有人苦捱有人开挂：湖南首富狂掷100亿频拿地，曾打造30万一平的深圳顶豪

图源：视觉中国

当大多房企忙着自救时，这家深圳房企却开始逆势买买买。

11月22日，鹏瑞集团旗下广州市鹏湾投资发展有限公司以总价49.58亿元拿下广州天河区金融城东区三宗地块，折合楼面价约18300元/平方米。

据了解，地块为三合一商业商务混合用地，占地面积为5.42万平方米，计容建面为27.09万平方米，根据规划，未来将开发为总部企业办公、商业、服务型公寓、五星级酒店的综合体项目。

这并不是鹏瑞集团今年的第一次大手笔拿地，9月，其曾以51.78亿元拿下佛山三龙湾双子塔产城综合体项目。

作为地产开发企业，鹏瑞热衷打造高端项目，其首个也是最具代表性的项目深圳湾1号被视为“深圳乃至全国豪宅标杆”，最高单价超过30万元/平方米。除大本营深圳，鹏瑞的版图几乎遍布大湾区，覆盖广州、佛山、东莞、珠海、清远等多个城市。此前，鹏瑞在佛山顺德区开发的高端住宅项目皓玥湾，是鹏瑞首个城市墅居产品，被称为“顺德1号”。

因此业内普遍认为，鹏瑞此次在广州天河拿下的地块，或将复制深圳湾1号，打造属于广州的“天河1号”。

值得一提的是，鹏瑞的董事局主席徐航为迈瑞医疗的创始人之一。1991年，徐航与李西廷、成明和共同创办迈瑞医疗；2006年，迈瑞医疗成为第一家在美国纽交所上市的中国医疗器械公司；2012年，徐航辞去迈瑞联席CEO的职位，淡出迈瑞医疗的管理层，专心投身房地产行业。2021年《新财富500富人榜》上，徐航个人财富高达1463亿元，因祖籍为湖南，徐航也被冠以“湖南首富”。

两月内超百亿拿地，知情人士否认吴向东加入

今年对于房地产行业来说并不好过，不少房企或多或少都面临着大大小小的问题，但鹏瑞反其道而行之，不仅在招拍挂市场频频拿地，还涉及城市更新等。

时代财经梳理发现，从6月至今，鹏瑞已先后在上海、深圳、广州、佛山等一二线城市拿下多个项目，涉及资金高达121.34亿元。

6月18日，上海集中供地首日，鹏瑞以17.38亿元的总价，拿下上海自贸区临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H07-01A、H07-04、J06-01地块计划建设住宅及科研项目，以此顺利进入上海地产市场。

9月15日，鹏瑞继续以51.78亿元的成交价拿下佛山三龙湾双子塔产城综合体项目，最高计容建面为56.32万平方米，折合楼面价约9194元/平方米。与广州金融城地块相同的是，佛山地块也将建设为含住宅、办公、酒店、商业的综合体。

公开土地市场外，8月，鹏瑞还拿下深圳罗湖莲塘口岸改造地块，预计总投资2.6亿元，开拓城市更新版图。据悉，该项目开发公司为鹏瑞（深圳）城市发展有限公司的前身为华夏幸福旗下的华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司。而今年4月以来，坊间就有传闻称前华夏幸福联席董事长、首席执行官、总裁吴向东也将加盟鹏瑞集团。

不过，据时代财经了解，吴向东并未加入鹏瑞，有知情人士向时代财经称该消息为“媒体误传”，至于吴向东是否以合伙人或其他方式参与鹏瑞的运营，时代财经向鹏瑞方面求证，截至发稿时，对方并未作答。

但不可忽视的是，今年下半年以来，无论是在公开土地市场，还是城市更新领域，鹏瑞的动作颇为频繁，这与以往低调的风格大为不同。更有消息爆料称，上述鹏瑞在佛山拿下的双子塔项目，出现了申请缓交土地出让金的情况。

截至目前，鹏瑞在粤港澳大湾区已布局19个项目，包括广州、深圳、佛山、东莞、珠海、清远等大湾区核心城市。据鹏瑞此前介绍，公司计划在未来三年内拓展新项目土地面积300万-600万平方米。

打造广州版“深圳湾1号”，仍有难度

是否有意将广州金融城项目打造成下个“深圳湾1号”？鹏瑞集团相关人士并未正面回复，其仅向时代财经表示“鹏瑞将继续为广佛市民定制梦乡居所”。

据了解，目前金融城周边计划入市的公寓项目有两个，分别是合景·臻溋名铸、珠光金融城壹号，前者价格在13万-21万元/平方米不等，后者均价约11万元/平方米。由于两个项目都在预售状态，具体销售情况尚不可知。不过，鹏瑞的加入，可能会刷新未来当地公寓项目的价格。

时代财经注意到，早在两年多前，鹏瑞就有意进驻天河金融城。2019年2月，粤港澳大湾区发展规划纲要正式发布不久，鹏瑞就曾报名竞拍过金融城的商住地，在多轮举牌之后，鹏瑞最终惜败合景泰富，而该地块就是现在的合景·臻溋名铸。

尽管迟了2年，但鹏瑞还是成功进入天河金融城。不过，其想要复制深圳湾1号的成功，难度仍然很大。

首先是区域建设周期较长。金融城位于天河区和黄埔区，是天河中央商务区最后一块沿江靓地，总占地面积8平方公里，分为起步区、东区、北区、西区，其中起步区和东区的占地面积相当。

早在2013年，金融城起步区就开始出让土地，至今共出让超过30宗地块，但八年时间过去，片区内仅两栋大厦完工，其余项目均在建设期内。鹏瑞此次摘得的项目地块位于金融城东区，今年2月东区才获批政府规划。

天河金融城规划，图源：官方文件

另一个影响鹏瑞的因素是区域内对公寓项目的需求度不高。中指研究院数据显示，2016年-2020年，广州公寓市场新增供应面积从127.41万平方米下降至46.25万平方米，成交面积也从175.99万平方米下降到87.22万平方米。五年时间，公寓新增面积下降63.70%，成交面积下降了50.44%。不论是公寓新增供应量，还是成交量，都主要集中在外围的番禺、黄埔、南沙等地，中心区域的占比寥寥。

此外，时代财经发现，就目前的市场行情，住宅与公寓之间在价格上的差距也很大。目前广州最高端的公寓项目是天銮，贝壳网显示，其均价约15万元/平方米；而珠江新城顶级住宅项目汇悦台，在贝壳网上的均价已超过27万元/平方米，价格几乎是顶豪公寓天銮的一倍。如果以投资升值的角度看，住宅的优势显然高过公寓。

中原地产广州项目部总经理黄韬向时代财经表示，当前广州的公寓市场整体并不乐观，大部分公寓都出现降价的情况，尤其南沙甚至有公寓半价出售，但去化仍不理想。

不过，黄韬认为，广州对于超高层或者比较豪华的公寓项目依然保持欢迎的态度，如果项目具有优秀的品质、良好的位置、独一景观等优势，还是会吸引不少客户，但去化也不会太快。

“我相信这类高端项目在广州是有市场的，虽然市场占比和需求未必很大，但金融城这个位置很不错，还是很有价值。”黄韬谈到。

金融城目前的量级仅次于珠江新城，作为城市级CBD，金融城于广州的战略价值不亚于深圳湾之于深圳，但鹏瑞的金融城项目能否成为下一个“深圳湾1号”，还有待市场的验证。

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