许家印背后:“重庆首富”的顶级生意
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1991年3月,时任中央书记处书记的李瑞环来重庆视察。
此时重庆还没有黄花园大桥,也没有五黄路。虽然江北机场开通,火车北站也在修建,可很多老重庆人还是觉得渝中才是市中心,江北就是郊区。
这样的观念使得重庆渝中地区人口高度密集,已经不堪重负。独特的山城地理结构使老城区的住房条件多少年都没有大的改观,十几个平方老屋住一家三代比比皆是。
这时,重庆政府正在南北几个方位寻找新的规划方向。
在听取汇报,结合实地考察后,李瑞环对重庆方面提议:重庆应该往北发展嘛,那里平坦,修个50万平方米的住宅,解决老城区的居住问题。
李瑞环早年学的城建专业,对城市规划和管理很有心得,他的建议确实很中肯。
重庆往南,过了巴南直接就是云贵高原,往东是铜锣山,往西是缙云山,唯独夹在两山之间渝北是一片平缓的地带。
就这样,重庆政府在李瑞环的提议下一锤定音,做出了向北发展的决策。
第二年,重庆地产圈曝出个大新闻,一家名为中渝实业的房产公司在渝北拿下2000多亩土地,准备拿出800亩建设名为“加州花园”的高档小区。
很多人觉得这家公司肯定在犯傻,毕竟渝北此时要啥没啥,想让在老城待了一辈子的重庆人去荒凉的江北买房,实在不是件容易的事情。
可细细一打听,许多老重庆人大跌眼镜:这个加州花园背后的“港商”张松桥,其实是个地地道道的重庆人,而且才28岁。
“张松桥,啥子港商哟,就是个重庆崽儿嘛!” 熟悉张松桥的人都知道,他早年只是在新华路上倒腾电子表和电子产品的“倒爷”。
谁能想到年纪轻轻的他,居然能摇身一变成为了地产开发商。
甚至还有人打听到,张松桥还有个身份,他是重庆最早上市的公司渝钛白的发起股东之一。
不到30岁的一个重庆崽,靠着倒腾电子表居然赚了数千万搞房地产,还是上市公司的股东,这个能力和背景实在深不可测。
2
1964年7月,张松桥出生在重庆一个普通化工厂工人家庭。
6岁时,他进入了天原化工厂子弟学校读书,12岁进入附近的重庆六中读初中,和同龄人生活无异。
1980年,16岁的张松桥遇到了一桩天大的“喜事”,这件事也成为他命运的转折点。
当时他远在香港的越南华侨祖母离世,按照老人的遗嘱,身为长孙的张松桥继承了部分财产。
于是,中学还没毕业的张松桥凭着这个机会来到了灯红酒绿的香港。
后来有传闻这位祖母给张松桥留下了多么庞大的遗产,其实也未必。
从他后来回到内地只能从事价值并不高的电子表业务来看,可想而知那笔遗产也谈不上多丰厚。
没有人脉也没背景的张松桥在香港度过了两年,终于找到了自己的生财之道。
80年代,来自香港和海外的电子风靡全国。成本仅数元的电子表走私到内地,能卖到几十甚至上百元。
头脑灵活的张松桥很快意识到商机,他利用自己顺利来往香港和内地的身份,开始了贩卖电子表的业务,并逐渐发展到倒卖一些电子产品。
这期间,张松桥不断往来香港和内地,靠着数年的经营已经积累了一大笔财富,也积累了不少人脉,野心开始大了起来。
在这一时期,香港经济发展神速,房地产业蓬勃发展。各类大亨靠着炒地皮、炒楼花赚得盆满钵满,已是香港人人艳羡的成功人士。
张松桥也很眼热,想通过炒地皮再发笔横财。可惜他那点钱和人脉在只看实力的香港房地产市场,毫无竞争力。
1992年,张松桥悄悄返回重庆,他的身边多了位好友曾维才。
曾维才比张松桥更神秘,网上几乎查不到他早年的资料,只知道他和张松桥是做电子产品生意时结识。
俩人都没有真正做过房地产生意,可这不妨碍两个想大干一场的人走到一起。他们联手创立了中渝发展,在重庆渝北区囤了2200亩地,正式进军重庆房地产市场。
随着重庆政府开发江北的政策出台,加州花园项目也紧锣密鼓开工起来。
因为项目规划太大,前前后后施工了数年,直到1996年底才全部竣工,并于次年初开始销售。
1997年6月,张松桥迎来一个好消息,重庆被批准为直辖市。
伴随香港回归的喜讯,重庆向北开发的宏伟蓝图也在加州花园开盘后的喧闹声中徐徐展开,均价1700元/㎡的加州花园很快售罄。
