业及其他创新业务的发展要求，陈序平表示，“我们不会缩减在其他业务上的投入，但是我们会让每一个无论是已有的六大主航道业务还是未来的创新业务，都要回归到生意逻辑，回归到现金流、利润的逻辑，争取做一个成一个，也能让未来的创新业务为利润增长提供新的贡献。”

进入2022年以来，国家层面不断重申房地产作为支柱产业的地位，房地产项目并购融资落地、商品房预售资金监督管理政策纠偏、多地下调首付比例等利好信号不断。这意味着，以龙湖为代表的稳健型房企将迎来更好发展，引领行业进入新的发展阶段。

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