上市圈钱，替父还债，房企“提款机”该干点正事了吧？

形势大好时，物企被分拆上市捞钱，而房企不行了，物企又得被用来还债，背后的现实是，“业主苦物业久矣”。

作者：陈欣苗

物企“拼爹”，但关键时刻也只能被“爹”卖。

为快速回笼资金，又一房企将物业摆上货架。11月26日，据北京产权交易所披露的信息，首创置业有限公司拟转让旗下首置物业有限公司100%股权，转让底价为4.5亿元。

首创物业并不孤单，奥园健康、恒大物业、新力物业等，都在被卖的路上。

有卖便有买。碧桂园服务、龙湖物业、世茂服务等，都张开了大口围猎，不久前，碧桂园服务又融了约80亿，此前它已将蓝光嘉宝、富力物业等收入囊中。

近两年，资本涌入，原本不起眼的物业，转瞬间成了一门好生意，市值赶超母公司、融资渠道通畅、“买买买”不停，俨然是房企的“提款机”。

生意的另一面，却是“业主苦物业久矣”。在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词，相关搜索记录达49万余条，与物业管理相关的超101万条。

资本裹挟下，服务属性极重的物业，仍在赚快钱。

资本市场吸金兽

近两年地产光景暗淡，物业却是在上市潮中呈现另一番景象。

去年疫情冲击下，物业股全线飘红，房企们闻风而动，加之“三道红线”下融资举步维艰，他们纷纷将旗下物业公司送上资本市场，2020年以来已有约28家物企成功上市。

轻资产、低负债、稳定现金流、高成长等因素加持下，物企成了资本市场上的圈钱好手。仅在2020年，18家新上市物企的募资金额便超过500亿港元。

多数物企上市后的市盈率亦远均超母公司。比如华润万象生活、碧桂园服务、中骏商管，目前的市盈率分别达到55.82、37.48、26.71，母公司仅为6.61、3.65、1.73。

特别是当下，房企的财务困局愈发严峻，多危及旗下物业板块，头部物企更加紧集资，为接下来的收并购做准备。

就在11月18日，碧桂园服务再次增补弹药，拟配售1.5亿股股份，募资近80.03亿港元，用于收并购和新业务拓展等方面。加上此前先后四次通过港股集资，从2020年12月至今，其已在近一年内募资近311.75亿港元。

可供对比的是，过去3年，碧桂园服务的净利润加起来，也不过54亿港元。可见在资本市场圈钱，远比自己赚来得简单容易，这大概也是碧桂园服务实现“2025年营收千亿”的底气了。

碧桂园之外，世茂服务、旭辉永升服务、融创服务、雅生活等亦在港股集资。

据无冕财经不完全统计，今年来共有8家物企通过配售股份、发行债券的方式，在资本市场再融资，总融资规模约364亿港元，平均融资45.5亿港元。

▲今年多家物企在资本市场募资。

就连曾喊着“怕资本市场把我们引导坏了”的万科，也终于在11月5日正式官宣旗下物业板块万物云要上市了。尽管万科对外表示并非缺钱，但此番上市，被动的意味更足。

对于这项点石成金的资本运作，此前万物云始终按兵不动，万科管理层显然更想讲科技故事，城市服务商的角色也多被提及，但从当下的业务数据结构上看，万物云仍是一家传统意义上的物业服务商。

在11月26日举行的万科2021年第一次临时股东大会会议上，万物云CEO朱保全也承认，“我曾经试图想去物业股化，甚至叫去地产化，但是很难”。

反观母公司万科，过去三个季度，净利润等指标在头部阵营中跌速居前，此时推动万物云上市，或有曲线自救之意。

虽然物业估值正在回调，但资本市场对规模的喜好仍很明显。目前，碧桂园服务市值仍达1588亿港元，万物云规模与其比肩，市值达到千亿量级，悬念不大。

若按4月份的消息，万物云IPO或筹资20亿美元，这将是物业行业募资额最高纪录，并相当于今年上半年万物云净资产的1.8倍左右。

毕竟上市圈到了钱，才能在接下来的收并购中火拼。

替“父”还债工具

唏嘘的是，形势大好之际，物企被分拆上市捞钱，一旦房企不行了，又得牺牲自己。

特别是从今年下半年开始，房企流动性危机愈演愈烈，包括伯恩物业、亿达物业、富力物业、恒大物业、新力物业等，接连被摆上货架。

于房企而言，卖子救急也颇为无奈，但也正如朱保全所说，“头两年物业成香饽饽、成了未来，现在地产不行，就把‘未来’给卖了。”

