美国楼市告急：全国房子只够卖2个多月 次贷危机会再次逼近吗？

美联储的货币狂潮，愈演愈烈。

继美股、比特币、原油大涨之后，美国楼市也疯了。据全美地产经纪商协会的最新数据显示，2021年10月，美国成屋销售价格中值较2020年同期上涨13.1%，至35.39万美元，再度创出历史新高。

价格持续飙涨的同时，美国正在上演一场“抢房潮”，房屋销售的速度也刷新纪录，导致美国楼市库存即将告急，按照目前的销售速度，全美国的房屋供应量仅够销售2.4个月。

背后的导火索或许与美联储的史诗级放水有关，自新冠疫情爆发以来，美联储的货币宽松政策最为激进，基准利率持续下调至接近零的水平，并开启了“无限量”资产购买，截止2021年10月底，美联储已累计扩表超过4万亿美元。

如此火爆的美国楼市，会否将再一次重演2008年的次贷危机？

疯狂的美国楼市

美联储“水漫金山”，美国楼市牛市不止。

2021年的美国楼市，有望成为近十五年来最火爆的一年。当地时间周一，全美地产经纪商协会（NAR）公布的最新数据显示，2021年10月，美国成屋销售环比增长0.8%，为1月以来的最高增幅；当月的房价中值较2020年同期上涨13.1%，至35.39万美元，再度创出历史新高。

华尔街日报报道称，自疫情开始以来，超低的贷款利率刺激了美国居民的购房需求，与此同时，市场上的房屋数量一直非常紧缺，刚刚挂牌出售的新房很快就会被抢购一空。

如此火爆的销售，已经连续数月超过了市场预期。美国知名线上房地产公司 Zillow 最新发布的报告预测，从2021年10月至明年1月的三个月内，美国房价将继续增长3.8%，到2021年底，美国整体房价将比2020年底上涨19.5%；预计2021年美国房屋销售量将达到612万套，较2020年增长8.5%。

另外，高盛对美国楼市的预期也非常乐观，其预测，到2022年底，美国房价将继续上涨16%。综合美国各大机构发布的未来12个月楼市预测，美国楼市在2022年上涨动力依然强劲， 2022年美国的房地产市场或将成为有史以来最热的一年。

美国房价火爆的另一个维度是，楼市库存即将告急。在房价快速上涨的背景下，美国买家的热情空前，迫使许多买家加入抢房大战，导致美国市场的房屋库存持续下降。据全美地产经纪商协会的数据显示，截止10月底，全美有125万套住房待售，相比9月下降了0.8%，比2020年同期大幅下降12%，按照目前的销售速度，美国市场上的房屋供应量仅够销售2.4个月。

由于楼市需求强劲，美国的建筑活动有所增加，但房屋建筑商正面临材料延误、劳动力短缺、成本上涨等压力，新建房屋积极性并不高。美国商务部上周表示，10月份房屋开工率较9月份下降0.7%，而可作为未来房屋建设风向标的住宅开发许可增加了4%。

美国正在上演一场“抢房潮”，房屋销售的速度已经创出新高，平均一套房从挂牌到出售的时间为17天。在价格较低的地方，市场竞争尤其激烈，大量买家直接现金全额抢购。全美地产经纪商协会表示，今年10月份房屋销售中约24%是以现金购买的，高于上年同期的19%，而首次购房者的比例从一年前的32%降至29%。

值得注意的是，除了个人购房者外，美国机构也参与到了这场“抢房大战”之中，进一步推高了美国房价。今年6月，黑石集团宣布以60亿美元的价格购买一家拥有17000套房产的住房运营商，进一步进军房地产市场。

美国房价为何疯涨？

这个问题的答案，自然离不开美联储，撒钱太多，大量资金流入美国楼市。

自新冠疫情爆发以来，各国央行纷纷出台了货币宽松政策，以刺激经济，美联储最为激进。2020年3月3日，宣布降息50个基点，短短10天后再下调100个点，将基准利率下调到0.25%，超额准备金利率下调至0.1%。

