深圳楼市回归理性：法拍房频频流拍 “只涨不跌”预期不再

过去的一年，深圳法拍房可谓火热，有的成交价甚至高出二手房指导价的两倍。而今年，随着深圳楼市持续降温，二手房成交量创下近十年新低，法拍房市场也逐步回归理性。

在近期的一次法拍房交易中，深圳现象级网红盘华润城润府三期的一套房源，成交单价约13.6万元/平方米，接近片区内的二手房指导价13.2万元/平方米，比周边的实际成交价格便宜了上百万元，引发不少关注。

曾经的高溢价、扎堆哄抢法拍房的情况，如今在深圳再难见到。根据京东拍卖和阿里法拍两个平台数据，2022年1月深圳的法拍房共有331套房源挂拍，同比去年增加166.94%，其中成交套数为113套，较上月下降60套，流拍218套，流拍率达到59.1%。

网红盘法拍房降价280万元成交

前不久，深圳华润城润府三期拍出了一套和指导价相当的法拍房。2月10日，在经过3位竞拍者17次竞价后，该房源最终以1199.6万元的总价成交。

实际上，该套房源在1月中旬就曾挂牌出售，当时的起拍价为1389.56万元，但由于无人出价，最终流拍。时隔一月，房源起拍价下调为1111.6万元，直降近280万元后再次挂牌。

公开资料显示，这套被拍卖的华润城润府三期房源位于项目4栋5203室，是一套面积为88.17平方米的两房住宅。该房源东南朝向、高楼层，算是华润城最好的两房户型。

《中国经营报》记者梳理发现，目前华润城润府三期在贝壳找房上的在售二手房共8套，该区域的中介告诉记者，润府三期最近成交是在2021年11月，成交价为1365万元，折合单价约15.23万元/平方米。也就是说，该套法拍房比市场价低了约160万元。

华润城一直受到深圳购房者的追捧，可以说，从华润城便可窥见深圳楼市近年来的风雨变幻。2020年11月华润城润玺系列一期开盘，1171套房源吸引超1.5万批购房者登记，创造“万人打新”的神话。华润城引发全民“打新”的原因在于，一二手倒挂严重，买到就是赚到。早在2015年，华润城润府系列一期开盘均价为4万元/平方米，2016年二期入市均价7万元/平方米，而现在一、二期的二手房价冲到了15万元/平方米。

不过，随着市场逐渐回归理性，“神盘”也逐渐走下神坛。去年末推出的润玺系列二期，即使以与润玺一期相近的价格13.2万元/平方米入市，开盘也仅售出八成。截至发稿，记者查询深圳房地产信息平台，项目仍有待售房源。

实际上，在近期挂牌的法拍房中，除了华润城之外，记者发现有不少位于热门片区的法拍房遭遇降价、流拍。据了解，2月20日—22日三天内共有40套法拍房源挂拍，其中半数以上为二拍，起拍价格低于二手房指导价，即便如此，二拍房源中依然有不少流拍。

例如位于南山蛇口的海韵家园一套房源起拍价低于指导价近900万元，南山的深圳湾畔花园起拍价低于指导价510万元，宝安区深业新岸线房源起拍价低于指导价270万元等。

法拍房：从“顶流”到无人问津

法拍本属于小众市场，而在2021年，深圳法拍房却频频进入大众视线，市场不断传来高溢价成交的消息。

2021年8月，南山蛇口的招商双玺花园二期一套336平方米的房源挂牌法拍，起拍价5837万元，折合单价17.4万元/平方米，吸引了1.5万人次围观，最终以总价8137万元成交，折合单价24万元/平方米。6月，深圳湾的恒裕滨城二期一套约227平方米的房源以7280万元的总价成交，折合单价约32万元/平方米。上述房源均高出二手房参考价单价13.2万元的两倍。

