泰禾两年未“上岸” 黄其森三人又“落水”

3月16日晚间，一则重大利空击中了闽系房企泰禾集团。其公告称，公司董事长兼总经理黄其森正在协助有关机关进行调查。当晚，联席总裁葛勇在沟通会现场表示：“事情确实比较突然。但作为上市公司，已经有制度安排，有信心应对危机。”据《财经天下》周刊了解，黄其森此前是被福建经侦带走，具体原因尚不清楚。不管事实真相如何，这无疑让深陷危局的泰禾再蒙一层阴影。

撰文 / 李逗

编辑 /董雨晴

3月16日，受利好消息影响，A股、港股地产板块强势上扬，融创中国更创下高达59%的涨幅。然而收盘仅5个小时后，一则重大利空却击中了闽系房企泰禾集团。在此之前，泰禾刚刚收获一次难得的涨停。

当晚约8时许，泰禾集团公告称，公司董事长兼总经理黄其森正在协助有关机关进行调查。8时30分，泰禾集团在北京公馆举行了媒体说明会，联席总裁葛勇在现场表示：“事情确实比较突然。但作为上市公司，已经有制度安排，有信心应对危机。”

随后，泰禾也在其公众号上补充说，“董事长近期可以通过适当的方式参与企业运营决策。”

对于协助调查的具体事由，泰禾方面并未披露。据《财经天下》周刊从知情人士获悉，黄其森此前是被福建经侦带走，具体原因尚不清楚。据该人士猜测，可能是经济上的违规导致。“黄其森自身的资源很多都是不可复制的，比如杭州青山湖的项目就是这类，它是园林式的、城市边缘的风景区，资源非常稀缺，有些项目还涉及到土地性质转变的问题。”

不过，《财经天下》周刊就此消息向泰禾方面求证，得到了其否认的回应。

泰禾方面还在此前公开回应中明确表示，公司已就此事向福建省政府做了专项汇报，并和主要合作伙伴、金融机构进行了点对点沟通，希望确保各方合作伙伴继续支持公司的复工、复产和债务重组工作。不过，3月18日又有媒体消息称，泰禾集团执行副总裁黄曦，集团副总裁林文华早前也被带走协助调查，两人此前曾负责财务方面工作。

2020年6月，泰禾爆雷。近两年来，为了摆脱危局，泰禾进行了多番努力：尝试引入战略投资、和金融机构谈展期，主导项目复工复产等。黄其森突遭调查一事，让这家陷入债务困境的房企再次陷入舆论热议。

直至今日，泰禾集团依然深陷泥沼。假复工、债务重组缓慢等窘况，让外界始终无法消除对这家公司的疑虑。

多次被通报批评

就在黄其森被通报调查的前一天，泰禾集团陷入了一场和盛京银行的借款纠纷。这场纠纷始于2021年12月底，因金融借款合同纠纷，盛京银行将泰禾集团告上了法庭，案件正是在2022年3月15日下午14时由北京金融法院公开审理。

步入2022年初，一笔来自福建证监局的罚单，又成为这家企业上空飘荡的另一朵阴云。1月中旬，福建证监局处罚泰禾集团，主要涉及三项问题：未及时披露项目合作终止事项；未及时披露并表企业减资事项及其进展；对外发布的货值信息依据不充分且未在指定媒体先行发布。

2022年1月，差不多同一时间段，由于挪用预售资金致项目烂尾，北京住建委也给泰禾开了一张1200余万元的罚单。北京一中院裁定，准予住建委对泰禾1200余万元罚款进行强制执行。

事实上，自2018年下半年公司陷入流动性危机以来，泰禾集团及实控人黄其森就已被多家金融机构告上法庭。期间，虽然泰禾时常发布债务展期等消息，释放积极信号，但因违规进行信息披露，也被深交所多次批评处分。

