卖地卖股权！3000亿地产巨头“自救”：连上海外滩核心地块也不要了

泰禾、阳光城、福晟、禹州等相继爆雷之后，闽系房企“带头大哥”世茂集团也岌岌可危，公司抓紧卖地、卖项目、卖股权自救。

1月21日世茂集团公告，以10.6亿元出售上海外滩核心区的一幅优质地块，回笼资金九成用于还债。一个月前，公司刚刚以亏损7.7亿港元的代价打折出售香港一项目22.5%的股权，回笼资金20.86亿港元。几乎同一时间，公司还在股价大跌近八成的情况下低位配股，融资11.73亿港元。

世茂集团紧急输血背后，是自去年10月出现各种“不实传闻”以来销售塌方：去年10月合约销售203.4亿元，同比下跌32%；11月合约销售160.5亿元，同比降幅扩至49%；12月合约销售112.2元，同比降幅竟高达70%。

近期几大国际评级巨头已集体下调公司主体和债项评级，预警可能的风险。2021年中报显示，世茂集团表内负债达4600多亿元，而表外负债没有精确数字。

卖地、卖项目、卖股权

1月21日，世茂集团发布公告，以10.6亿元的总价出售一项目公司股权。该项目公司持有一幅位于上海市黄浦路的土地，使用权面积为4988.5平方米，土地可用作开发商业物业及办公室。公司称，所得款项的90%将用于降低其负债，约10%用于其他一般企业用途。

基金君查了一下，该地块位置正处上海外滩的核心地段，隔黄浦江相望就是陆家嘴国际金融中心和上海地标之一的东方明珠电视塔。

事实上，上海外滩卖地只是这家闽系地产巨头大甩卖的最新案例。此前，市场传闻公司旗下标杆项目之一的上海世茂国际广场也要卖，公司澄清公告没有否认，仅表示并未就出售订立初步协议。而稍早前，公司卖了一个香港的标杆项目。

2021年12月17日晚，世茂集团发布公告，以20.86亿港元的代价出售香港维港汇项目22.5%的股权和对应的销售贷款。该项出售将会给公司2021年财年带来7.7亿港元的亏损。公告显示，维港汇位于香港西南九龙荔盈街6号及荔盈街8号，项目的地盘面积约为15748平方米。

公开资料显示，维港汇是2017年11月世茂集团联合爪哇控股、会德丰有限公司、信和置业及嘉华国际四家公司竞得的住宅项目，是香港当时的总价“地王”，也是世茂集团在香港的第二个住宅项目。但就是这样一个标杆项目，也只能亏本出售。

卖地卖项目之外，公司还通过“卖股权”回血。

就在香港项目出售前三天，公司完成了一轮配股，价格8.14港元，配售股份数1.45亿股，所得款项净额约11.73亿港元，拟“用于偿还本公司债务及用作本集团一般企业用途”。

8.14元配股是个什么概念？2020年8月，公司股价去到35.4港元（前复权），16个月跌去77%之后低位配股。而配股完一个多月，如今股价进一步跌到最新的6.16港元。

“不实传闻”不断

公司接二连三“澄清”

作为全国十强的闽系地产“带头大哥”，世茂集团一向被认为比其他几家稳健，但从去年10月开始，各种“不实传闻”不时曝出。

2021年10月24日，在房产税举国关注背景下，上海一则“房叔抛售同小区93套房产，持有28年、房价翻了100倍，套现4.5亿元”的消息横空出世，立马刷爆社交平台。后经证实，该批房源实际来自世茂旗下一公司。但该批房源最终因为被抵押冻结、无法网签过户等原因无奈取消交易并退款，由此揭开世茂集团流动性危机的冰山一角。

2021年11月5日，网上一则“世茂集团与陆家嘴信托谈延期”的消息不胫而走，仅仅一天前，另一家知名房企佳兆业刚刚爆雷，发生了理财产品兑付逾期。一时间，风声鹤唳、恐慌蔓延，世茂集团遭遇“股债双杀”，当日世茂集团股价大幅收跌超13%，“15世茂02”、“19世茂G2”、“20世茂G1”等多只世茂系债券价格大幅跌超20%。

随后公司紧急澄清，“该等报导内容乃不实资料，经进行内部审查及与陆家嘴信托确认后，本公司谨此知会其股东及投资者，本公司与陆家嘴信托的合作为正常及稳定，以及本公司过 去未发生过逾期或延迟付款的情况”。

但刚澄清完陆家嘴信托的“不实资料”，中诚信托又来“搞事”了。

1月6日，中诚信托公告称，截至公告日“2020年中诚信托诚颐11号集合资金信托计划”存续规模6.45亿元，预计剩余信托期限不超过3个月，“鉴于本信托计划的交易对手方未能在合同约定的时点及时足额的履行差额补足义务，已出现实质性违约”。而共同差额补足义务人上海骞奕和佛山德茂为世茂系参股公司和项目公司。