加州花园对重庆房地产市场来说具有划时代意义,它既是重庆历史上最大的高端社区住宅项目,也是重庆首个获得建设部全国优秀物业管理的小区。
中渝发展因这个项目名声大噪,在龙湖、金科等重庆后来著名的房地产公司都没影的时候,俨然是重庆房产界“教父”级的存在。
尝到甜头的张松桥随即又开发了“加州城市花园”“山顶道壹号”等房产项目,成为重庆首个将住房卖到100万平方米的人。
而加州花园在重庆的成功,正是张松桥的精明所在。
3
今天,很多人都听说过利用“信息差”赚钱的理论,张松桥在房地产市场赚取的“第一桶金”正是如此。
重庆此时虽说作为全国住房制度改革第一批试点城市已经6年,但是对大多数重庆人来说,采光好,能有独立卫生间的房子就已算是相当不错的住房条件。
虽然高层住宅小区在重庆并不鲜见,可加州花园是重庆首家规划配套了物业管理,建设有保龄球馆、商场、学校以及银行的综合性住宅小区,住户可以在小区内享受到所有基本生活设施服务。
张松桥开发的加州花园可以说是对重庆房地产市场的“降维打击”,凭一己之力改变了重庆人对“高档住宅”的印象。
他没有选择去沿海城市开发,正是因为这个概念在“北上广深”早已有人做了,并无竞争力。
说白了,张松桥只是将香港以及沿海房地产中并不新鲜的社区概念,引入到了信息相对滞后的重庆而已。
不过,年纪轻轻的张松桥能拿下当时谁都不看好的地块,这份胆识实在叫人惊叹。
只是此时的人们还不清楚张松桥这份魄力和资源,到底从何而来。
不久,张松桥在重庆相继开发了汇景台、重庆大学科技园、中渝科技楼等多个大型房产项目,总投资达数十亿元,回报也极为丰厚。
很多资本眼热中渝发展如此赚钱,想跟着一起投资分杯羹,可张松桥的副手林孝文得意地对外宣称:“我们手上的资金充裕,融资问题不是我们主要考虑的因素。”
张松桥也不是和钱过不去,只是他想换个方式赚更多的钱。
2006年底,张松桥将中渝发展以33亿元的价格,出售给港股上市公司确利达完成借壳上市,随后更名为中渝置地。
这之后,汇丰银行等诸多资本开始入股中渝置地,张松桥手上的资本实力不断增强。
2007年,43岁的张松桥以164亿元的身价登上胡润房地产富豪榜,成为重庆首富。
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而就在中渝置地上市的那年,人们发现原来张松桥旗下不止有渝钛白、中渝置地,居然还有家上市于1984年的渝太地产。
算起来,1984年,20岁的张松桥还在港渝两地走私电子表,显然还没这个实力。
事实上,渝太地产前身是香港彩星集团,张松桥之前买过其股份,这也是他不知何时玩的一出“借壳”把戏。
可如此年轻,又看似毫无背景的张松桥怎么就能叱咤重庆和香港两地的资本市场,实在令人捉摸不透。
因为靠着房地产发家几无失手,张松桥“重庆李嘉诚”的名号自此被叫响。
不过,此时的张松桥,名气在香港可能更大一些。
此时的他已是渝港国际、渝太地产、港通控股、中渝置地等4家在港上市房企的实际控制人。
也是通过香港媒体的报道,人们这才发现,张松桥不知何时已悄悄坐上了香港新世界主席郑裕彤的牌桌。
手眼通天的郑裕彤在香港的财力和势力非同一般,被香港人尊为“彤叔”。
郑裕彤喜欢打牌,尤其酷爱玩“锄大D”,固定牌友除了他儿子郑家纯,还有杨受成、刘銮雄,以及新加入的许家印,这个小圈子被人戏称为“大D会”。
许家印此时还没成为“许首富”,为了恒大香港上市,每周风雨无阻来郑府打牌。
一帮大佬玩的是纸牌,背后谋划的却是一个个资本局。
2009年,张松桥与郑裕彤、刘銮雄、杨受成等人出席了恒大在港的上市投资推介会和庆功酒会,他旗下的中渝置地还参与了投标。
许家印的恒大刚刚起步,而当年的重庆崽儿张松桥已然是不折不扣的香港大亨。
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能坐上“彤叔”的牌桌,说明张松桥也绝非普通人。
他曾先后花了数亿港元买下金庸曾经住过的山顶道1号屋地、渣甸山包华士道1号以及太平山顶的歌赋山道1号等八处豪宅。