泰禾集团及黄其森因信息披露等原因违规被处分的记录更不止于此。回看近两年：2020年9月4日，因年报披露的财务数据与早前公布经营数据相差太大，黄其森及当时先后两任财务总监被通报批评处分；2020年12月4日，因未及时披露申万宏源证券诉讼致大股东被动减持股份，泰禾集团被给予监管关注处分；2021年3月25日，因未及时披露四川信托47.97亿元诉讼败诉信息，泰禾集团及黄其森被深交所给予监管关注的处分；2021年11月1日，因未及时披露相关信息，泰禾集团及黄其森被深交所给予通报批评处分。

泰禾集团达成债务和解的过程并非一帆风顺。据《财经天下》周刊不完全统计，包括西藏信托、长安国际信托、中建投信托、北京银行、浙商金汇信托、四川信托等在内的多家金融机构都先后通过诉讼要求泰禾集团偿债。

爱企查显示，截至2021年12月30日，泰禾集团累计被申请冻结股权39次（6次已解冻），冻结股权数额达128.64亿元。此外，由于多次陷入债务纠纷，黄其森也多次被列为失信被执行人，被限制高消费。

（图为黄其森）

泰禾的负债窘境

债务到期问题，依旧是泰禾最难过的坎。

2017年，房地产市场迎来了史上最长的一次调控周期，持续3年的限价、限售等政策，让走高端项目路线的泰禾陷入去化困境。Wind数据显示，当前，除了8支违约的境内债券，泰禾集团还有一支境外美元债将于明年7月10日到期。该债券规模为4亿美元（约25.48亿元人民币），票面利率15%。

泰禾集团的财务状况的确难言乐观。财报显示，2021年前三个季度，泰禾集团累计实现营收15.82亿元，同比下降43.64%；累计实现净利润-7.62亿元，相比去年，情况虽然有所好转，但仍为亏损。

随着时间的推移，泰禾的偿债压力也在进一步加大。期内，泰禾集团的负债总额为2045.22亿元，资产负债率91.82%，相比去年同期的1973.75亿元负债总额和86.23%资产负债率，均有所上升。期内，泰禾已到期未归还借款金额达到了495.63亿元，而其手持现金及现金等价物仅有7亿元，对比借款金额，可谓杯水车薪。

陷入巨额债务困境后，黄其森也曾计划进行一系列资产的转卖。2019年年中，黄其森出售了千亿货值给他的福建友商世茂。但直到那时，他仍然坚定地认为泰禾的地买对了。他常挂在嘴边的一句话是，泰禾货值6000亿，负债只有1000亿，卖几个项目就能平衡。

即使如此，泰禾还是栽了个大跟头。咬牙熬过2019年寒冬的黄其森，进入2020年，却又迎来疫情以及新一轮调控。过去一年，泰禾最重要的一项工作便是债务重组，外界一度把万科视为解决泰禾债务方案的“白衣骑士”。2020年7月，泰禾宣布了与万科的战略合作，万科拟以24.3亿元受让泰禾19.9%的股份。

但万科毕竟不是慈善机构，其为最终的交易达成设置了两大门槛：一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可；二是泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

2020年8月28日，万科集团总裁祝九胜曾提出，万科最终能否参股泰禾，取决于三个要素：泰禾的求生欲，金融机构的理解程度，相关部门的姿态与智慧。祝九胜还对泰禾债权人提出忠告，“要么集体沉船，要么集体上岸”。

虽然，由于各种原因，双方并未能达成一系列合作条件，但双方合作的信号，也给泰禾带来了一连串的好运气。据悉，万科曾调度一支由黄耀文、何沁石、单兴海、伍迅、丁盛等人组成的团队，用来协助泰禾操盘部分项目，多个金融机构的债务展期状况也由于万科的信用背书被顺利解决。

此外，多家金融机构和债权人也相继做出让步，如长城资产、民生银行等。泰禾最大的债权方中国华融，同样也就其中一笔4.87亿元债务与泰禾签署长期履行协议，并申请法院中止强制执行。

