无力偿债！莆田首富欧宗荣摊牌，正荣地产迈入“ICU”

没有奇迹。千亿正荣，也摊牌了。

2月21日，正荣地产(6158.HK)正就美国境外非美国人士所持现有票据进行交换要约及同意征求。4天前，正荣地产终于从倔强坚持中选择了放弃：公司可用于清偿债务的内部资金日益有限，可能不足以解决于2022年3月5日即将到期的2亿美元债务。

从2月11日的暴跌，到最终坦然迈入违约歧途，留给正荣的时间只有一周时间。

正荣地产实际控制人、福建莆田首富欧宗荣也在风雨交加中，采取了减持行动。港交所股权披露显示，欧宗荣在2月16日内和17日合计卖出6300万股公司股份，涉及金额达5709.47万港元。

这一次，欧宗荣的富豪兄弟能够来驰援吗？

危情一周

冬奥会收官，全国也在降温。春天要来的时候，各种消息并未能够将房地产企业从“ICU”里抢救出来，不少房企的症状还在加剧。

昔日地产黑马正荣地产也倒在了寒风里。

2月18日，正荣地产承认了没钱偿还的尴尬现状。正荣地产宣布卧倒时，也希望得到债权人的同意，试图征求证券实益拥有人的同意，根据同意征求备忘录中所述的作出建议豁免及修订。

手里拮据的正荣地产，或许自知理亏，也试图尽可能拿出一些慰问金来抚慰投资者已经脆弱的心灵。该公司提出，给赞同的投资者支付每1000美元本金10美元的同意费，以及7.5美元的渐增费，预计支付时间为3月28日左右。这些微薄的钱，估计正荣也要好生筹措。

投资者会同意吗？1%的同意费，只是一个姿态。不同意呢，那么正荣地产也就会像曾经傲娇的花样年那样彻底躺平了：“倘若同意征求未能成功实行，本公司可能无法悉数赎回证券，且可能考虑进行替代的债务重组行动。”

对于投资者而言，这只是厄运的开始。正荣地产透露了下一步，对于其他未偿还的境外优先票据也在进行债务管理行动。

送进“ICU”的正荣，或许从未经历过如此惊心动魄的一周。

一周时间里，正荣首先遭遇了一次断崖式暴跌。如果没有经历过一天跌几成，地产企业的生命历程都不算完整。

2月11日收盘，正荣地产跌幅66.39%，正荣服务(6958.HK)跌幅57.7%。当日盘中，正荣地产最高跌幅超过80%。

几天前，同为千亿房产巨头的新力控股(2103.HK)就上演了同样的一幕暴跌。2月8日，新力控股股价突然暴跌，盘中股价最低至0.37港元/股，跌幅91.85%。

很巧的是，新力控股与正荣地产都是近年来神奇崛起的黑马。而且欧宗荣在地产业的拓展与新力控股一样，都是在江西开始。不知道那几天正荣地产的高层看到新力控股暴跌时，是否打寒颤。

其实股票大跌之前，正荣地产的美元债就已经有了异动。2月10日，正荣地产美元债就开始普跌，尤其是3月到期的2亿美金规模的永续债。

投资者的嗅觉一向挺好，毕竟在刀光剑影里的资本市场游走，动物性也得到了激发。

公开信息显示，这笔永续债ISIN编码为XS2013512608，发行于2019年6月中旬，总规模为2亿美元，票息为10.25%。1月4日，正荣地产发布公告称，其已告知受托人及证券持有人，将于2022年3月5日赎回该笔永续债。

从这时候的表态看，正荣地产还算坚强，深情款款地稳住投资者：老乡别走。

然而，市场的各种传闻却在扰乱着投资者的心情。彼时，有市场传言称，“正荣老板突然跑到上海总部布置任务，要重组所有美元债。”当然，正荣地产对于这些传闻嗤之以鼻。

2月11日暴跌之后，正荣地产依然把暴跌原因指向了一些市场传闻。2月14日，正荣地产发布公告称，董事会注意到于2月11日公司股份及离岸债务证券的成交价下跌及成交量增加，其或许归因于互联网上刊发的关于本公司、其控股股东欧宗荣及其离岸债务证券的若干报章。董事会谨此澄清该等报章属不实且虚假，且确认本集团的营运仍属正常，继续照常开展其业务。

然而，随着正荣地产宣告无力偿还后，类似的声明似乎变成了笑话。中国香港监管机构是否应该找有关人员摆谈摆谈？

踩“高压线”

去年以来，评级机构也超级忙。不省事的地产企业，一不留神就跌出境界。

2022年2月15日，惠誉下调正荣地产评级至“B”，列入负面观察名单。几天后的2月21日，惠誉再度出手，将正荣地产的长期发行人违约评级由原先的B级降至C级。正荣地产的优先无担保债务评级也由B级降至C级。正荣地产的违约回收率评级则为RR4，反映违约回收前景普通。

这不是一家评级机构在行动。穆迪将正荣地产的公司家族评级从“B3”下调至“Caa2”，并将该公司的高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa3”。

“Caa2”评级意味着未来12-18个月内流动性较弱，违约风险较高。

随着评级的下调，正荣地产要想在资本市场获得融资的可能性越来越小。

穆迪方面认为，“负面展望反映出，在融资条件严峻的情况下，该公司解决所有短期到期债务的能力存在不确定性。”

