炒房客彻底崩溃！法拍房全面限购，曾有人两倍溢价抢千万豪宅

作者：陈伟纳

图片来源：视觉中国

曾几何时，因来源不明，法拍房并不是购房者的最优选项。然而，随着近年来数量激增且不受政策约束，法拍房逐渐成为炒房客眼中的香饽饽。

12月19日晚，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，《规定》明确人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

一直以来，法拍房因为不受限购政策要求，且价格低于商品房，在不少一二线城市动辄几百上千万一套的楼市角逐中优势突出，令不少投机取巧者通过竞买法拍房逃避限购政策，从中牟取利益。

时代财经梳理发现，2017年，全国法拍房仅有9千多套；2018年达到2万多套；2019年猛增至50万套；2020年时，全国法拍房数量翻倍至127万套；截至2021年10月，法拍房的挂拍数量已经达到168万套，较2017年增加了近186倍，而且这个数字还在持续增长中。

如今法拍房加入限购行列，且新规适用于全国，意味着又一个楼市漏洞将被堵住，炒作法拍房或将成为历史，法拍房市场也将迎来较大冲击。

法拍房增加百倍，有人出两倍价格疯抢

从2017年至今，国内法拍房数量增加了近186倍，且拍卖的火热程度不亚于购房者集体打新网红盘。

法拍房市场的火热，主要得益于政策和价格。

在政策方面，大部分城市对法拍房并没有实施限购政策，任何人都可以购买；在价格方面，法拍房的成交价往往只有市场价的7-8折，竞买到一套法拍房可以比正常购买商品房便宜几十万甚至几百万元，对于购房者来说，吸引力十足。

时代财经了解到，北京的法拍房成交价已经连续4个月低于市场价8折以下；而在深圳，法拍房成交价不仅远低于市场价，甚至比二手房指导价还要低；杭州的部分法拍房成交价更是有低于评估价300万元以上的。

在政策和价格的双重优势下，不少手握充足资金但不具备当地购房资格的购房者，选择加入了“竞买法拍房大军”。

公开数据显示，2020年广东省的法拍房挂拍量为25878套，其中深圳的挂拍法拍房为2839套。但时代财经注意到，截至今日（12月20日），在阿里拍卖平台上挂拍的深圳法拍房数量已达到9963套。

也就是说，在过去一年不到的时间里，深圳挂拍的法拍房数量激增了251%。要知道这个数据仅是阿里拍卖上的，目前，国内受法院委托的房产拍卖网络平台还包括京东拍卖、中拍协、公拍网、北交互联、人民法院资产诉讼网等。

不仅深圳，苏州法拍房市场也火热异常。据悉，今年苏州的法拍房挂拍数量达到36391套，位居全国第二，仅次于重庆的44248套。其中，苏州法拍房累计成交2540套，成交金额为96.95亿元，创下近几年的新高。

在今年房地产市场持续走低的行情下，法拍房不仅挂拍数量激增，高溢价成交的现象也屡见不鲜，不少城市都拍出了天价豪宅。

前段时间，上海一豪宅拍出1.75亿元的高价，单价超过26万元/平方米，创下法拍房的市场纪录；今年5月，广州凯旋新世界·广粤尊府一套法拍房经过百轮竞拍后，最终以溢价108%成交，折合单价18.75万元/平方米；4月，深圳莱英花园一法拍房源开拍，起拍价517万元，最终拍出1505万元的高价，溢价率逼近200%；2020年，杭州一套九龙仓碧玺洋房以1300万元起拍，最终经过547轮竞价，以2514万元成交，溢价率93%。

时代财经梳理发现，对于一些楼市热度相对较弱的城市，也存在很多高溢价法拍房成交记录。

今年4月，绍兴越城区一套195平方米房源拍卖，起拍价350万元，经过142轮竞拍后以703万元成交，溢价率超100%；3月，安徽蒙城县一套起拍价235万元的房产以450万元的价格成交，溢价率超90%；2020年12月，泉州一套法拍房以126.6万元起拍，经过百轮报价，最终以292.6万元成交，溢价率超130%……

即使各地法拍房市场热度不减，但需一次性付款的规定仍遭受不少诟病。

有购房者向时代财经表示，自己并不会考虑法拍房，“首先我没办法一次性拿那么多钱出来，这是最直接的原因，另一个（原因）就是被拍卖的房子多少都是有些问题的，不然怎么会被法院拍卖。如果是经济纠纷导致的拍卖还能够接受，要是因为一些其他原因导致房子只能通过拍卖出让，背后的情况就比较复杂了，我是不愿意趟这浑水的。”

政策收紧，堵死最后一个炒房机会

受疫情影响，不少企业经营情况不甚乐观，不仅个人欠款还不上，企业破产的情况也时有发生，房产抵押几乎是大家能想到最直接的解决资金困难的办法，这也促使法拍房的数量激增。

但事实上从2020年开始，参与竞拍法拍房的条件就变得越发严格。

时代财经发现，包括北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚等城市的法拍房需要遵循当地的限购政策；嘉兴对于外地户籍的法拍房买受人也有限购政策的限制。

今年以来，陆续有多个城市主动加入“法拍房限购”的队伍中。今年1月25日，上海法拍房加入限购行列；3月，杭州、成都开始将法拍房纳入限购；4月，合肥也开始对法拍房进行限购。

但在最高法发布限购政策之前，全国范围内还没有统一的规定，仅是各地各自出台的政策。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣向时代财经表示，从这个时间起，如果参加法拍房的拍卖，必须具备当地的购房资格，也就是说法拍房也全面限购了。“虽然早在这个规定出台之前，一些一二线城市就已经对法拍房‘限购’了，但毕竟只是少数城市，现如今将全面开始实施。”

王玉臣告诉时代财经，法拍房虽然价格低于市场价，但因为不是“正规”的房源，免不了会存在诸多问题，例如房产的占有使用、产权不明晰，有多重查封或抵押的房产无法办理产权证，有大量拖欠税费的房产、房屋质量或结构有问题的房产很难追责，如果房产挂了户口还可能面临户口无法迁出等问题。“虽然法拍房不受限购，价格也有优势，但很多人对于购买法拍房仍有所顾虑。”

另外，王玉臣还告诉时代财经，此次政策由最高法出台是因为针对的是法拍房，法拍房是通过法院司法拍卖来实施的，具体由法院来操作，属于司法执行程序中的一个环节，所以并不是由住建部发布限购政策。

虽然今年楼市行情不佳，但是不难发现，很多城市的法拍房市场热度很高，因此不少人表示“法拍房是‘房住不炒’政策的漏网之鱼”。这次法拍房被纳入限购，对于规范楼市又往前迈了一步。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，法拍房被纳入限购行列对于“房住不炒”意义重大。

“这两年，一些重点城市推出了限购政策，但并不包括法拍房，这使得此类城市法拍房的交易比较活跃，因为可以规避或回避限购政策。此次政策的出台，将促进法拍房市场更快降温，也打击了借法拍房来变相炒房的现象。”严跃进谈到。

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