其中为买下香港最著名的山顶道75号“何东花园”, 张松桥总计花费51亿港元,光税就缴纳了12亿,创下香港豪宅交易纪录。
据说由于张松桥在香港买的豪宅和物业太多,以至于房子失窃后,自己还不知道,是所在的物业公司帮他报的警。
能买下如此众多的香港顶尖豪宅,只能说明张松桥实在“不差钱”。
张松桥通过渝太地产拥有香港西区海底隧道37%的经营权,香港隧道及高速公路有限公司37%的股份,香港驾驶学院70%的股份以及香港快译通35%的股份。
可以说,香港交通运输业有一半的产业都被张松桥收入囊中。
张松桥能快速崛起,这背后究竟是不是“大D会”牌友们的扶持和交易,谁也说不清楚。
不过,他与妻子张朱秋慧还有个叫Nexus Capital的私募基金,表面上以慈善和赞助等方式购买、拍卖大量艺术品。实际上,这个圈子里全是香港的名流,早为他在香港构建了一个更为庞大的关系网。
张松桥左手渝太地产,右手中渝置地,横跨香港和内地房产市场,在香港风光无限,却在内地极为低调。
上市后的中渝置地经过几年发展,手上的土地储备从400万平方米涨到了1400多万平方米。通过在重庆、成都、贵阳等多个城市开发高端房产项目,已是西南地区举足轻重的一家房地产公司。
不知是不是深谙“闷声发大财”的道理,除了上市公司必须公开的信息和数据,国内媒体中几乎找寻不到有关张松桥的更多信息。
即便中渝置地在整个西南已如日中天,可张松桥在其中基本属于隐身状态,所有事情几乎都是站在台前的曾维才在操作。
或许如此,也或许得益于强大的人脉,后来的“渝钛白审计案”,以及曾维才涉及的重庆某专案,他均能毫发无损。
2013年,中渝置地的销售额达到了97.75亿元人民币。
也是这年,随着国土资源部出台了平抑地价的政策,李嘉诚随即开始大肆抛售内地地产,内地的房产热开始降温。
张松桥反应神速,立即在企业内部提出从此“只出不进”的战略。
中渝置地几乎是一夜间从早年的“买买买”变成了“卖卖卖”,抛售速度之快和程度之大令人瞠目结舌。
从2013年年底,中渝置地以14.25亿元转让照母山地块开始,几乎每年都在抛售手里的内地资产。
到2016年年底,原来1000多万平方米的土地储备居然卖的“一寸不剩”;2018年10月,中渝置地在内地的物业项目完全清空。
粗略算下来,中渝置地短短三年抛售了10多个地产项目,总共套现100多亿元。
事实上,这点钱也就是中渝置地一年的销售额,由此可见张松桥的离场决心有多么义无反顾。
当有人问张松桥是不是也要学李嘉诚“跑路”,他暧昧地一笑回答: “我们有很多投资在做,我私人也在做,你们都不知道。”
人们确实不知道,张松桥跟着李嘉诚有样学样,在内地不断抛售套现期间,已经开始了进军英国物业的步伐。
而张松桥在英国房地产市场一系列“乾坤大挪移”,更是令人眼花缭乱。
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2016到 2017年两年间,张松桥四度出手,斥资170亿买下了伦敦利物浦街的酒店Travelodge、伦敦帕丁顿火车站附近的写字楼One Kingdom Street、伦敦地块Nine Elms Square(九榆树广场)以及金融城最高大楼Leadenhall Building(利德贺大楼)。
虽说张松桥效法李嘉诚也来到英国一路“买买买”,可俩人的投资方向还是有很大的不同。
李嘉诚来英国大多数买下的是电力、天然气等能源类项目,以及码头等交通项目;而张松桥几乎都是抄底一些商业性较强的写字楼和地产项目,其手笔之大连英国人都咋舌。
拿利德贺大楼来说,这栋位于伦敦金融城内的大楼于2013年竣工,租金高达4.02亿英镑/年,是整个伦敦租金最高的大楼。
2017年5月,中渝置地以11.35亿英镑(约合人民币101亿)现金买下利德贺大楼全部股权,还顺手接纳了一笔1270万英镑的负债交易。
这笔交易不仅刷新了单一资产收购最高纪录,更成为中国企业在英国房地产行业最大的收购案之一。
