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空窗117天，物企年底赶趟上市，港股将迎千亿“抽水机”

2021-11-24 20:52:37 来源：时代周报

沉寂了4个月的物业资本市场似乎出现了回暖迹象。

图片来源：视觉中国

沉寂了4个月的物业资本市场似乎出现了回暖迹象。

近日，有市场信息称，龙湖集团正考虑最快于2022年上半年分拆物管公司上市，计划募资或达10亿美元。此前的11月5日，万科官宣，拟拆分所属子公司万物云到香港联交所上市。

除两大物业巨头外，11月10日，京城佳业正式登陆港股；11月12日、23日，中南服务、祥生活服务相继通过港交所上市聆讯，物业行业迎来久违的暖流。

事实上，过去两三年里，物业行业风光无限，不仅比房企更容易敲开资本市场的大门，估值也“吊打”地产股。不过，受今年房地产行情影响，物业行业也沉寂下来，尤其是7月-11月期间，物企上市出现了长达4个月的“空窗期”。

“物业股上市空窗或回暖也好，和港交所通过聆讯的节奏也有一定关系。现在排队上市的20多家物业企业中，预计会有4-5家在2021年剩下的这1个多月里集中通过上市聆讯。”嘉和家业物业服务研究院分析师李艳杰对时代财经分析称。

招股书陆续失效，物企上市“空窗”长达4个月

物企上市始于2014年彩生活挂牌，此后高潮迭起。尤其是近4年来，物业市场处在资本的风口浪尖：2014年上市1家，2015-2017年各上市2家，2018年上市6家，2019年上市10家，2020年上市18家，2021年至今上市13家。

物企上市的热情仍然不减。今年前8月，26家物业企业向联交所递表，其中不乏二次递表的“老面孔”。从企业类型看，有“国家队”代表金茂物业、珠江管理，有跨界的明宇商服、宝龙房托基金，也有从民营房企脱胎而来的俊发七彩服务、祥生活服务、中南服务等。

不过，今年夏秋之际，物企的上市热情被泼了冷水，富力物业、明宇商服、海悦生活、中梁百悦智佳服务、东原仁知服务等多家物企的招股书陆续实效。据时代财经梳理，7月16日至11月10日近四个月内，无一家物业企业上市。

而去年同期，资本市场则对物业企业“慷慨”得多。时代财经查询发现，去年登陆资本市场的18家物企，上市时间集中在下半年。其中，7-11月上市的有9家，如正荣服务、合景悠活、融创服务等，去年12月单月，则有恒大物业、远洋服务等6家物企密集上市。

不过，今年成功登陆资本市场的物业企业也受到冷遇。7月16日，融信服务、康桥悦生活同时在港股挂牌上市，结果双双遭遇破发。其中，融信服务开盘破发，最终以4.9港元/股收盘，仅比发行价4.88港元/股高出0.02港元。康桥悦生活的首日开盘价与发行价持平，但随后很快破发，最终收盘价为3.64港元/股，较发行价下跌1.09%。

京城佳业上市首日的遭遇与康桥悦生活相似。11月10日上市的京城佳业，开盘价为8.28港元/股，与招股价持平。但至当日15时47分，京城兆业破发，报价8.07港元/股，下跌2.54%。

市场冷遇下，物企上市热情也稍有减退。与上半年争相递表不同，下半年物企上市步伐明显放缓。据时代财经不完全统计，7月初至今，递表的物企仅有鲁商服务、苏新生活服务、金茂物业、瑞安新天地以及万达商管、东原仁知服务、明宇商服等7家。

?嘉和家业物业服务研究院统计发现，今年新增的13家上市物企，上市平均用时为190天，较2020年拉长51.2天。嘉和家业物业服务研究院认为，“物业上市正面临着高密度交表、集中失效、上市股价持续破发的境地，资本对物企上市的态度正在发生180度大转变。”

从香饽饽到弃子，物业收并购将更加频繁

嘉和家业物业服务研究院认为，物业上市遇冷与其稀缺性逐渐下降有关，资本态度也逐渐回归理性，比如高瓴资本、红杉资本、腾讯、阿里等大型风投机构的身影就逐渐消失在物企战投的队伍中。

另外，除了物业行业自身差异化竞争力减弱，房地产行业趋冷的大环境对物业行业的影响或更为直接。7月，八部委联合发布《持续整治规范房地产市场秩序的通知》及权威评级机构下调对内地物管股的态度，使物业股股价急剧回落，7月更是创下物业板块单月历史最高跌幅12.26%。

与此同时，房企遭遇资金困境时，物业也成为被变卖的优选资产。今年3月和9月，碧桂园服务就先后收购蓝光嘉宝和富力物业；10月，彩生活、恒大物业、第一服务控股先后因被收购问题停牌，进一步引发物业股的大幅震荡。

反观物业行业近年的发展，收并购与密集上市同步进行。不过，年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。往年，物企收并购更多是“大鱼吃小鱼”，通过收并购做大规模、抢市场占有率，或借此扩大上市可能性。但今年，受累于房地产主业，物企头部玩家也被摆上货架，如恒大物业、蓝光嘉宝、富力物业等。

万物云CEO朱保全对此感叹道，“头两年物业成香饽饽、成了未来，现在地产不行了，就把‘未来’给卖了”。在他看来，目前物管行业动辄几十亿、上百亿的收并购背后，存在着极大的行业隐忧，其一是资金并没有真正地投入到物业管理中，其二是如果客户关系不够牢固，则可能遇到现金流危机。

时代邻里副总裁兼城市发展中心总经理郑南书也在广东时代传媒集团有限公司主办的“中国地产时代百强论坛”上表示，物业并购的本质不是购买资产，而只是物业管理权。购买物业管理权要慎重考虑它能否持续、能否对得起资本。“财务状况、公司地位、市场口碑、市场能力、团队的稳定性，特别是对人的投后管理，决定物业收并购后的持续性。”

但无论如何，物业行业的收并购大潮或正在袭来。李艳杰认为，物业企业最佳的上市窗口已过。“万物云上市，是对物业资本市场的一个挤压。未来，物业的收并购会更加频繁，尤其是在大企业都已经上市的情况下，行业真正的整合力度将更大，中部以下物企的发展空间日趋缩小。”

标签：物业港元港股资本市场财经空窗京城富力企业明宇