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上海土拍超三成地块溢价成交是啥原因？招商蛇口斥资超105亿成最大赢家

2021-12-06 07:22:43 来源：券商中国

图源：图虫创意

12月3日，上海第三轮集中土拍落下帷幕，收金逾470亿元，所挂27宗涉宅地块无一流拍。

在第三轮全国市场热度下降之际，上海此轮土拍却不“冷”，共吸引了超43家房企前来竞拍，并且有逾三成地块溢价成交，最高溢价率超过9%。其中，招商蛇口共拿地3宗，总斥资超过105亿元，成为本轮土拍最大赢家。

业内人士认为，整体来看，上海三轮集中供地在精准调控下表现相对平稳，且利润空间有一定保障，也一定程度从侧面反映了在房企谨慎投资的大背景下，城市发展前景大、抗风险能力强、经济基础好的城市依旧是企业投资的首选。

上海土拍平稳收官，最高溢价率超9%

12月3日，上海历时天的第三轮集中土拍落下帷幕，收金逾470亿元，所挂27宗涉宅地块无一流拍。

从区域分布上，愈发向“五大新城”集中。其中青浦7宗、临港6宗，浦东4宗，松江、嘉定、奉贤各2宗，宝山、闵行、金山、崇明各1宗。

其中，浦东外高桥森兰板块宅地是本次土拍最“热”地块，经过近50轮报价后，进入一次性报价阶段，最终由招商蛇口以45.3亿元竞得，溢价率9.39%。

对于该地块受热捧的原因，克而瑞研究中心认为，该地块周边地铁站、公园配套完善，且已经形成相对高端的居住氛围，因此吸引了房企积极参拍。

值得注意的是，此次有7宗地报价达到设定的“中止价”，进入一次性报价环节，且还有2宗地块参拍房企数量超过6家，采用有竞价招标方式出让，这9宗地平均成交溢价率在8-9%左右。

对此，克而瑞研究中心表示，在全国土地市场热度“骤降”，且企业的生存环境暂未明显改善的情况下，上海作为一线城市，优质地块依然能够吸引房企积极参拍。

而对于其他地块底价成交的原因，克而瑞研究中心认为，除了区位相对较弱以外，还有部分特殊要求：如崇明的“双限双竞”地块，仅能定向销售给特定区域的特定人员，浦东花木板块的一宗宅地区位优势较强，但住宅建面比例仅有四成左右，因此也均为底价成交。

至此，2021年上海土拍平稳收官，全年土拍揽金逾1700亿元。三轮集中供地后，浦东南汇和奉贤成为年内“供地大户”。

招商蛇口成最大赢家

在上海第三轮集中土拍中，招商蛇口表现突出，再次凸显了央企的实力。

12月1日，经过50轮竞拍，招商蛇口以45.3亿元竞得浦东新区高行镇地块，成交楼面地价35684元/平方米，溢价率9.39%，成为本次土拍中溢价率最高的地块，也是总价最高的地块。

12月2日，招商蛇口先与南山控股组成联合体拿下嘉定区南翔镇地块，成交楼面价24000元/平方米。随后，招商蛇口又联合象屿地产、海鸿投资通过一次性报价程序，以33.57亿元竞得青浦区西虹桥蟠龙路地块，成交楼面价37086元/平方米，溢价率9.08%。

最终，招商蛇口在本轮土拍中共拿下3宗地块，总金额超过105亿元，拿地金额及数量均为第一名。

至此，经历三轮集中供地后，招商蛇口成为今年上海土地市场的“最大赢家”。

据克而瑞研究中心统计，招商蛇口今年共计拿下5宗含宅地块，在浦东、嘉定、青浦均有所斩获，合计成交建面达66万平方米，从2020年开始招商在上海持续保持极为积极的投资态度。

其次，保利、象屿的拿地金额也在百亿以上，值得一提的是，深耕三四线城市的碧桂园也在上海有95亿元的投资，位列第五名。

上海本轮土拍不“冷”

据了解，上海第三轮集中土拍吸引了超43家房企。在行业整体热度下行的背景下，上海第三轮集中土拍有不少规模房企、民企积极参拍，与其他城市第三轮半数地块被本地政府平台竞得的情况形成鲜明对比。

对此，克而瑞研究中心指出，不同于其他城市首轮和第二、三轮集中供地呈现“冰火两重天”的现象，上海土地市场在持续精准的调控下，热度表现相对平稳：在全国土地市场热度“骤降”，且企业的生存环境暂未明显改善的情况下，上海作为一线城市，优质地块依然能够吸引房企积极参拍。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海第三轮集中土拍整体温度比第二轮第二批要好一点没有流标现象，且有三成地块进入到一次性竞价阶段，这说明上海市场还是有竞争力。更重要的是，上海房地价联动起了很好的作用，房企的利润马上就算过来了，这点对房企很友好。

中指研究院企业事业部高级分析师束端也认为，从市场热度来看，因利润空间有一定保障，上海本轮土拍逾三成地块溢价成交。

克而瑞研究中心进一步指出，从盈利角度来看，上海的第三轮集中供地设置的最高限价和房地联动价仍给企业留了一定的利润空间：在剔除不可售的商办以及自持住宅部分后，本轮成交的27宗含宅地块可售楼板价较名义楼板价普遍有10%以上的提升。除此之外，本次成交的其他限房价地块都保有一定的盈利空间，平均地价房价比为0.52，且有15宗地块的地价与房价差达到2万/平方米以上，尤其大华竞得的闵行区华漕镇地块、金茂联合体竞得的南汇区城中村改造地块、浦发竞得的川沙镇地块等可售楼板价与房地联动价的价差达到2.7万/平方米以上，盈利的空间相对较大。

标签：地块房企上海土地市场热度溢价率赢家三轮浦东房价

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