土拍骤冷 房企博弈地方政府？

第二轮土拍，20城市流拍撤牌率是首轮的近6倍，国企拿地比例上扬，这释放出怎样的信号？

土地市场的反应从来都是最快的。

10月收尾的第二轮集中供地，没有了首轮（6月结束）的火热，取而代之的，是溢价率“贴地”、流拍屡见不鲜，可谓凉意嗖嗖。

据中指研究院统计数据（20城），此轮流拍撤牌率达到31.8%，而首批次仅为6.5%。比如，寸土寸金的一线城市广州，实际流拍率超78%，底价成交土地占总成交量90%，溢价率仅0.8%。

国企拿地托底的情况在广州、北京、上海、苏州等多地出现。在广州，有珠江实业、广州南投、葛洲坝等，在上海，上海城开、上海城建、上海城投等地方国企拿地比重高达40%。

房企“躺平”之说也由此在圈内盛行。随着二轮集中供地进入尾声，各城市三轮集中供地也纷至沓来。教训在前，地方政府在这批地块拍卖规则上调宽了不少，可房企会买账吗？

房企为何躺平？

房企没钱了。

今年三季度以来，银行按揭额度收紧、开发贷收缩，个别房企的违约事件让部分金融机构风声鹤唳，房企的正常融资需求得不到满足，叠加二批供地严格购地自有资金审查，更是进一步限制了房企的融资能力。

一个表现是，房企筹资活动现金流走弱。据安信证券研报数据，47家样本房企筹资活动现金流净流出高达1760.7亿，是2014年以来最弱的一个季度，73.5%的房企处于净流出状态。

可动用的钱少了，严调控下，房企对楼市的预期也变得悲观。

涉及限购、限售和二手房成交参考价格等调控频繁，房企对后市预期偏看淡，拿地的预期下降，多数不敢采取高溢价或成交的策略。

本来在利润微薄的情况下，还能靠“不愁卖”来维持一下市占率和规模。但楼市的低温也不知会持续到何时，房企自然没有拿地的底气。

▲重点城市土地流拍率对比，图片来自CRIC。

更何况，在经历了首轮“饥饿游戏”，热门城市地块溢价率屡创新高，“算不过账”被多次诟病的情况下，一则，房企拿地的紧迫性大不如前，二则，二轮供地不少的地块的出让条件仍旧严苛，房企利润空间再遭压缩。

比如，广州对首批土拍热点区域黄埔和南沙区试点“限房价”，并要求未来销售50%房源倾斜无房家庭，在趋冷的市场下，这样地块的入市存在很大的不确定性，对应三宗地全部流拍。

长沙部分地块则增加了较多捆绑要求，涉及无偿配建、引入医疗和科技产业等，并明确毛坯限价按政策进行价格监管，导致市区16宗地块因无人报名撤牌，2宗地块流拍，流拍和撤牌地块比重超过六成。

初始价格、捆绑限制、试点规则、品质要求等出让条件限制，让房企们望而却步。

都没钱赚了，钱袋子又被勒的那么紧，还要担心囤积的“面包”卖出不去，房企当然不乐意拿地了。

政府让步？

从首轮供地的热情高涨、溢价率节节攀升，到二轮的“未拍先冷”、流拍率激增，业内多有观点认为，房企躺平倒逼政府作出让步。

毕竟土地出让金关乎政府财政，仅是上海、广州、南京、杭州四个热点城市的二轮土地出让金上，便分别较首轮缩水了39.66%、37.20%、48.94%、78.18%。

从大数据上看，据克而瑞，21城（除上海）前10个月宅地成交面积占全年计划供应量的比例平均仅为52%，整体供应节奏偏缓。

若按此节奏下去，势必有城市完不成指标。

为了提高房企的拿地意愿，重点城市在第三轮集中土拍中规则均有所松动，特别是二批中流拍率高的城市，如广州、杭州、合肥、苏州等，意在避免大幅流拍。

▲重点城市二批回炉地块重新挂牌，图片来自中指研究院。

典型如广州，取消了上述南沙、黄埔区地块的限房价要求，部分地块取消了一个月内一次性付清全款的要求，允许最长六个月内付清，有地块初始楼面价甚至下降约3200元/平方米。