公司不得不以子公司世茂建设名义公告“说明”：截至2022年1月4日，上海骞奕已陆续归还本金合计7.55亿元，已产生的阶段性利息也已全部结清，上海骞奕总计尚需偿还资金为6.45亿元，目前作为主要还款来源的项目仍然在陆续销售并持续归集资金以备还款中。

几天后又有媒体报导称世茂集团未履行其于某基金下的财务责任，1月11日公司不得不再“澄清”：该基金的借款人并非公司附属公司，但公司旗下两间附属公司对该基金的借款人提供了担保。“据本公司了解，借款人及基金 正讨论还款安排”，公告称。

销售塌方！12月直降70%

虽然“不实传闻”被接二连三澄清，但其对公司销售的影响却是实实在在的。去年10月以来，公司合约销售额拾级而下，到12月直接崩塌，下滑幅度远远超过行业平均。

2021年9月，公司披露合约销售额约为225.8 亿元，较之2020年9月的322.1亿元同比下滑30%，已经显露出滑坡的端倪。但靠着上半年的大幅增长，前9月累计合约销售总额还是有2215亿元，同比增长10%。

2021年10月，公司合约销售额降到203.4 亿元，而2020年10月为300.7亿元，同比降幅32%；前10月累计合约销售2418.4亿元，同比仅上升5%。

2021年11月，合约销售再降到160.5亿元，同比降幅扩至49%；前11月累计合约销售2578.9亿元，拐点随之到来，累计额同比转为下降2%。

2021年12月，其销售额直接跳水到112.2亿元，相比前一年的375亿元，同比降幅高达70%。

这样，2021年公司全年销售额最终定格在2691.1亿元，相较于2020年全年的3003亿元下滑约10%。在2020年底，公司给自己的2021年定目标“本集团2021年物业合约销售额将比2020年增长超过10%以上”。也就是说2021年至少应该达到3300亿元，而实际完成率不到82%。

最后几个月的拉胯，也让公司的行业排名快速下滑，跌出全国十强。根据地产第三方研究机构克而瑞的数据，公司销售排名从2020年的第8跌至2021年的第12名。

值得一提的是，销售额跳水的同时，销售价格也出现了缓慢下降，这意味着后续结算毛利率的降低和盈利能力的下降。2021年9月，公司平均销售单价为每平方米17596元，10月为每平方米17307元，11月为16888元，12月为16729元。

表内负债4600亿

评级机构集体预警

伴随着“不实传闻”，评级机构也开始预警。

最早是2021年12月30日，联合资信决定将世茂建设主体和“19世茂01”“19世茂03”“19世茂04”“20世茂02”“20世茂03”“20世茂04”“20世茂06”信用等级由AAA下调至AA+，评级展望调整为负面。评级公告中指出，房地产市场销售下行给世茂建设销售回款带来压力，削弱了公司经营性现金流，加之预售资金监管严格，世茂建设可用于偿还债务的货币资金规模下降速度快。

同时，联合资信将世茂股份主体及债项信用等级维持“AAA” ，但评级展望调整为负面。

随后，今年1月10日标普将世茂集团的长期发行人信用评级由“B+”下调至“B-”，并将其高级无抵押票据的长期发行评级由“B”下调至“CCC+”。此外，上述评级均被列入负面信用观察名单。但1月13日，标普应世茂集团的要求，撤销了其相关评级。

1月11日，穆迪将世茂集团评级由“Ba3”下调至“B2”，称世茂集团流动性风险上升，短期内有大量债务到期，但融资进度缓慢。

1月12日，惠誉将世茂集团发行人违约评级由“BB”降至“B-”，高级无抵押评级及已发行高级无抵押票据评级同样由“BB”降至“B-”，回收率评级则为“RR4”，所有评级继续处于负面观察。

惠誉估计，2022年世茂集团有约200亿元的公共资本市场债务到期，包括在岸公司债券和离岸票据。截至2021年上半年，其可用现金为530亿元，不包括220亿元的监管账户存款；然而，其中只有一部分处于受评实体层面。世茂集团还有其他义务，如信托融资和约100亿元的资产支持证券，其中56亿元将于2022年到期。

惠誉还表示，世茂集团公布了通过大量资产处置来提高流动性的计划，但这些计划可能需要时间，并存在执行风险。惠誉称，2021年12月世茂集团将其于中国香港特区的项目股权以20亿港元的价格出售，即便如此，相对于该公司2022年资本市场到期规模来说，这笔收益仍然很小。

目前，世茂集团整体债务规模来看，截至2021年上半年表内负债为4636亿元，而总权益为1629亿元，其中包括了高达723亿元的少数股东权益。表外负债则没有精确数据，根据瑞银2021年12月中旬研报的说法，大约为1200亿元。

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