房贷松绑？成都首先释放明确信号

文|《财经》记者 严沁雯

编辑|袁满

对应监管层的频频发声，房贷政策在执行中是否已放松？有座城市率先释放了明确信号。

11月23日晚间，成都市住房和城乡建设局（下称“成都住建局”）发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》（下称《通知》）。

《通知》明确，将协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。

与此同时，针对不同信用评定的房企，《通知》提出差异化预售资金监管。企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。

多名行业分析人士告诉《财经》记者，成都是首家明确加大房贷投放的城市，具有非常强的信号意义，后续或将有更多明确政策文件出台。

但在另一方面，亦有专业人士认为，成都政策的影响力或许不会太大。“当前各地房贷依旧紧张，排队是普遍现象。整体看，市场政策底部出现了，但依然在底部，没有明显回暖。”中原地产首席分析师张大伟表示。

《财经》记者线下调查了解到，相较此前“房贷收紧”时期银行普遍给出的3个月-6个月时间预期，目前大部分银行给出的放贷周期缩短至2个月-4个月，速度虽有所加快却仍较为审慎。

你的房贷松了吗？

“虽然央行等层面明确提及加大房贷投放的表述比较多，但是地方上明确发文的其实不多，成都属于第一个城市。预计后续各类明确发文督促银行加快房贷的文件会出台。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。在多名业内人士看来，成都住建部发布的《通知》是对央行此前多次释放维稳房地产市场信号的协同。

在《通知》发布受到市场关注后，《财经》记者亦致电成都某国有大行支行网点的电话询问近期房贷情况，对方表示，目前该行的房贷额度确有提升，等待时间在2个月-4个月左右，仍需要排队，但速度相较之前有所加快。“上面有通知，之前二手房这块没怎么接，现在逐步又放开了。”

与此同时，有成都地区购房者表示，近期当地房贷利率有所下降，其所购买的住房贷款由此前的6.125%降到5.635%。

“房贷放松”的情况亦出现在上海地区的部分银行。

沪上一家房产中介公司贷款部员工告诉《财经》记者，目前房贷利率依旧是首套5%，二套5.7%。但在放款时间来看，包括国有大行、股份行以及城商行在内的几家银行均反馈政策有些许放松，部分银行排队甚至缩短至1个月-2个月。

“现在银行其实也都还在控制接单，具体要看银行体量，有的银行之前积压的单子太多还是很慢。”上述员工表示。

《财经》记者以购房者身份前往银行网点询问，各银行反馈情况不一，总体来说预计松动的说法居多，但仍较为审慎。

“没有接到房贷政策放松的通知。”某股份行支行房贷经理表示，“年底额度还是很紧张，我们这边没有变化。”

另一家股份行支行的房贷经理则告诉《财经》记者：“后续应该会比之前快一些。”

此外，两家国有大行支行个贷负责人均表示，目前放款时间在2个月-4个月左右，较此前提速。“这个根据上面分配的额度来的，每个月也不一样，多的时候就快一些。”

监管维护下的理性发展

实际上，信贷市场的变化从近日银保监会公布的数据中便可窥得一二。

11月19日，银保监会新闻发言人就相关问题答记者时表示，房地产合理贷款需求得到满足。数据显示，截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

在此之前，央行针对房地产市场频繁发声，释放积极信号。

在9月27日召开的央行货币政策委员会2021年三季度例会，以及9月29日召开的房地产金融工作座谈会上，央行两次强调“维护住房消费者合法权益”。而在10月20日举办的2021金融街论坛年会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜指出，下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

在多名业内人士看来，央行的“维护”信号便是目前房贷市场宽松的主要原因。就《财经》记者线下了解情况，虽然目前并未有银行明确反馈接到文件通知，部分银行的房贷业务员透露出额度变化主要受政策影响。

在另一方面，此前相关政策导致二手房交易降温，房贷需求变少或是银行放款周期变慢的另一原因。

以上海为例，8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会，宣布上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。

“这个对市场打击很大，几乎打对折。”一位房产中介告诉《财经》记者，“相当于600万元的房子只能按300多万元的6.5成去贷款，变相增加首付，很多人拿不出这么多钱的。”

据链家研究院的监控数据显示，9月上海共成交二手房1.2万套，环比下降33%，同比下降61%。10月全市共成交二手房1.3万套，同比下降53%，但与此同时，环比出现了变化，增长8%。

据一位房产中介透露，目前“三价就低”政策中评估价略微提升，这意味着购房者可能可以贷到更多的资金。

总体而言，当下市场更需要理性看待。

在某银行资深从业人士看来，当前放闸只是适度放闸，是双向作用的结果，“一是房贷市场积压严重，造成各银行房贷资产规模大幅下降，为保障年底结算数据，各行做了可行的业绩冲刺，尽量做到应放尽放；二是经营机构正视额度管控问题，从自身找出路，很多机构经历大半年的资产调整，将部分坏账或者债券转让出表，从而创造了新的额度来放款满足营收考核。”其表示。

而在房企融资方面，上述人士则持保守态度：“各银行不会向房产企业偏向，资金与用途监管依然严厉。10月初甚至进一步规范了涉房企业融资的禁入准则，进一步规避信贷资金入楼市方式，与房住不炒的政府导向。”

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