就在英国“买买买”的同年,张松桥还耗资40多亿港元买下尖沙咀彩星中心、中环世纪广场两栋商业大厦。
2018年,他旗下的中渝置地又通过持股完成了对香港九龙湾傲腾广场的收购。
一年之后,中渝置地又发布公告称,投资1.8亿英镑参与伦敦Whiteleys Centre(怀特利购物中心)改造及重建项目。
比照中渝置地那几年几乎颗粒无收的亏损状态,靠着做“洋包租公”的张松桥从海外房产租金已净赚2亿多人民币。而且手里的物业还不断增值,比买入时赚了近一倍。
从写字楼、住宅、再到商场、酒店,张松桥的投资覆盖了伦敦黄金地段几乎所有物业,成为英国知名的“中国地产大亨”。
不到十年时间,张松桥在香港、英国、澳洲等地耗资数百亿买下大量高端物业。而香港能排上号又能买的顶尖豪宅,也几乎都被他拿下。
2020年,56岁的张松桥以200亿身家名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第93位。
但是,看得见的只是张松桥财富的冰山一角,他还有诸多没法算入的艺术藏品,更多的财富实在难以计算。
不过,能如此顺利抛售内地物业转战海外,张松桥还是要感谢许家印。
张松桥撤离内地时,大部分的地产和物业项目几乎都是由许家印的恒大集团接手。
这或许因为在“大D会”牌桌上,两人惺惺相惜。
对许家印这份“情谊”,张松桥也是投桃报李。
恒大在2016年打算100亿收购盛京银行时,张松桥作为股东坐镇其中,使得许家印顺利拿下盛京银行。
同年6月,张松桥追随恒大许家印的脚步,又斥资40亿港元买入万科H股,掺和进万科股权之争。等恒大退出万科股权后,张松桥紧随其后立即抛售手中的万科H股股权。
2019年,恒大提出开发汽车项目,张松桥又亲自来到瑞典恒大NEVS总部,为许老板站台。
一对牌桌上的好友,彼此生意场上有来有往,正所谓“有钱齐齐搵,有难齐齐当”。
7
中渝置地抛售完内地产业之后,因为手中无粮,到2016年整体收入和盈利同比跌了80%以上,唯一的盈利全是靠持有的海外资产。
就在大家都认为张松桥从此将重心彻底转移到国外时,他又通过一系列增持举动重归人们的视野。
从2018年到2019年,张松桥对中渝置地增持上百次,10亿多港元;同时他又增持渝太地产287.4万股,涉资717万元。
人们此时还在怀疑,这只是张松桥为应付二级市场对冲做的资本手段而已。
可随着张松桥的持续增持,中渝置地和渝太地产在内地房产市场卷土重来,再次布局新的项目。
2018年,中渝置地宣布在西安、成都、株洲等地开发新的房产项目。
2020年7月,渝太地产以溢价39.9%的20700元/㎡的楼面价拿下成都高新区地块,刷新了成都住宅土地最高成交单价。
2021年4月,渝太地产又以9.03亿元摘得达州两宗商住综合体地块,用于建设会展中心及酒店等项目。
这背后或许是国外的日子也不好过了。
2020年后,受世界疫情影响,加之脱欧后劳动力短缺等因素,英国的整体经济增速变慢。
在英国向来“只进不出”的张松桥也不得不开始出售手上的资产。
2021年8月,渝太地产宣布将手上一栋伦敦市中心的写字楼卖给了当地企业,作价1.9亿人民币,而与买入价相比,实际亏损超过3.8亿人民币。
种种迹象表明,曾经头也不回离开中国的张松桥,似乎又在谋划重返国内房产市场。
有意思的是,此时的张松桥和许家印这对好友在同一市场的动作几乎相反:一个卷土重来再次发力,一个力不从心开始大举撤退。
生意场上没有永远的常胜将军,有的只是审时度势的聪明人。
从内地套现转到海外投资,步伐从香港追到英国,现在又悄无声息潜回国内。
57岁的张松桥肯定记得住自己当年那句话: “一个成功的商人,不是社会来适应你,而是你去适应社会。”
但面对这场新开的牌局,张松桥能不能打好,这仍然是一个问题。
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奥迪x刘德华本以为是神作,原来是仿作!...
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