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广州一年卖地1983亿，40城土拍溢价率创10年最低

2021-12-02 22:22:39 来源：时代财经

继深圳和上海之后，广州也迎来了第三批集中供地竞拍，虽然目前土地市场热度整体不及过往，但深沪部分地块仍然引来开发商的争抢，而广州则全部平淡收场。

12月2日，广州合计出让17宗宅地，其中，4宗因无有效竞买人而流拍，余下的13宗则全部底价成交。

流拍的4宗宅地均位于广州外围区域从化、增城和番禺，时代财经注意到，番禺的2宗宅地是第二批集中供地的流拍地块，尽管回炉重拍时起拍楼面价的下调幅度均超过了21%、总起拍价亦分别降低了5.57亿元和7.92亿元，但依旧无人问津。

广州世联研究院副院长崔登科分析指出，地价太贵和周边配套乏善可陈是本次流拍的主要原因：“房企算不过账，而且在现在的政策环境下，大家拿地都很谨慎。”

成交的13宗宅地几乎由国企和央企“包场”，仅1宗由民营房企星河地产夺得，零竞争和零溢价是本场土拍的最大特点。实际上，广州的土拍表现是全国的缩影，根据上海易居房地产研究院统计，11月，40个典型城市土地成交溢价率仅约6.5%，创下近十年最低。

民营房企消失，国企几乎包场

广州此次成交的13宗宅地分布于6个行政区，其中，中心区域的海珠1宗、白云3宗和黄埔2宗，以及外围区域的番禺1宗、南沙4宗、从化1宗和增城1宗。

其中，星河地产以总价7.71亿元拿下了位于南沙区横沥岛的1宗宅地，总占地面积2.3万平方米，计容建面将近4.95万平方米，楼面价约16941元/平方米。在民营房企普遍缺席土地市场的当下，星河地产显得较为积极，除了广州，其还于11月底竞得了深圳第三批集中供地的一宗摇号地块，是次深圳土拍仅有两家民营房企成功拿地。

一位不愿具名的民营房企人士告诉时代财经，公司没有参与此次广州土拍主要有两个原因：一是买地的前提是公司拥有充足的现金存量，但目前资金实力竞争不过国企和央企；二是本次广州出让的土地未能契合企业战略布局，“民营企业还是先关注当下经营，以促销售、抓回款为主，消耗存量，安全过冬”。

顺利成交的另外12宗宅地，均由国企和央企以底价竞得，包括保利发展、广州地铁、广州知识城集团、南沙开发建设、广州城投和广州白云石井镇经济联合总社的子公司。

值得一提的是，保利发展合计斥资97.25亿元斩获了位于海珠、南沙和增城的3宗宅地，其中海珠宅地是本次土拍最受关注的地块，因海珠是广州传统老四区之一，目前虽已进入城市更新阶段，但由于城市更新耗时长，宅地稀缺的局面仍将继续保持。

海珠宅地具体位于海珠区华洲路63号，可建设用地面积仅约3.36万平方米，计容建面9.5万平方米，底价成交即38.36亿元。一位不愿具名的业内人士透露，实际上这宗宅地是由某民营房企负责的旧厂改造地块，改造完毕后挂牌出让，但这家民营房企并没有参与竞拍。

尽管挂牌出让阶段，任何符合条件的房企都有参拍和不参拍的权利，但从过往的经验来看，参与了改造的房企一般不会缺席竞拍。以广州第一批集中供地出让的番禺氮肥厂旧改地块为例，该地块前期由奥园和恒基兆业负责改造，但在出让时两家房企的合资公司仍然经过35轮竞价将该宅地收入囊中。

土地市场冰冻，溢价率创10年最低

随着此次土拍的结束，广州2021年度的集中供地计划正式落下帷幕，合计成交78宗宅地，总成交金额约1777.6亿元。如果算上集中供地前出让地块，广州这一年共卖出87宗宅地，成交总额1983亿元。纵观三次土拍的结果可知，一年间，广州的土拍市场经历了从火热、转凉到遇冷的过程。

第一批集中供地时，广州合计成交42宅地，总成交金额超906亿元，整体溢价率为11.71%，流拍率仅约12.5%，4宗宅地甚至因为多家开发商争抢而进入了摇号阶段。值得一提的是，广州土拍史上进入摇号阶段的宅地以个位数计，但只有1宗出现在2017年，其余均出现于楼市回暖的2020年底至2021年上半年。

集中供地的试点城市一共22个，第一批集中供地时，这些城市普遍表现火热，因此第二批新增了禁马甲、15%溢价率上限和严查开发资质、购地资金来源等出让规则。拍地门槛提高叠加政策收紧、市场下行等多重因素，导致在第二批集中供地时，民营房企拍地意愿降低。

时代财经统计得知，广州第二批集中出让仅成交23宗宅地，总成交金额为569亿元，25宗宅地流拍，流拍率高达52%。尽管如此，此时整体溢价率仍有2.3%，而有溢价则意味着有竞争。

在第三批集中供地重，广州合计出让17宗宅地，其中3宗流拍，流拍率下降至23.5%，但成交宗数和成交总金额则是大幅减少，仅约13宗和302.6亿元，并且是零溢价。知情人士透露，在第三批集中供地勾地时，相关部门加大了与房企的沟通力度，但从结果来看，房企特别是民营房企的拍地意愿进一步降低。

广州土地市场的表现，实际上是全国的缩影。上海易居房地产研究院在最新的报告中指出，11月，40个典型城市土地成交溢价率仅约6.5%，创下近十年最低，其中过半城市溢价率为0。尽管统计范围包括住宅、商住用地，也包括商办及综合用地，但涉宅地块是卖地主力，因此仍具参考意义。

截至12月2日，22城中仅有无锡、苏州、深圳、南京和广州完成全部集中供地计划，纵观这5个城市，第三批集中土拍仍旧延续低温，底价成交依然为主旋律。上海易居房地产研究院预判，第三批土拍中，国企、央企和各地城投仍将是拿地主力，房企分化会进一步加剧。

标签：宅地地块房企广州民营房企溢价率土地市场央企国

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