在法拍房数量方面，2020年全年深圳法拍房在阿里拍卖平台挂牌的数量为1831套，2021年数量增长到了2311套。IPG首席经济学家柏文喜认为，按揭断供以及不能偿还以房屋为抵押的经营性贷款是法拍房的主要来源，也是法拍房数量激增的原因。他认为，法拍房数量的增多，且价格较低，会拉低深圳新房、二手房市场价格。

如今，法拍房市场正逐渐回归理性。深圳市拍小二信息科技有限公司发布的《深圳市2022年1月法拍房数据报告》显示，1月份深圳共有331套法拍房源挂拍，但只成交了113套，流拍218套，流拍率达到59.1%。1月总成交金额约7.4亿元，较去年12月下降34%，与各片区的二手房指导价相比折扣率在82.4%—104.3%之间。

流拍率上涨，成交价格趋于指导价，曾经的“天价”法拍房或将成为历史。

从流拍房源来看，不少属于优质学区房，而且都是深圳学区房的“顶流”。一位长期关注法拍房的购房者告诉记者，法拍房虽然常被看作“捡漏”，但也深受楼市调控的影响。楼市下行期观望情绪浓厚，而且最近二手房市场上越来越多业主按照指导价卖房，价格跟法拍房也差不多了，所以法拍房流拍很正常。

值得留意的是，2022年1月1日起施行的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》明确指出：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

此次司法拍卖房产的政策调整，贯彻“房住不炒”的原则，防止通过司法拍卖投机炒房的行为，堵住房产限购政策的漏洞。除前期已经出台法拍房限购的城市外，全国所有地区不具备所在地购房资格的购买人，已无法参与法拍房竞买。全国来看，通过买法拍房钻限购政策漏洞的办法都已行不通，法拍房降温也成了趋势。

“只涨不跌”预期不再

法拍房遇冷背后是深圳炒房热的退烧。2021年深圳多轮调控后，尤其是二手房指导价政策出台，二手住宅成交量直接腰斩。深圳市房地产信息平台统计，2021年全年成交量仅有4万余套，跌幅近57.7%，创近15年深圳二手成交新低。

根据深圳市房地产信息平台提供的数据，2022年1月，深圳二手住宅共成交1557套，同比下滑64.38%，成交面积为14.73万平方米，同比下跌75.04%，该数据为近十年来的最低值。

深圳龙华区的一位中介人员告诉记者，今年春节期间，他所在的门店每天打200多个电话约访客户，但整个春节7天，门店的二手房带看量为零，整个片区也没有成交。由于二手房成交量持续低迷，业主对于价格也逐渐松动。

随着新房与二手房市场之间的价格差缩小，投资客从中获利空间减少，购房者需求逐渐回归“居住”属性，此前炒作法拍房的投资客也不再盲目相信房价“只涨不跌”。乐有家数据显示，2021年9月，在参考价左右成交房源占比接近40%，10—11月，已有过半房源以接近参考价成交。

新房方面，随着深圳房地产市场长效机制逐步形成，开发商坐等客户上门抢房的日子已经结束。不少新盘打折促销、启动全民营销、买房送礼，但去化变慢仍然是目前楼市的主旋律。据中原地产公布信息，春节期间，有21个住宅新盘选择春节“不打烊”，另有14个项目在大年初五前便开门营业，但市场几乎零成交。

深圳市房地产中介协会统计的数据显示，春节期间（1月31日—2月6日），深圳市新房与二手房成交量（完成产权过户）分别为0套和1套。

在春节后，深圳楼市的房贷利率进一步下降。乐有家研究中心数据显示，目前，深圳房贷利率比较平稳，与1月变化不大，但相比2021年12月，已有不少银行从此前的加45BP调低为加30BP，大大降低了利率。

深圳中原地产总经理郑叔伦认为，市场变化受众多因素影响，当前市场较为低迷，仅仅是房贷利率下调的利好消息，力度还不够扭转整体楼市的局面。稳字当头、稳中求进，也将继续成为2022年楼市的主基调。

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