连涨18个月！海口二手房价格“业主说了算” 新房价格年内首跌

“相比新房来说，二手房价格全是业主说了算，还有可能会碰到业主临时加价的情况。今年7月份我带客户去看房子，第一次看时是一个价，过了两天再去看时业主每平米加价了500元。”在海口从事房屋经纪业务的张玉告诉《每日经济新闻》记者。

据国家统计局数据，11月70城仅有3个城市二手房价格环比上涨，其中海口二手房价格环比上涨0.3%，涨幅居70城第2位。这已是海口二手房价格连续18个月上涨，而在今年7月和8月，其环比涨幅曾连续两月排名70城之首。

新房方面，虽然海口的新房成交量远超二手房，但新房价格在连续上涨16个月后，11月环比下跌0.5%。这也是海口新房价格年内首次环比下跌。

“海口新房交易火热和新房供应不足是海口二手房价格上涨的原因之一。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，新房市场的一部分需求受挤压进入二手房市场，带来二手房的购房压力，进而带动房价上涨。

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一二手房价格倒挂明显

自2020年6月以来，海口二手房价格已经连续上涨了18个月。

海口秀英区德祐一门店经纪人陈伟告诉《每日经济新闻》记者，从他所负责的区域来看，这两个月海口二手房价格变化不大，整体还是比较稳定的，“涨得最快的是今年3-9月，明年年初可能还会有一定幅度的上涨”。

“相比新房来说，二手房价格全是业主说了算，还有可能会碰到业主临时加价的情况。”张玉向记者回忆道，今年7月在带看过程中他就碰到了一次业主加价的情况，“第一次带看是一个价格，过了两天再去看房业主每平米就加价了500元”。

“有海南自由贸易港和国际旅游岛政策的利好，业主也不担心房子卖不出去，而且很多业主也不着急卖。”张玉说。

《每日经济新闻》记者梳理海口市自然资源和规划局数据发现，海口房地产市场目前还是以新房为主，今年1-11月新房累计成交49984套，二手房累计成交21887套，新房成交规模是二手房的近2.3倍。

数据来源：国家统计局

从二手房成交量来看，今年1-11月平均每月成交二手房近1989套，其中11月成交1628套，较10月增长19.4%。

在多位中介看来，海口一二手房价格倒挂是导致两者之间成交规模差的主要原因。按规定，海口新房备案价不得超过17300元/平方米。据中国房价行情网数据显示，海口11月挂牌二手房平均价格为18941元/平方米，同比上涨22.83%；最近一个月（11月22日-12月22日）挂牌二手房平均价格为19035元/平方米，环比微涨0.50%。

严跃进表示，海口新房交易火热和新房供应不足是海口二手房价格上涨的原因之一，新房市场的一部分需求受挤压进入二手房市场，带来二手房的购房压力，从而带动房价上涨。

可供参考的是，海口自然资源和规划局数据显示，11月海口商品房住宅成交5547套，环比增加1851套，同比增加1881套。这也是今年前11月海口商品房住宅单月成交套数的第二高，仅次于今年8月份的6692套。

然而供需比例并没有成正比。今年以来，海口商品房住宅新增供应（预售）持续在低位徘徊，与商品房住宅交易的活跃状态相比，存在较大差距。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年11月海口商品房住宅预售2529套，比当月成交套数少了3018套，仅相当于当月商品房住宅成交量的45.6%。

不过需要注意的是，尽管海口新房市场11月成交量高居不下，但价格却在连涨16个月后迎来了年内首降。国家统计局数据显示，11月，海口新房价格环比下跌0.5%。

可建面积严重不足

事实上，近年来海南首提去房地产化，首推现房销售，进一步拉长了海口新房的入市时间，导致房地产市场出现了供求关系的阶段性失衡现象。

此前海南省房协执行秘书长王路在接受媒体采访时表示，在需求方面，去年海南正式开启自贸港建设，市场对海南的认知和预期很高，叠加人才落户购房、本地刚需和改善购房，市场购房需求扩大；在供给方面，海南宅地供应逐年下降，可建面积严重不足。

具体来看，根据海口市自然资源与规划局公示信息，2020年全年住宅用地成交11宗，成交总面积为62万平方米。但今年前 10月，海口住宅类用地挂牌仅成交了9宗，成交总面积逾21万平方米（合315.18亩），成交总金额约23.5亿元。

从成交宅地的分布位置看，有6宗位于海口江东新区，2宗位于红城湖棚改片区，1宗位于坡博坡巷片区。从土地用途性质来看，1宗为租赁式住宅用地，2宗为保障房用地，3宗为棚改房用地，3宗为安置房用地。

值得一提的是，从2015年起，海南对房地产提出两个暂停：暂停批地，有地的房地产商暂停批建。2018年4月22日，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。另外，海南还推出新房限价政策和现房销售政策。

数据来源：国家统计局

2020年6月8日，海南政府领导在国新办新闻发布会上表示，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，海南不能成为房地产的加工厂。

条条严厉的政策背后，是海南以“壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产行业的依赖。《海南自由贸易港建设白皮书（2021）》显示，海南全省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1个百分点；固定资产投资在压减房地产投资背景下2018年、2019年连续两年负增长之后2020年实现较大增长。

到了今年8月25日，海口再次出台最新限价令明确规定：分期开发建设的商品住房项目，申报商品住房销售价格备案时，两次申报价格备案间隔未超过一年的，原则上按照不超过前期备案价格进行申报；预售转现售、零星销售尾盘的商品住房项目，备案时间不超过一年的，原则上不得上调备案价格。

不到一个月后的9月18日，海口又出手调整人才购房等限购政策，包括已落户海南人才购买首套住房需累计缴纳12个月及以上个税或社保，在首套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房；未落户海南人才，满足本人家庭在海南无房且累计缴纳24个月社保或个税才能购买1套住房。另外，还加强了非海南省户籍人员和离异人士购房约束。

但目前来看，记者采访的多位房屋经纪人和置业顾问对海口楼市的态度都比较乐观，“自贸港建成后，相关的工作机会自然也会增多，与此同时房价也会跟着上涨，资产也会增加，户口也会升值。长期看人口，未来的海口环境、教育、各类设施只会越来越好。”

公开资料显示，2020年，海口国家高新区新增注册企业1574家，较2019年全年增长553%；签约产业项目40个，合同投资总额64.86亿元；海口江东新区吸引16家世界500强企业落户；海口综合保税区跨境电商申报清单、货值分别增长6.4倍、6.7倍；海口复兴城互联网信息产业园设立首个国家海外人才离岸创新创业基地，园区企业营业收入增长达330%。

（应受访者要求，文中陈伟、张玉为化名）

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