金融主管部门就恒大问题发声 “支持改善性住房”有何信号意义？

12月3日，恒大集团发布一笔境外债券未能履行担保义务，或导致债权人要求债务加速到期的消息。这则消息一经发布，便引来相关主管部门的关注。

广东省人民政府当晚即约谈中国恒大集团实控人许家印。随后央行、银保监会、证监会先后在官方网站公布了对恒大风险事件的回应。在业内人士看来，这不仅仅是对恒大问题的态度，更是对房地产金融环境的态度。其中，“将重点满足首套和改善性住房按揭需求”是今年金融系统首次提及对改善性住房的信贷支持，具有非常强的信号意义，表明政策正在恰当地介入和完善。

此次金融主管部门提及的“将重点满足首套和改善性住房按揭需求”，备受业内关注。图片来源/IC photo

恒大债务加速到期，引发主管部门接连表态

中国恒大发布消息披露，该公司收到要求其履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知，这或导致债权人要求债务加速到期。在恒大发布可能无法履行担保责任的公告后，广东省人民政府除了约谈许家印，还同意向恒大地产集团有限公司派出工作组，督促推进企业风险处置工作，切实加强内控管理。

而就恒大出现的风险问题，包括央行、银保监会、证监会都将归结为个案。其中证监会有关负责人表示，恒大集团经营管理不善、盲目多元化扩张，最终导致风险暴发，属于个案风险。

“境外美元债市场是高度市场化的，投资人较为成熟、甄别能力较强，对于相关问题的处理也有清晰的法律规定和程序。”央行相关负责人表示，中国始终坚持营造公平的市场环境，稳妥有序推进中国金融市场的双向开放。有关部门将继续保持与境外市场相关监管部门的沟通，敦促境外发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。对于企业汇出资金偿付及回购境外债券的，有关部门将在现行政策框架下提供支持和便利。

恒大问题一直备受市场关注，其对房地产行业是否会带来影响？在央行相关负责人看来，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。

中国银保监会新闻发言人表示，恒大集团全部债务中金融债务占比约三分之一，结构比较分散，其金融投资数额很小。因此，这不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。金融监管部门依法保护消费者、投资者和经营者正当权益的原则立场不会有任何改变。中国金融的市场化、法治化和国际化改革开放取向不会有任何改变。

证监会有关负责人也表示，当前，我国房地产行业总体保持健康发展，大多数房地产企业坚守主业、经营稳健。目前，A股市场运行总体平稳，韧性较强、活跃度较高，交易所债券市场违约率保持在1%左右的较低水平，涉房上市公司、债券发行人经营财务指标总体健康，恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，几部委的回应再次强调，恒大集团出现的风险属于个案风险，大多数房地产企业坚守主业、经营稳健，也就是说行业基本面或基本盘是稳定的，意味着金融主管部门不会因个别企业自身经营问题而松动已经确立的长效机制，包括房地产金融宏观审慎的一揽子政策体系。

首提对改善性住房的信贷支持

从目前来看，广东省等地方政府和部门正在依法依规指导督促恒大集团及其所属企业稳妥有序化解风险，积极推动项目复工复产建成交楼，银行、保险等金融机构也正在积极参与相关工作。其中，央行相关负责人提到，“我们将继续配合广东省政府、相关部门和地方政府，做好风险化解工作，维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”

值得关注的是，对于房地产行业的融资贷款，中国银保监会相关负责人表示，将认真贯彻国家有关政策，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

与此同时，证监会也表示，将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。对此，李宇嘉认为，证监会和银保监会的表态，也表明政策正在恰当地介入和完善。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，银保监会提到，当前房贷政策将重点满足首套和改善性住房按揭需求，这是今年金融系统首次提及对改善性住房的信贷支持，具有非常强的信号意义。

严跃进认为，对于改善性的购房需求，也许意味着将面临较好的市场机会，不排除二套购房者和大户型购房者在信贷约束方面会有所减少。如果大户型或非普通住宅的交易趋于活跃，对于一些房企的项目去库存具有积极的作用。而营销人员在营销策略方面也有望快速调整。

另有房企工作人员表示，如果改善性的购房需求获得信贷支持，将有利于促进房地产市场交易行情的活跃。

业内：部分城市预期政策微调，整体市场有望改善

在业内人士看来，金融主管部门的表态，不仅仅是针对恒大问题，更是对房地产金融环境的态度。比如，提到指导银行保险机构做好金融服务，从房地产业务扩展到了建筑业务。严跃进认为，这也是支持房企开展新开工项目的进程。另外，在房企开发贷款的基础上，此次金融主管部门也明确了对并购贷款的支持。

从目前市场来看，随着楼市调控政策的持续显效，下半年房地产市场情绪明显回落，购房者置业情绪偏弱，房企投资意愿和动力亦显不足。为此，政策开始纠偏，9月底央行首提“两个维护”（即维护房地产市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益），10月以来中央及各部委继续释放积极稳定信号，指导银行按揭额度边际改善。

不过，对于市场走势，中指研究院指数事业部分析师毛大鹏表示，四季度，楼市“双向”调节模式显现，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策传导至市场端尚需时间。

对于明年宏观调控政策的趋势，中指研究院常务副院长黄瑜认为，房地产金融监管力度不放松，房地产金融审慎管理将进一步完善，住房信贷环境短期存在改善预期，但全年改善空间有限，货币信贷总量保持稳定增长。

李宇嘉表示，前期房地产出现金融化、泡沫化倾向，必然导致一些风险暴露，这是正常的，也是去泡沫、去金融化的必由之路，更是行业市场化、法制化建设的要求。

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