在近期的一次媒体交流会上，葛勇还曾透露，泰禾曾邀请第三方财务机构对公司做“家底盘点”。结论是，泰禾的资产远远大于负债，“未来公司全部开发完存量后，还将有200-300亿的净现金流”。因此，公司有很高的安全边界。

“虽然仍与部分债权人存在法律纠纷，但在泰禾看来，公司的资产质量相对不错，债务较为集中，这都有利于问题解决。”葛勇还表示，泰禾的债务较为集中，20大合作伙伴覆盖了公司70%的债务。

然而，只有在投入大量资金进行建设盘活后，这些未售物业才能真正变成可以流通的价值。只是，受疫情、资金管辖等影响，原本有效的资金回笼似乎显得有些乏力，“今年的销售行情下，高端产品并不好卖，而泰禾的产品动不动就一个小目标，销售表现上很难有大的提升”。

被质疑的复工复产

战投援手和融资通道暂时无法落实，泰禾只能靠销售来逐渐回血。

除了努力促成同金融机构和解外，泰禾面临的另一难题是：如何让停工已久的项目复工复产。“2022年，泰禾工作重心是复工复产，保品质、保交付，不追求规模，实现小而美。”葛勇说道，“过去一年，泰禾实现70亿销售回款，55个项目全面复工，3000多套房子交付。”

债务危机爆发以来，泰禾的项目一度大范围停工停产。虽然疫情也的确扮演了不可忽视的角色，但是，金融机构的挤兑以及部分股东、合作方萌生退意的窘况，也令这一情况迅速恶化。一些业主也采用各种方式施压，甚至给黄其森送上讽刺意味十足的“锦旗”。

面对当下处境，黄其森曾提出过多个自救计划，包括：全力推进“复工复产复销，重塑信心”；放弃规模化，选择“小而精、小而美”战略转型；强调要“保安全、保品质”进行项目交付。

复工复产复销，作为泰禾手中能握住的重要稻草，是泰禾大力推进的核心工作。泰禾集团官网显示，截至2021年11月底，泰禾集团在北京、福州、南京、厦门、南昌、杭州等多个项目实现复工，并在全国有接近20个项目（批次）开启交付。最近，泰禾官微进一步介绍，其重点难点项目北京院子二期、太原泰禾金尊府等已经开始复工复产。

不过，泰禾的复工复产之路并不轻松。由于资产涉及多个交易方，交易纠纷错综复杂，因此解决项目自身的流动性也存在一定难度。以北京院子二期为例，项目是否能复工，取决于施工方是否能如期进场，同时也需要获得原先项目总包——中铁建的同意。尽管泰禾声称多个项目已经复工，但进展缓慢、开工后又搁浅等现象，引起了许多业主的不满，被指责为“云复工”、“假复工”。

让黄其森头大的债务困境至今也没有真正得到解决。黄其森被调查一事，又再次引发各方不安与猜测，无疑又给事态蒙上一层阴影。

对于泰禾的成败而言，身为创始人的黄其森扮演了太过重要的角色。熟悉黄其森的人评价道，“黄一方面对于金融风险视而不见，另一方面更愿意把牌面押在政策上”。相比最擅长的财务风险控制，他认为，泰禾最核心的竞争力，是对政策的理解力。几轮房地产调控周期里，他把泰禾的净负债杠杆拧到了400%以上的水平。

在赌对时运这件事儿上，黄其森是常胜将军，充满自信。但这在一定程度也决定了他的偏执。不少人认为，泰禾走到今日局面，与黄其森的个人性格有很大关系。对成功押注房地产周期的盲目自信和对金融风险的忽视，让他几番错失了拯救泰禾于水火之中的机遇，最终造就了泰禾愈演愈烈的债务困局，更与数万名业主、债权人、金融机构等长期陷入债务缠斗中。

而现在，黄其森离开后，泰禾的一系列自救行动仍在继续，没有人能说得准，这场自救到底什么时候能结束。

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