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第三轮土拍已收金1552亿元成交价格如何，谁是拿地主力军？

2021-11-30 22:22:46 来源：证券日报之声

文 | 王丽新

11月30日傍晚，上海第三轮土地集中拍卖第二个交易日结束，5宗地块除1宗底价成交外，其余4宗均“触顶”，总金额62.38亿元，加上拍卖首日成交的44.33亿元，上海目前第三轮土地拍卖已收入106.71亿元。

截至11月30日，据《证券日报》记者不完全统计，无锡、苏州、南京、深圳和合肥5个城市已经率先完成第三轮土地拍卖，总计成交金额为1445亿元，若加上上海这两日成交的106.71亿元，全国第三轮土地集中拍卖已经收金达1552亿元。

总体而言，流拍地块明显减少、热点地块仍会触顶成交，但大多数地块以低溢价率或者底价成交，国企、央企或者房企联合体拿地较多，民营房企鉴于诸多压力积极性不高，无论是报名还是直接参与竞拍，较过去“缺席率”增高。

多数地块底价成交

“无锡20宗地块中17宗底价成交，整体溢价率接近于0；深圳11宗地中7宗底价成交，整体溢价率接近4.65%；苏州26宗地中23宗底价成交，1宗流拍，整体溢价率接近0.6%；南京推出61宗地中35宗底价成交，15宗地临时中止出让，1宗流拍，整体溢价率为3.39%。”同策研究院高级分析师李霄霄向《证券日报》记者表示，较上轮土拍，多数城市第三轮土地流拍现象减少。

“一方面各城市在二轮土拍之后均开始积极推介土地，提前摸排意向企业，并引入地方平台公司进场托底。仅当地块有意向企业关注后，才在三轮土拍中推出。以北京为例，二轮延期的26宗地块中仅丰台王佐、朝阳管庄、门头沟永定镇三宗地块在三轮土拍优化条件后重新挂牌。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示，另一方面，三轮土拍部分城市通过降低土拍门槛，从而降低流拍率，包括但不限于回炉地块下调起拍价、下调保证金比例、延长土地款缴纳期限、降低竞买企业开发资质等。

值得关注的是，流拍地块虽减少，但是鉴于三季度市场销售端仍旧较冷，在房企资金压力较重的市场环境中，多数地块以底价成交或者是低溢价率成交。

“成交溢价率仍处于较低水平，底价成交居多，或印证市场维稳趋势，既提高资源利用率，又在一定程度上缓解房企的拿地高成本压力，或有利于项目的精细化及优质化建设。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向记者表示，同时，部分房企面临年末债务到期量相对集中、项目去化效果欠佳等压力，信贷环境放松幅度有限，部分房企的资金状况并未明显改善，导致拿地谨慎。

国企成拿地主力军

从房企表现来看，国企、央企及部分头部房企仍是成交主力军，也有部分城市本土房企的积极性有所提升。整体来看，较符合当前市场状态，拿地积极的房企资金周转能力相对较强，拿地优势较大。相对而言，在房企融资渠道有所收窄、年末债务到期量相对集中等压力下，部分过去“用力过猛”的民营房企的资金状况改善效果欠佳，竞争优势也随之减小。

对此，李霄霄也称，从目前完成土拍的城市来看，极少看到民营品牌房企拿地。地方性国企、城建城投及保障房建设公司、以及少部分央企成为拿地主力军。一方面，房企资金面情况急剧恶化，民营品牌房企以“活下去”为当前要务，确实缺乏资金拿地；另一方面，也有一些稳健的房企更倾向于从资金链紧张的房企手中收购现成项目，可以更快地转化为可售货值。

“稳健型房企竞争压力较小，获取性价比更高的土地资源，将形成良性运转，一方面使开发成本更可控，另一方面使项目能够保持合理的利润空间，进一步促进企业稳健经营。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者直言，而底价成交地块较多，则表现出行业整体流动性仍然明显不足，融资、销售等方面房企压力仍然较大。

“虽然逐步有城市在信贷和资金监管等政策上有所放松，但民企感知并不明显，加之临近年底考虑到大笔土地出让金支出对于财报的影响，多数民营房企参与土拍的意愿不强。”张凯如是称。

在关荣雪看来，央企、国企、地方平台公司积极拿地的背后原因，一方面，或是由于项目去化表现较为理想，资金储备较充足，投资及开发动作随之加大，同时在第三轮土拍门槛有所降低叠加年末节点的背景下，企业紧抓最后补仓时机，以保证后续稳定可持续发展；另一方面，或是出于企业自身战略布局角度的考量，积极拿地或有拓展多元化城市布局之意。

至于土地市场后续表现，张凯预计，后续市场在“房住不炒”背景下，很难再出现一轮土拍的火热场景，土地价格回归理性。从侧面可以提高住宅品质，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

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