泰禾仍在苦战 但黄其森退下战场

泰禾陷入资金危机后，黄其森誓不躺平，带头深入一线，新年第一天就视察项目，具体对门窗、扶手等细节提出要求。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：陈欣苗

编辑：陈涧

设计：岚昇

泰禾还没从泥潭里爬出来，舵手黄其森“出事”了。

3月16日晚间，泰禾（000732.SZ）公告称，公司董事长兼总经理黄其森正协助有关机关调查，董事会已启动应急预案。该事项不会影响公司正常运营，目前各项生产经营工作由公司联席总裁葛勇和王景岗正常主持。

▲泰禾集团公告截图

至于协助调查的具体事由，泰禾方并未披露。

业内多将原因指向，1月13日，福建证监局对泰禾集团及黄其森出具的警示函，当中提及的第二个问题“未及时披露并表企业减资事项及其进展”，尤为关键，这涉嫌违规转移上市公司巨额资金。

迷雾尚待拨开。但黄其森之于泰禾，是妥妥“关键先生”的存在。

带着泰禾急速狂奔，是他；债务危机之下踩刹车，主导自救，也是他；爱露脸打鸡血，递捷报，传导信心，“不躺平”，更是他。

这样的黄其森，下次出现在公众视野，不知会是何时。

苦等救援

黄其森爱惜羽毛。

泰禾引战万科，是他在巨额债务压力下的妥协，代价是让渡19.9%的股权。

但驰援泰禾，万科便是做好“防护”再出手，设置了严苛的前提条件，其中的核心，是泰禾就债务重组达成各方认可的方案，而万科不对泰禾的经营及债务等承担任何责任。

为了拿到24.27亿元的战投资金，黄其森没有懈怠。

2020年下半年，即泰禾公告万科拟入股开始，黄其森便密集与金融机构进行沟通，很多场合也有万科的人士出席。为方便谈判，他一度常驻在北京金融街的一家酒店中。

此后，泰禾确实与一些金融机构达成重组协议，包括渤海银行、民生银行、长城资管等，同意对债务进行展期，涉及珠海、深圳、佛山等项目。

若按公开资料披露，展期的金额也不到200亿，相比泰禾近2000亿的债务，简直杯水车薪。

去年8月，黄其森向媒体透露，一些金融机构最初不能接受泰禾提出的条件，但随着房地产行业的系统性风险逐渐暴露，这些机构也在降低预期。

但仍有金融机构难以与泰禾达成共识，并由此对簿公堂，中原信托、四川信托、浙江金汇信托等，均在列。

比如，与中原信托的金融借款纠纷就已判决，泰禾子公司名下位于郑州鸿宝南路南、姚店堤西路东的土地及其地上地下附属物，已被郑州中院通过公开网络拍卖，成交价6.22亿元，拍卖所得将优先用于偿还对中原信托的欠款。

企查查数据显示，与泰禾相关的司法案件多达828件，泰禾作为被告的占比93.6%；暴雷的2020年，案件激增至511件。

▲图片来自企查查

黄其森很努力，但与债权方的拉锯仍在持续，重组路漫漫。泰禾集团联席总裁葛勇3月16日也表示，泰禾与万科的合作，客观上还没有达成协议约定条件。

泰禾何时能等来万科，仍是个无解的问。而今距离泰禾官宣引战，已过去1年零7个月。

看回这一路来万科的举措和表态，可进可退，从容不迫。

去年中期业绩会上，万科管理层再次回应泰禾问题，说万科一直有一个小组在跟泰禾密切联系，帮忙把关一些专业问题，“符合条件，我们仍然会履约”。

黄其森说，自己做好了“打持久战”的准备。

亲临一线“督战”

不主动，不负责，不拒绝，万科的态度，黄其森大抵也是清楚的。

要走出流动性危机，万科的作用有限，即便是债权人同意债务展期，也仅是以时间换空间，泰禾仍要靠自己。

卖院子的能力，才是黄其森亟待向外界证明的，这是拿到增量资金的关键。

很大程度上，泰禾的院子是他的底气和骄傲。

“品质是泰禾的底线。”黄其森在多个公开场合表达此意，他也透露，泰禾在核心一二线城市有超过3000亿货值的土地储备，“不仅拿地时间早、成本低，而且具有规模大、密度低等得天独厚的稀缺优势，含金量非常显著。”

