最难一年？2022年，中国楼市10大趋势分析

文|凯风

2022年，楼市会不会逆转？

01

2022年，楼市四问

2021年，堪称中国楼市的大转折之年。

上半年还是万人抢房、房价永远涨的热潮，下半年房企暴雷、房价下行屡见不鲜。

对于房地产的未来，可谓莫衷一是。

关于2022年，市场最关注的问题有四个：

一是，政策见底，市场、房价会不会见底？

二是，坚持房住不炒，还是开启新一轮涨价去库存？

三是，暴雷房企会不会绝境逢生？烂尾楼会不会一烂了之？

四是，房地产税试点，何时落地？

这些问题，其实早已有了政策定调。

02

房住不炒VS涨价去库存

房住不炒，仍在各种场合被频繁提及。

继中央经济工作会议重申“房住不炒”的大原则之后，央行、住建部等部门多次提及这一原则。

近日，住建部部长在接受新华社专访时指出，牢牢 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段。

这次，不仅重申“房住不炒”，而且再提 “房不刺激”，可见楼市政策底线仍在。

可以说，房住不炒，将是 整个十四五时期（2021-2025年）的政策主基调，短期不会轻易改弦更辙。

除此之外，这次专访，还透露出一系列关于房地产政策走向的关键信息：

1、坚决有力处置 个别头部房企房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、 保民生、保稳定”为首要目标……确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

2、保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制， 落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任， 保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到 稳地价、稳房价、稳预期。

3、过去形成的 “高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续 ， “大量建设、大量消耗、大量排放 ” 的城乡建设方式不可持续。

4、房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。

这些定调，释放了什么信号？

03

问题房企：不躺平、不烂尾是底线

问题房企不能继续一“躺”了之，“保交楼”是首要任务。

前不久，中央经济工作会议首提 “精准拆雷”，这次进一步明确将 “保交楼、保民生、保稳定”作为首要目标。

可见，经过半年多的发酵之后，对于暴雷房企的处置思路日益清晰化：

一是，以法治化市场化为原则， 而非通过行政手段兜底。

二是， 既不能任由暴雷房企“躺平”等待救市，更不能让房企借助“大而不倒”形成绑架乃至要挟。

三是，房企要想得到救助，债务危机要想得到化解， “保交楼”就是第一位的。

如果连“保交楼”都做不到，这样的龙头房企显然就失去了救助价值。

此前，恒大多次宣称将“保交楼”作为首要任务，许家印更是喊出了 “不允许任何人躺平”的话，这就是以自救来表态的体现。

面向未来，这一次不会再有一波大水漫灌，让问题房企上岸了，债务重组或许是最佳选择。

日前， 恒大已成立债务化解委员会，其中不乏国企、不良资产处置公司。

恒大债务化解委员会，共有7名成员，除了包括许家印在内的2名恒大高管之外，其他5名成员均来自外围：

既有以越秀集团、粤海集团为代表的国企，还有专司不良资产处置的信达集团。

这或许透露出暴雷房企未来债务化解的思路。

04

因城施策：有城市收紧，有城市“救市”

官方指出：继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任。

前不久，重要会议提及 “因城施策”。既然是因城施策，那么调控的主体责任就更多压倒了地方身上。

毕竟，不同城市市情不同、房价泡沫程度不一、经济人口基本面更是千差万别，所以 楼市调控大概率不会一刀切。

换言之，热点城市可能会继续维持政策高压，但短期不会继续加码；但如果房价有走热势头， 调控高压随之 直接盖上。

至于 三四五线城市，不无边际松绑的可能。

正如《2021年，公开“救市”第一省来了》一文所分析的，据不完全统计，目前已有 21城出台“限跌令”，超过20个城市发布买房补贴政策，而黑龙江、吉林两省甚至主动下场托市。

黑龙江有关部门曾发文要求 “全力冲刺房地产业增长”，不过这一文件一天之后就被撤下。

可见，即使是边际性松绑，也不是什么政策都能允许。

05

房地产税试点：该来的迟早会来

近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件，首次详解房地产税改革试点幕后信息。

其中提及：

由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

这一消息被某些机构断章取义，认为是房地产税试点推迟的信号。

事实上，这一表述，恰恰是为何要搞房地产税试点的依据：正因为房地产税立法相对复杂，所以才需要试点先行。

更关键的是，这一表述，是房地产税改革试点方案获得通过时的政策讨论内容。

房地产税试点改革，早在2021年10月就已获批，何来推迟之说？

所以，唯一的悬念是谁会成为第一批试点城市？哪些地方首当其冲？

从近期透露的信息来看， 房地产税试点大概率还会如期推进，最迟明年上半年就会有结果了。

多说一句，房地产税试点越早落地越好，否则一直都是悬在市场头上的达摩克利斯之剑，对市场影响更大。

06

新的政策“歧视”：刚需、投资、炒房区别对待

最近，“保障刚性住房需求”被强调了多次。

继重要会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这次住建部门进一步明确“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。

