多地再现两成首付比例

撰文 /《财经天下》周刊李逗

编辑 / 董雨晴

2022年开春，楼市迎来了一个意外的好消息，多地城市的首付政策开始出现实质性松动。

2月17日，一则银行降低首付款至20%的通知在网上引发广泛关注。目前山东菏泽、重庆、江西赣州等地银行对部分符合条件的购房者，将首套房贷首付比例降至20%。而据媒体不完全统计，全国已经有20多个城市上调住房公积金贷款额度、降低二套房首付比例等。

不过，上述首付降至2成的城市中，均为商业银行根据上述政策自主调整，并非整体限贷政策出现变化。与此同时，山东菏泽市工商银行、农业银行、中国银行和建设银行四大国有银行也同步下调了该市个人住房贷款首付款比例。这似乎意味着更高层面对于首付比例降低的认可，给市场释放出了更加积极的信号。

对于全国楼市来说，这一消息无异于给楼市投下一枚重弹。相比降准、降息、降低公积金贷款额度等，降低首付比例，对于购房者的购房意愿提升更为直接。外界因此纷纷猜测，受此消息影响，全国楼市是否会因此迎来一波“小阳春”行情？

多地再现两成首付

关于这次率先降低首付比例的调整，菏泽市在2月18日回应称，并未对首付比例进行统一调整，依然执行2016年最低20%的首套房首付比例要求。此次调整是部分银行根据自身情况和房贷需求的自主经营行为。

中信证券研报观点表示，此次菏泽市调整个人住房贷款首付比例，符合政府规定的首付比例各地浮动范围，属于因城施策下的局部合理调整，判断为销售下行背景下的“稳房价、稳预期”应对措施。

在这之前，外界对于山东菏泽更多的认知，是盛产汉服的“曹县”坐落于此。虽然曹县的经济发展程度并不高，但却真实成为了很多小县城城镇化进程中的缩影。

调整首付政策的背后，菏泽楼市的成交量和土地拍卖情况，都不甚乐观。易居研究院数据显示，2022年1月，菏泽城区整月销售新房共约1800套，相较2021年12月的1900套下降约5%，较2021年1月的3100套，下降约42%。而在土地端，2021年全年，菏泽土地成交额为67亿元，不到2018年的三成。

事实上，在“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的政策引导下，各地陆续释放稳楼市的信号。在菏泽明文规定降低首付比例之前， 也曾有城市传出两成首付的消息。比如江西赣州，在春节前就下调了首付比例，首套房可以享受“两成首付”；而重庆，名下无房无贷者近期也已开始执行20%首付比例。

而除了首付比例降低以外，银行贷款利率在近期也出现调整。以粤港澳大湾区城市为例，乐有家研究中心调查统计发现，大湾区不少城市的银行在LPR下调的基础上还降低了BP（基点），为刚需购房者带来“双降”。

不仅如此，上调公积金贷款额度的政策也开始密集出台，早在2021年四季度，多地已经开始进行公积金政策的调整。近期全国已经有20多个城市上调住房公积金贷款额度、降低二套房首付比例等。中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，2021年底公积金政策调整多针对人才、新市民等群体。

除了房贷政策松动，也有地方实打实出台了鼓励政策促进刚需购房。如吉林延吉近期推出了农民进城买房全额补贴契税，还发家电、装修消费券等。其中，家电消费券面额最高可达1500元（消费15000元可使用）。

据不完全统计，最近3个月以来，已有超12个省市发布房地产维稳政策，其中不乏给予购房补贴、下调居民房贷利率等，这意味着相应政策已进入实质性落地阶段。不过，相比上调公积金贷款额度、降低房贷利率，补贴买房等政策而言，降低首付比例带来的消费促进力更强。

“从目前各地出台的房地产政策来看，动作虽然多但影响力并不大。从实际过程看，降低首付是最好的措施。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

楼市初现小阳春信号

多地首付比例降低的调整，给市场留下了新的想像空间。房地产持续许久的销售冷淡行情下，受首付比例降低调整的推动，能否如期迎来小阳春？

2021年底以来，中央一再明确要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。2022年银保监会工作会议也强调要持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

中原地产研究院统计数据显示，2022年1月来，全国房地产调控政策密集，累积房地产调控政策次数超过80次，同比上涨60%以上，其中有接近40个城市发布了稳定楼市的政策。从政策内容看，往年房地产调控以收紧为主，而今年的房地产调控基本集中在稳定楼市，以宽松政策为主。

但回望2022年1月份市场楼市成交情况，尽管楼市政策暖风频频，但销售方面依旧延续了去年的冷淡，购房者依旧处于观望情绪中。

在成交端，楼市的数据可谓“冷静”。中国指数研究院数据显示，2022年春节期间（1月31日-2月6日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降51%。其中，受上海成交规模拉动，一线城市成交规模较去年春节有所增长，二线城市较去年春节降幅在五成左右。

另据诸葛找房数据显示，2022年春节假期重点15城新房成交959套，创近5年新低，同比去年春节下跌42.1%。

成交不甚理想的情况下，房企们也在积极加强去化能力。据克而瑞不完全统计，广州共有96盘售楼处正常营业，其中越秀、保利、万科等企业利用线上线下多措并举吸引客户。

但从实际房企的销售看，情况依旧不乐观。以龙头房企万科销售来看，2022年1月，其实现合同销售金额356亿人民币，按年减少50.2%。“宇宙第一房企“碧桂园的销售也呈现下跌态势。2022年1月，碧桂园归属公司股东权益合同销售金额约人民币363.6亿元，同比减少9.8%。

想要提升购房人买房意愿，市场需要更强的刺激。而“首付比例支持”就是在适当的范围内降低购房者的经济压力，从而达到提高房地产成交量的目标。

中信证券认为，首付比例下降是按揭贷款额度充足的反映，预计地方层面需求侧托底政策还将持续出台，预计3月之后房地产景气度有望见底回升。

而广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为， “当下的住房供求关系，居民对住房市场的预期，银行对住房风险的判断，都与之前完全不同。虽然需求侧政策放松开启，但楼市会趋稳，而不会反弹。

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