买入“老破小”“搏拆迁”的购房者注意了！广东发布老旧小区改造负面清单

城市更新大拆大建、老旧小区“博拆迁”的时代逐步成为过去。

近日，广东省住房和城乡建设厅、广东省发展和改革委员会、广东省财政厅发布《关于进一步促进城镇老旧小区改造规范化提升质量和效果的通知》（以下简称《通知》）。

“以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，随意改建具有历史价值的公园，随意更改老地名”等行为被列入老旧小区改造工作负面清单（试行）。

从去年10月开始，广州首先响应住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。此后，广州的旧改行动就被按下了暂停键，一大批旧改项目被评估核查。

去年底以来，除了旧改项目被核查、旧改计划变动等政策层面原因，部分房企由于出现流动性问题等新情况，也导致了广州旧改市场的变动。《每日经济新闻》记者采访了解到，广州已经有部分旧改项目的改造计划发生变化，亦有部分房企或被动或主动退出。

广州黄埔区一旧改项目 每经记者 黄婉银 摄

另据羊城晚报，“想借大拆大建、旧改搏拆迁补偿？这种想法很危险！”某业内人士跟记者分析，之前老城改造是风口，也有利好政策，不少人准备择机进场，想赚个盆满钵满。“但现在不同，政策风口变了。”

今后老旧小区以微改造为主

“吃到旧改红利的人未必是你”

2020年正是广州黄埔区旧改推进轰轰烈烈的时候，黄埔区、高新区召开决胜三年完成旧村拆迁任务工作推进大会，向各街镇下达攻坚责任书，力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。

如今暂停键的按下和“防止大拆大建”的政策指导令广州整体旧改节奏放缓，但这并不意味着不改造，而是会更看重改造质量和效果提升，以及推进有机更新。

《通知》列出的老旧小区改造工作负面清单有11项分类，除了随意拆除老建筑、搬迁居民等行为，值得注意的还有关于科学合理确定改造计划、改造方案充分征求居民意见等。

负面行为包括：

1、确定年度改造计划未从当地实际出发，超过当地资金筹集能力、组织实施能力，盲目举债铺摊子、增加政府隐性债务；

2、将不符合当地城镇老旧小区改造对象条件的小区纳入改造计划；

3、(对于有历史价值的老城区)破坏老城区传统格局和街巷肌理，随意拉直拓宽道路，修大马路、建大广场；

4、以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。随意改建具有历史价值的公园，随意更改老地名。

5、小区改造方案未经法定比例以上居民书面（线上）表决同意等。

简而言之，今后，老旧小区以微改造为主，如水电煤气、外立面整饰，以及对商业、物业等环节的升级完善，以提高居民生活质量。

这些负面行为可印证2021年12月流传的《广州市住房和城乡建设局关于全市城市更新项目核查工作情况报告》（穗建更新〔2021〕727号）文件内容。文件显示，部分旧改项目的核查意见是需优化调整，调整内容包括完善迁移文物保护手续、拆建比大于2.5等。

广州南沙某旧改项目 每经记者 黄婉银 摄于2020年

由于政策的变动，广州已经有旧改项目变更了改造计划。去年12月底，有广州市越秀区南洋电器厂更新改造二期项目的户主在领导留言板询问，自去年9月底南洋电器厂拆迁停工以及签约停办以来已经过了三月有余，但新的改造方案迟迟没出。

对此，广东省委办公厅信息综合室在2022年1月14日回复称，经广州市核查，南洋电器厂及周边更新改造项目位于越秀区建设街辖内，原计划分两期实施。根据上级部门关于防止大拆大建的要求，现南洋电器厂更新改造二期项目不再实施拆除，一期项目中南洋电器厂内剩余建（构）筑物拆除工作正在有序进行。

广州越秀区五羊新城则走向了“微改造”。

五羊新城自2020年就传出要进行旧改，当时越秀区在领导留言板对五羊新城更新改造的回复是，根据区房管局（更新局）组织编制的五羊新城更新改造方案（阶段性成果），该片区将通过微改造、混合改造和全面改造相结合的方式提升城市空间载体。

到2021年11月，对五羊新城更新改造的回复则变为：关于微改造越秀区将结合小区情况进行评估，按照“尽力而为、量力而行”的原则，确定微改造的范围、方案和计划时序。

这会带来什么影响？据羊城晚报，“最直接的影响，就是短期拆迁预期如果没有了，那么其价值也必将会重构。”该业内人士跟记者举例，五羊新城在传出改造消息前，该片区的老旧小区二手房挂牌价一般在4-5万元/平方米左右。传出改造消息后，其价格一度站上了7万+，同比上涨19%。

如今五羊新城改造有变，相关的预期没有了，流通性也会打折扣。该业内人士总结道：“能吃到旧改红利的人，未必就是你。”

即使前期投入很多，也放弃了

部分房企出现流动性问题也导致了广州旧改市场的变动。

广州黄埔区知识城何棠下旧改的原股东方之一是雪松集团，但目前雪松集团已将持有项目股权的公司雪松文化旅游开发有限公司，转让给区属国企科学城集团。启信宝数据显示，雪松集团在2021年12月退出了雪松文化旅游开发有限公司。

另外，科学城集团还接手了宝能前期曾介入的旧改项目——黄埔区知识城枫下旧改。

而广州荔湾旧改项目海南村意向改造企业为佳兆业，主体公司为广州市佳伦房地产开发有限公司（以下简称广州佳伦）。2021年12月，广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心入股广州佳伦，持股为48.9796%，佳兆业方面持股51%。广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心背后亦有国资持股。

据克而瑞广佛区域不完全统计，2021年合计有16村（旧改）有主体异动（传闻退出、暂缓、国企介入）等的情况，大部分由国企接手。

自身原因之外，也有房企是因为旧改政策环境改变，选择主动退出。在广州拥有旧改项目的一名华南本土房企人士告诉《每日经济新闻》记者，2021年底，公司已经裁掉了大部分旧改方面的人员，“公司几个旧改项目前期即使投入了很多，也都放弃了。”

城市更新赛道的确有诱人之处，但收益往往跟风险对等，城市更新领域本身具有较强的不确定性，当中存在的利益纠纷、漫长的拆迁谈判周期、程序的正当性、资金压力等等，都是开发商们需要一步一步迈过的坎坷。

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