▲截至2021年6月30日，泰禾集团土储分布

近两年来，复工、复产，保交房，是黄其森的工作重点。

据称，黄其森大量的时间和精力，都花在了项目一线。他前往多个项目现场，一边督促复工复产，一边管控品质。

这期间，他经常带着设计团队、营销团队、品牌团队开会，“一套户型一套户型地过”，每个细节都力求完美，经常开会到半夜两三点。

官微可见，今年新年的第一天，黄其森就带队视察了鼓山院子和福州院子两个项目，要求提升电梯、扶手、门窗等细节，而细节“更能体现泰禾多年做豪宅的底蕴和积累”。

他要求所有管理干部，不能坐在办公室里决策，而是要不断下沉、深入一线，要“听见炮火的声音”。

于是，一路夹杂着“云复工”的争议，泰禾的复工复产复销有了一些进展，涉及北京、杭州、南京、南昌、济南等多个城市。

“2021年，泰禾实现70亿元销售回款，55个项目全面复工，3000多套房子交付。”这是泰禾管理层给出的数据。

官方数据披露，去年9月，北京金府大院取得单月4亿的认购业绩，还出现一个家族一次购买四套的案例。

这个北京金府大院，曾是追求极致高溢价的黄其森，捂盘惜售的项目之一，这是他妥协的缩影。而今顾不得其他了，把货顺利卖出回款，才能提振信心啊。

作用在业绩上，泰禾给出了一份令投资者意外的2021年度业绩预告，期内预计扭亏为盈，从亏损约50亿元，变为盈利1.01亿元-1.32亿元。“公司房地产项目可确认销售收入与上年同期相比大幅增加”，便是原因之一。

▲泰禾2021年业绩预告

当然，利好归利好。

几十亿的销售额，与千亿量级的货值摆在一起，还是有差距的。何况这销售回款也是需要周期的，几百亿的债务仍在累积，利息也在滚动，要补资金窟窿，路还很长。

黄其森方向是对的，但要真正做到，难度也是巨大的。

但他也要迎难而上，“结硬寨，打呆仗”。

难过“万重山”

痛定思痛。这轮危机，骄傲的黄其森罕见地作了反思。

▲泰禾集团董事长黄其森

他在公开场合多次提到“管理”的问题。

跟万科接触后，他感觉自己管理上就是“小学生”。比如，万科的规章制度以及对员工的考核都值得借鉴，以前的管理太松、太粗放；高薪养廉的初衷未能实现，用人标准也一定会和过去不一样。

曾经，黄其森迷信明星职业经理人，高薪抢贤，高峰时，总裁、副总裁，都是10位以上，但对这些高管，他也没多少信任可言。

激进扩张过程中，粗放式的管理，让泰禾踩了不少坑，最直接就是拿错地。

亡羊补牢。

外部看到的消息是，黄其森亲自抓管理，把控战略、运营、产品等各个环节，还精简了管理架构。去年业绩的转盈，也有这部分的功劳，“对各类费用和固定成本进行严格管控”。

高管团队保持稳定，也令他欣慰。就在不久前，公司还迎来新人，原阳光城高管阚乃桂加盟，出任公司执行副总裁，负责成本和招采。

着眼未来，曾将杠杆拉到极致的黄其森，也想通了。

他重新构想中的泰禾，逐渐盘活后，放弃一部分项目，专攻“高端改善”细分市场，至于规模，300亿到500亿就够了，“小而美”。这是他地产生涯的“二次创业”。

自始自终，黄其森的烙印，渗入了泰禾的骨髓里。

看起来，一切都在变好，再看起来，一切，也进行得十分缓慢：债务重组、引战，“雷声大，雨点小”；卖货进度，也难言乐观。

债务如鲠在喉。截至2021年11月30日，泰禾已到期未归还的借款金额，高达495.63亿元。

“泰禾的自救，一定是积小胜为大胜。”黄其森预判，今年的形势，仍是“万重山”，但期待明年，是“轻舟已过万重山”。

可此时的他，已经“消失”了。

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