融资大增5成！重点房企迎政策利好，多家评级却被下调，并购债或成新趋势？

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在宽松的信贷政策环境下，1月份TOP30房企融资总量较去年12月大增五成。

不过，与去年同期相比，1月房企融资规模仍下降明显。与此同时，面临美元债偿债高峰，多家房企评级被下调。

业内人士认为，去年末以来，政府端积极释放金融利好信号，国内融资环境适度调节，但上年房企风险事件令海外融资渠道修复缓慢，市场信心有待进一步恢复。面对偿债压力，房企需突破传统借新还旧的模式，寻求更多维的融资渠道和方式，收并购类融资或成为优质房企新的融资渠道。

重点房企融资总量环比增加

1月金融政策暖风持续，央行再次下调贷款市场报价利率（LPR），特别是5年期以上 LPR20个月来首次下调。在宽松的信贷政策环境下，1月TOP30房企融资总量较去年12月明显增加。

上海易居房地产研究院的统计数据显示，1月TOP30房企合计融资规模254.6亿元，环比上升51.2%。其中，新增股权融资规模36.8亿元人民币，环比上升 93.7%，仅融创一家参与配股募资。新增债券融资规模217.8亿元，环比上升 45.7%。

不过，与去年同期相比，1月TOP30房企融资规模仍下降59.4%，其中新增债券融资规模同比下降65.3%。

对于房企融资同比下滑的原因，上海易居房地产研究院认为，主要是美元债发行规模同比骤减，新增规模仅57.03 亿元人民币，较去年同期下滑 85.3%。作为传统发债高峰月，TOP30 房企境内外发债规模较去年均有不同程度下降，美元债信用危机事件对一般民企的再融资形成较大冲击，海外融资渠道修复缓慢。

贝壳研究院也认为，2021年年末，政府端积极释放金融利好信号，国内融资环境适度调节，但结合上年房企风险的集中爆发，资本市场观望情绪犹在，市场信心有待进一步恢复。

从融资成本来看，1月TOP30房企加权发债成本为3.59%，较去年12月下降1.03个百分点。上海易居房地产研究院认为，融资成本下降的主因是1月发债主体多属融资成本较低的国企、优质民企。

具体来看，1月TOP30中9家房企参与新债发行，较去年12月减少3家，去年12月参与发债的民企——碧桂园、龙湖、滨江1月持续发债，且合计融资规模环比提升 171%。国企发债规模占比有所降低，由去年12月的70.8%下降至50.1%，且部分资金为收并购所用。而有流动性压力的民企仍处于融资劣势，现阶段解决流动性的方法主要依赖债务置换/展期、资产处置等。

多家房企信用评级被下调

1月不仅境外债延续低迷，而且多家房企评级被下调。

1月10日，惠誉因禹洲集团债券再融资风险增加而下调其评级至‘CCC-’。惠誉表示，此次评级下调是基于，禹洲集团对其2022年1月到期的5.9亿美元公开市场高级票据进行再融资的可能性降低，且因融资渠道有限，该公司在偿付未来6-9个月内到期的资本市场债务方面可能会面临困难。

1月11日，惠誉下调世茂的评级至"B-"；维持评级负面观察状态。惠誉表示，维持评级负面观察状态是基于，若世茂的流动性和融资渠道进一步恶化、其未能解决即将到期的资本市场债务问题、资产处置无显著进展及/或合同销售额持续大幅下降，则惠誉可能会采取进一步的负面评级行动。

1月19日，惠誉因祥生控股的再融资风险增加下调其评级至‘CC’。惠誉认为，祥生控股持有的现金不足以偿付其将于未来5个月到期的大量资本市场债务，特别是1月23日到期的2.92亿美元票据，因此该公司的信用风险较高。

1月24日，惠誉下调融创的评级至"BB-"；展望负面。惠誉表示，本次评级下调是基于，资本市场剧烈动荡下，融创的财务灵活性趋弱。惠誉预期，融创将利用现金余额偿付其到期资本市场债务。

同日，惠誉下调奥园的评级至限制性违约。奥园于2022年1月19日发布公告称，公司将不再偿付2022年1月到期的美元债券本息，且于30天的偿付宽限期届满之时，公司将不再偿付2023和2024年到期债券的利息。

上海易居房地产研究院指出，叠加美元债偿债高峰、融资收紧、销售下行预期，部分房企如融创、奥园、雅居乐、祥生、融信、富力、 世茂评级被标普/穆迪/惠誉不同程度下调。

克而瑞研究中心也指出，在境外融资环境紧张的同时，房企海外偿债压力仍大。据统计，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月份的到期规模高达627亿，为近两年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。目前，穆迪、惠誉、标普三大评级机构对房企的信用评级以下调为主，多针对已暴雷或发生违约的房企。

并购债或成全年新趋势？

当前，如何顺利处置出险房企的资产，对于行业风险的有效化解至关重要。

上海易居房地产研究院指出，1 月国家对于项目并购的路径指引更加明确，并对并购贷款和债券发行上给予更多优惠政策，如针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标等，在优惠政策的指引下，招商蛇口顺利完成房地产行业首笔并购票据注册。

贝壳研究院认为，房企偿债压力仍较大，结合销售市场下行表现，房企需要突破传统借新还旧的模式，寻求更多维的融资渠道和方式。1月招商蛇口与建发房地产分别成功发行12.9亿元与10亿元并购债，并明确融资用途。这是对2021年末政策的积极响应，预计2022年会有更多的优质房企发行并购债。

2021年12月20日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同时，加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

中指研究院企业事业部研究副总监陈星也认为，招商蛇口、建发的并购债表明关于推动收并购融资的政策已经在央企、地方国企层面落地。同时浦发银行也成功发行首单并购主体债券，主要用于收并购类贷款的发放。结合政策导向可以推断，收并购类融资将成为优质房企新的融资渠道。

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