据克而瑞统计，广州三轮供地的地块，有7宗来自第二批集中供地中流拍的地块。

这其中，增城朱村大道西地块虽然表面“不降反涨”，但在剔除2.3万平方米政府性房源后实为降价，番禺利丰北侧地块和从化区江埔街地块起拍价不变，其余4宗均降价挂牌。

又如杭州，放宽了报名资格、竞品质等要求，同时下调了部分地块的出让单价，主城地价降幅约13%-18%，并上调部分地块的项目预售价格，涨幅约5%。

同时，杭州恢复“勾地”，勾地保证金仅是起始地价的10%，较正常参与支付的20%保证金减少一半，一定程度上缓解了房企的资金压力。

整体上看，第三批次的地块，各地通过对初始楼面价、开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等进行调整，降低房企的参拍资质和资金门槛。

这样做，一方面是纾解房企的资金链，另一方面则是提振开发商的预期，比如不再将房价和地价联动、不再要求现房销售。

从政府的角度讲，对此轮土地市场下行进行纠偏是十分有必要的。

“土地市场下行，对基建投资的冲击比较大。土地是地方政府的核心资产之一，地方很多基建或者靠卖地，或者土地作价入股，或者开发商代建，或者平台公司建设。此外，当前各地财政资金紧张，年底花钱地方多。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

当然，也要看到，这一轮土拍的调整，也是“有所为，有所不为”。

“有的底线要坚持，比如必须是自有资金、溢价率必须要控制等。也即，土地出让门槛可以适时调整，毕竟这也是调控，可以根据市场形势相机抉择，但‘稳住地价，不让地价拉动房价上涨’，这个底线要坚持。”李宇嘉分析称。

房企热情能重燃吗？

不难发现，“地方政府适度让步，调动房企拿地积极性，避免土地市场持续低迷”，成为第三批集中供地的主基调。但房企就能因此热情起来吗？

▲14城集中供地情况。

答案是否定的。

于房企而言，拿地的命脉，仍是钱。

房企融资环境的改善程度是关键，在此基础上，政府下调地价、放宽出让规则将起到不同程度促进作用。

从实际情况看，自9月底以来，中央连续释放维稳信号，指导金融机构加快落实“两个维护”要求，各地召集房企开座谈会等，政策段风向有所缓和，银行信贷、个人按揭贷款均有边际改善。

然而，政策的密集发声，主意仍在于维稳。融资口的破封，也仍是城投公司及央企国企的主场，房企开发贷、信托贷款方面的融资放松，仍需时间传导。

据克而瑞数据，1-10月企业端贷款仍显不足，10月新增企业中长期贷款2190亿元，同比少增1923亿元；10月房企到位资金中，国内贷款1378亿元，同比减少27.2%，降幅较9月扩大2.3个百分点。

需要注意的是，当前房企的流动性问题发酵未见底，本次政策边际放松的口子亦不会开得太大，加之政策在预售资金监管层面仍然严格，房企仍要勒紧腰带过日子。

降负债、加快现金回款，保证资金链安全，仍是主旋律，投射到土地市场上，房企只会更加谨慎。

特别是在第二轮集中供地中，首轮活跃的民营房企几乎销声匿迹，央企、国企占了大多数。

据亿翰智库分析，尽管大型国企央企、稳健型规模民企仍有持续拿地的能力，但受限于投销比和三道红线的指标、全局性流动性紧张，整体投资能力受到限制。在多数规模民企缺席的情况下，只靠国央企和少数民企恐怕难以支撑起土地市场的热度，第三次集中供地或将黯淡收尾。

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