被摆上货架的蓝光嘉宝、富力物业、新力服务以及恒大物业，无一不是成长性优异、管理规模可观的优质标的。

富力物业本计划在今年三季度赴港上市，恒大物业更是一众物企中的排头兵，营收、利润、管理规模仅次于排名第一的碧桂园服务，至今仍在待价而沽。

而这些物企的被动“舍身救主”，则为那些母公司还健康的物企巨头做了“嫁衣”。

典型如碧桂园服务，在各房企竭力还债之际，趁低接盘同业。

今年来，碧桂园服务先后收购蓝光嘉宝、富力物业、彩生活旗下邻里乐、诚和物业等7家物业公司部分或全部股权，总计斥资约193亿元，增加在管面积达2.8亿平方米。

行业收并购也由此急速升温。据中指研究院数据，截至今年11月1日，物业行业收并购共63宗；交易金额约315亿元，较2020年全年增幅达198%。

▲物业管理领域近年来收并购情况。

而单是碧桂园服务，便占了约六成的交易额，这仍是头部玩家们的资本游戏。无论是已上市或计划上市的物企，此时出手，均有利于其在资本角逐中增加筹码。

物企上市数量不断增多，物业股稀缺性降低，资本回归理性，估值亦开始回调，而通过收并购，可在行业估值下行中逆流而上。

比如，碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务，目前市值较上市首日均增长300%以上。可供对比的是，时时服务、中奥到家、彩生活等中小物业，下滑幅度超60%。

还是一门好生意吗？

从“上市潮”到“并购潮”，借助资本的力量，物企们将物业这门生意越做越大。然而，大，就是好吗？

▲2021年部分物企收并购情况,图片来自中指研究院。

回归到物业管理本身，这是一个服务属性极强的行业，细致到保安、保洁、保修、保绿这些基础服务，都是极繁琐，但又很难获得高毛利的业务。

比如龙湖董事局主席吴亚军就曾公开表示，“按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。”在她看来，“物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的”。

收入固定、成本难降，吴亚军道出了物业这门生意的尴尬之处。

而目前，基础物业服务收入仍是物企的业绩支撑，收入的增长则主要源于规模的快速扩张。物企更愿提及的、毛利率更高的增值服务，占比仍不高。

据中指研究院数据，全国百强物业企业的营收结构近几年一直维持着八二格局，基础服务收入占比约80%，增值服务收入占比约20%。

可见，物业的钱并不好赚。而在资本的驱动下，只注重规模的增长，很容易本末倒置，忽略业主服务本身的重要性。

在现实生活中，业主对物业的吐槽屡见不鲜，比如不作为、乱收费、管理不善等。此前，歌手李荣浩便发微博控诉小区物业，称停水停电找不到人，地库墙壁全是脚印，只有到了收物业费的时候，物业才是最积极最勤快，还因此上了热搜，转评赞突破一百万。

▲歌手李荣浩此前在微博吐槽物业。

朱保全就认为，现在物管行业动辄几十、上百亿的收并购背后，存在着一定的行业隐忧，首先，资金并没有真正投入到物业管理之中；其次，如果客户关系不够牢固，反而可能会遇到现金流问题。

他算了一笔账，若一家企业一年收取400亿元的物业费，每季度有100亿元的物业费现金流，但按第一季度65%的平均收缴率计算，便有35亿元的现金回收不到位；若利润是10%，就会产生25%的负现金流。

这是一个负循环，客户服务不好，收费率均无法提高，那么规模越大，回收的资金缺口便越大，这不就与物企因“现金流良好”而被热捧的核心背道而驰了吗？也更不用提涨物业费创造更多收入这一茬了。

彩生活（01778.HK）便是前车之鉴。

2014年，彩生活成为“物业第一股”，市值一度超越母公司花样年（1777.HK），风光无限。过去几年大规模收并购后，其在管面积达到行业首位。但蒙眼狂奔过后，彩生活在基础服务、业主口碑方面争议颇多，而今营收、利润仍排在10名开外，市值也从百亿高点蒸发至仅约17亿元。

而今，物企巨头们仍是手握百亿现金，伺机而动，但它们也确实越发地谨慎。说到底，大规模不等同于好未来，如何运用好资本的力量，真正发挥物业服务的价值，是物企们需要长期思考的问题。

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