可见，政策只维护两类合理的住房需求： 刚性需求，改善型住房需求。换句话说，就是首套与换房的改善需求。

刚需与投资、炒房的区别化对待，未来会长期存在。

在 房贷利率上，首套与二套的首付比例、加成点数，乃至放款周期，都会存在明显差异。

未来在房地产税上，刚需或有免征面积，而多套房或许会有累进税制。

至于 炒房团，则会面临政策的持续高压。

2021年，北京南城房姐、深圳深房理、杭州奥体房姐的遭遇就足以说明一切。

07

防止大拆大建：老破小的未来悬了

大拆大建的时代即将过去，老城区、老旧小区大规模拆建的可能性越来越低了。

随着房价上涨，城中村改造、老城区改造持续推进，房价也随之水涨船高。

大拆大建模式，让许多城市原住民尝到了一夜暴富的甜头，但房价的狂飙突进、历史文化破坏等问题备受关注。

所以，前不久住建部曾发文要求：

防止大拆大建，严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区。

所以，未来老城区将不会再出现大拆大建的情形， 一些大规模的旧城改造项目可能就此搁浅。

至于老旧小区，也早一改棚改等大拆大建的模式，以微改造为主。

与大拆大建不同，微改造，主要诉诸于加装电梯、加建停车场、水电煤气改造，回归民生层面，而非房地产模式。

这意味着，靠投资老破小寻求拆迁暴富的机会越来越少了。

08

告别“三高”：2/3房企都要消失？

房地产“高负债、高杠杆、高周转”模式到了终结时刻，一大批房企无法在大洗牌中幸存。

高负债、高杠杆、高周转，是过去20年来房企狂飙突进、地产疯狂造富的源泉之一，也是高房价的主要助推力之一。

高负债和高杠杆容易理解，数十家房企净负债率超过100%，通过疯狂加杠杆进行扩张，在繁荣时期可谓无往不利，一旦资金链收紧，债务危机就是最终结果，这正是多个龙头房企暴雷的根本症结所在。

高周转模式的代表，当属碧桂园的“456模式”：

拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

碧桂园甚至一度要求，三四五线城市采用标准化产品，设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图（通宵）。

高周转模式，带来了显而易见的质量问题。有业内人士曾表示，这几年的房子质量是最差的，并非危言耸听。

高周转模式，还带动期房占比的提升，期房越来越多，市场一旦下行，很容易遭遇烂尾风险。

所以，这两年，房企融资“三道红线”、房贷“两道红线”、预售资金全面监管模式的先后落地，指向的正是房地产的“三高模式”。

一旦三高模式不复存在，房企必然面临大洗牌，这也是万科董事局主席郁亮说的“缩表”，缩表意味着过冬，意味着活下去成了新的问题。

黄奇帆曾说过， 今后十多年，房企数量会减少三分之二以上。也不是危言耸听。

09

避免硬着陆：房地产仍然重要

无论形势如何变化，房地产在未来仍旧重要，避免硬着陆是各界共识。

正在官方报道开宗明义指出的：

住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。

毕竟，房地产是一个年销售十多万亿的庞大产业，背后涉及数千万从业人员，牵扯一系列上下游产业链，谁都承受不起房地产硬着陆的代价。

同时，许多城市的房地产投资拉动经济、卖地财政的依赖仍旧相当大。

一旦卖地收入出现问题，许多城市的财政支出都会出现问题。

所以， 房地产需要的是软着陆，不断消化风险，去金融化、泡沫化，而不是一杆子打倒在地。

10

房价为何必须稳？

“稳房价”必然是政策的最大公约数。

既要遏制大涨，也要防范大跌。

通过稳房价式的楼市横盘来不断消解风险，通过去杠杆让房地产回归民生基础行业，通过房地产税等手段遏制炒房，或将是未来长期的政策选项。

所以，不要指望一二线城市会出现要真的可能。

也不要指望三四五线城市，还能再次复制狂飙式暴涨。

相反，绝大多数城市都将横盘乃至回落，只有少部分供求紧张的核心城市还有机会。

标签： 房企 房地产税 房价 房地产 住房 楼市 政策 城市 高杠杆