冰冻三尺非一日之寒。正荣地产的债务问题是怎样逐步加剧的？

近年来，正荣地产处于相对高速发展状态，保持了黑马姿态。

高速发展中，钱还是绷得紧。

2016年以来，正荣地产的经营性净现金流始终为负；投资性净现金流只有2016年为正，其他年份均为负。

2016年到2020年，正荣的经营性现金流分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元、-140.64亿元和-30.18亿元，连续5年为负。对于房地产而言，主要是因为高速扩张中，钱拿去买地皮去了。

从2017年底到2021年6月底，正荣地产总建筑面积土地储备从1200万平方米迅速增加到2930万平方米。

而且在2021年房地产企业陆续出现问题的时候，正荣地产对于房地产市场依然看好，不断进行新的土地储备。2021年上半年，正荣在长三角等区域增加了356万平方米的土地储备。

钱在不断砸出去购买土地的时候，正荣地产的收益增长却出现了放缓态势。2018年、2019年、2020年，正荣地产收益分别为264.53亿元、325.58亿元、361.26亿元，同比增长分别为32.3%、23.1%、11%。显然，近年来，正荣地产的收益已经大幅度放缓。

此外，正荣地产毛利率也出现了放缓态势。2018年、2019年、2020年，其毛利率分别为22.8%、20%、19.1%。

相应数据并不好看的时候，正荣地产的债务也在持续攀升。2021年上半年，正荣地产总负债2033.05亿元，比2020年的1837.8亿元增加了接近200亿元。

截至2020年末，其剔除预收款后的资产负债率达76.6%，踩中“一条红线”。到2021年上半年，剔除预收款的资产负债率为72.4%，依然在红线内。

截至2021年6月30日，正荣地产拥有尚未偿还银行及其他借款总额453.46亿元，比2020年有所上升。

其中259.92亿元的公司债券及优先票据，也比2020年有所上升。

债务攀升之时，正荣地产依托发债来缓解债务压力。

2021年上半年正荣发行了4笔美元债，其用途基本上都是偿还到期债务。2021年8月又发行了1笔短期美元债。此后发债变得非常困难。惠誉认为，正荣目前基本无法通过资本市场募集资金，不得不依靠合同销售金额来应对偿债问题。

然而，伴随销售低迷持续，正荣地产也难以在大环境下施展过去擅长的腾挪功夫。

销售遇冷

出生于1964年的欧宗荣，是福建莆田人。其家族在中国富豪史上可谓显赫。欧宗荣与弟弟欧宗洪是富豪榜上的常客。欧宗荣还曾位列莆田首富。

闽系企业善于抱团，近年来闽系房地产企业成为十分强劲的一股力量。

欧宗荣有三兄弟，哥哥叫欧宗金，弟弟叫欧宗洪。三兄弟一起经历过早期的贫穷，后经过打拼成为富裕的商人。三兄弟的奋斗史，与那些年崛起的民营企业家相似。底层出生，不断打拼，终成一方富豪。

目前欧宗金坐拥福建欧氏投资集团；欧宗荣是所述为正荣地产及其物业板块正荣服务的实控人；欧宗洪则是融信集团创始人。这几年，正荣地产风光无限时，融信集团也在地产业高歌凯进。

欧氏家族很注重传承，目前欧家二代均进入接班序列。

欧宗荣有三个儿子，大儿子欧国强毕业于北京大学，主修金融专业；二儿子欧国伟毕业于上海交通大学，主修国际经济与贸易专业；三儿子欧国耀毕业于中国人民大学新闻系。

欧宗荣是正荣地产以及正荣服务的实控人。欧国强和欧国伟均在正荣地产担任非执行董事。

欧氏投资集团如今由欧宗金及其两个儿子欧国仁、欧国义分别持股60%、20%、20%，主要经营房地产、教育、基础设施、医疗四大产业。

欧宗洪则是融信中国（3301.HK）实控人，现在这家公司市值经历过持续下跌后比正荣地产略高。融信中国拆分出来的物业板块融信服务也上市了。欧宗洪的儿子欧国飞现任融信集团助理总裁、兼任沪苏区域集团总裁。该沪苏区域集团有着非常重要的地位，主管上海、江苏、山东三大区域的业务。其中，上海为融信总部所在地。

作为闽系房企江湖的一员，正荣地产发展速度是很快的。公开数据显示，2016年正荣地产合约销售额才393.9亿元，第二年就猛蹿到701.5亿元。

2018年正荣地产全口径销售超过千亿人民币，跻身“千亿房企俱乐部”。这一年其还在香港联交所挂牌上市。

2021年是正荣地产“新三年战略”收官之年，亦是“十年战略”的开局之年。如今看来，这个收官之作不太好。

截至2021年12月31日，连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为1456.43亿元，全年1500亿元的销售目标落空。

正荣在公告中也表示，2021年下半年，中国房地产开发商以及为该行业增长及发展提供资金的资本市场经历了一个拐点。用于房地产开发的银行贷款减少，且为买家提供抵押贷款的银行贷款减少，加上买家对房地产开发商完成项目的能力的担忧，对房地产销售产生了不利影响。因此，中国房地产开发商的预售普遍减少。正荣地产2022年1月的合约销售额同比大幅下降了29.5%。

困境之时，从福建莆田一个小山村走出来的欧氏家族，能够齐心协力拯救老二欧宗荣？

2月21日晚间，正荣地产披露的信息显示，其拟对5笔2022年内到期的海外票据展期一年，这5笔债券中4笔为美元债务，合计剩余金额为7.98亿美元，一笔人民币债券金额为16亿元。

瑟瑟风雨中，欧宗荣的正荣地产能够走出"ICU"吗？

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