随后，美联储更是开启了“无限量”资产购买，以空前的规模和速度购买了美国国债和MBS。从美联储宣布“无限量”扩表至2021年10月底，已累计扩表超过4万亿美元，资产负债表规模达到疫前的两倍多。

美联储如此凶猛的放水之下，美国30年期抵押贷款利率一度跌至3%以下的历史最低水平。与此同时，特朗普政府、拜登政府先后多次向美国家庭直接派发现金，部分美国人领到的疫情补助甚至超过了正常工作的收入，美国居民手头的现金非常充裕，从而催生了一大批买家涌入美国楼市。

如此火爆的美国楼市，和疯狂的贷款买房热情，不禁令人联想到2008年美国次贷危机前夕的场景，那这一次是否会重演危机？

对于楼市危机，美国机构的主流观点仍相对乐观。尽管高盛多次警示美国房价泡沫风险，但大部分机构的观点认为，目前房价没有失控，不会重演次贷危机。

华尔街分析机构表示，与上一轮美国楼市泡沫相比，本轮“房产热”更稳定，尚未对金融系统构成的巨大风险，与此同时，目前美国的购房门槛更高，对于还没有房产的购房者而言，购买首套住房的难度更大。

回顾2008年次贷危机前夜，美国全民炒房，甚至一文不名的美国人也能通过低息贷款买房，而如今，美国购房者的信用评级要求更高，购房的首付款比例也较高。

美国这一轮“房产热”，最大的赢家显然是手握多套房产的人。房地产研究机构CoreLogic估计，2020-2021年，持有房产的人群累计增值或超过3.1万亿美元，由于抵押贷款利率处于纪录低位，他们通过抵押贷款从银行再融资，进行在投资，或翻新房屋，或购买度假屋。

因此，华尔街的主流结论是，这一轮房价暴涨只会加大贫富差距，并不会带来楼市失控危机，美国楼市不太可能出现大规模抛售和价格暴跌。

美联储何时动手？

很显然，未来美国房价走势的决定性因素仍然掌握在美联储手中，其中利率是最关键的因素之一。

对于当前的房价，美联储的态度是，尽管美国房价如此迅速且广泛地上涨，但目前几乎没有迹象表明，房地产高杠杆投资活动在恶化。

11月22日晚间，美国总统拜登宣布，再次提名杰罗姆·鲍威尔 (Jerome Powell) 连任美联储主席。意味着，未来一段时间内，美联储的货币政策将延续鲍威尔的定调。

市场预期，鲍威尔的连任可能有助于保持美国房地产领域的热度，较低利率或将维持更长时间，将进一步利好房价。

美联储何时加息，显得最为关键。在最近一次的表态中，鲍威尔表示，通胀仍然是“暂时的”，因为目前的通胀高企，主要还是体现为一些暂时性的因素。并强调，在加息时间方面联储“可以有耐心”，现在还不是加息的时候。

但华尔街机构对美联储加息的预期却在提前，高盛在2022年全球经济展望中，将美联储加息的预测提前一年至2022年7月，预计当缩减结束时，核心PCE 通胀率将保持在3%以上，核心CPI通胀率将保持在4%以上，将促使政策从“缩减”无缝过度到“加息”。然后在2022年11月进行第二次加息，此后每年两次加息。

但高盛更担忧的是，通胀上行可能导致全球央行执行更加激进的缩减政策，尤其是美联储。

无独有偶，另一家华尔街巨头——摩根士丹利在2022年度投资展望中表示，投资者明年要远离美国(USA)股票和债券，货币政策的支持减弱和高估值将在2022年阻碍美国资产的进一步上涨。

但，摩根士丹利对美联储加息的预期更谨慎一下，预计，美联储(Fed)将在2022年年中结束缩减资产购买(QE)，预计将在2023年加息。

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