再现“零首付”卖房！北三县楼市冷清背后的销售困局

图片来源：中房报图库

现在环京楼市就是躁动和彷徨的局面，一方面不知道调控周期要持续多久；另一方面，对环京长远发展还是相对看好，这样就造成了一有风吹草动就躁动的情况。

彭红侠/发自北京

时隔多年，河北省北三县楼市再度迎来“零首付”等卖房促销大战。

“夏垫镇一些楼盘可以‘零首付’或‘分期首付’购买的消息已经出来一个多月了，项目实在是卖不动了。”一位知情人士告诉中国房地产报记者。

11月9日，记者拔通了位于夏垫镇102国道北侧3公里处的云樾东方的销售电话，一位置业顾问向记者介绍了项目优势，最后表示，“项目现在首付分期15%就可以拿到”。据记者了解，在大厂夏垫镇，执行此种促销方式的楼盘并非个例，合生长安帝景、路劲公园上城等都推出了“零首付”购房举措，给出了足够“诚意”。

夏垫镇位于北京通州副中心东北方向20公里，隶属河北省廊坊市大厂回族自治县管辖。过往，这里曾是投资客重点关注的区域。

对于上述项目销售方式，上述知情人士表示，近年随着政策环境变化，大厂夏垫镇和北三县市场均面临着下行压力，叠加疫情影响，投资置业需求已经明显减弱。以燕郊区域为例，10月份新房网签仅100余套；二手房不限购成交相对稳定，但也仅成交400套左右。相比今年7月高峰时期的4000余套，燕郊二手房交易已不容乐观。

自2017年廊坊发布“7·30”限购政策以来，燕郊和北三县楼市急转直下，部分区域房价接近腰斩。而后又经历一系列强力调控，燕郊和北三县楼市上涨预期被打破，压力之下各种营销手段不断推出。

贝壳研究院高级分析师潘浩对此表示，北三县楼市“送装修、送车位”等各种促销活动，主要为楼市下行期开发商销售压力的体现，但买房零首付以及首付分期等行为，已明确违反按揭贷款等相关规定，属于违规操作。

对于上述楼盘存在“低首付”“零首付”销售情况，记者联系到了大厂回族自治县住建局，询问该局是否了解上述情况以及该促销手段是否符合政策规定时，对方称“不了解情况”后便挂断了电话；随后记者多次致电均被挂断。

“零首付”卖房乱象

云樾东方小区及优惠单

据置业顾问介绍，购买碧桂园云樾东方首付款需要购房款的30%，为了促进销售，其中15%首付可由开发商垫付，分期服务费是借款额的3%；如果一年内还清分期15%首付可以免息。

除首付分期优惠外，置业顾问表示购房后还可返现装修款5万元，再添加3万元后还可获赠车位一个。“车位与房子合同一致，70年产权只需3万元，相当于半买半送。”上述置业顾问表示。

在大厂夏垫镇，执行此种促销方式的楼盘并非个例。在碧桂园云樾东方东南侧5公里外的合生长安帝景，均价9500元/平方米，90平方米三居户型总价85万元左右，买房即送车位。

同区域的路劲公园上城更是推出了“零首付”购房举措，给出足够“诚意”。该项目销售人员透露，购房时可以“零首付”置业，认购定金2万元即可获得首付贷款资格。首付贷款最长5年，年利率4.5%-5.5%，不上征信，也不影响按揭。

路劲公园上城置业顾问表示，除零首付优惠外，目前还有5套79-112平方米两至四居特价房源，折后单价12712.61元/平方米-13428.86元/平方米。

路劲公园上城楼栋分布及首付优惠情况

楼盘零首付、首付分期等销售乱象也并非大厂一地“特色”。据记者了解，由城美房地产开发有限公司开发的维多利亚是河北燕郊区域商住两用项目，售价13800元/平方米起，可首付分期，开发商垫付15万元，并赠送燕郊户口。

位于京哈高速香河东出口向东2.5公里东侧，由香河鹏渤房地产开发有限公司开发建设的香河水岸香园，均价7200元/平方米，网签完放贷即可收房，首付最低6万元起，可送车位送户口，不限购。以该项目89平方米两居户型为例，总价73.38万元，首付76413元，剩余15万元首付款由开发商垫付，一年期限分两次免息偿还。

“零首付核心是刺激楼盘销售，也是针对当前市场下行的一大应对措施。”上述知情人士表示，该举措在楼市下行、市场观望情况下将引发市场关注，但实际效果或将不及预期。毕竟“730”政策后，北三县楼市降价严重，香河、大厂等区域均降价过半，且目前并未有重大利好刺激楼市，购房人追涨杀跌心理之下，很难真正为此促销活动买单。

“‘低首付’操作明显属于违规行为，一方面涉嫌骗贷行为，另一方面也违背了对购房贷款的相关政策要求。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，“零首付”买房等操作一旦被查出，对于购房人而言一方面可能会被解除合同，要求提前还款；另一方面个人征信也可能会受到影响。对于开发商而言，也可能会面临相关处罚。

王玉臣表示，“分期付款”同样也会违反按揭贷款相关规定，为商品房购买纠纷的埋下隐患。

进入买方市场

开发商不惜违规促销的背后是各个项目销售压力的传导。一名房产中介对记者表示，现在是买方市场，开发商没办法，只能尽量多给优惠，刺激客户购房。

来自安居客的数据显示，三河市11月新房均价19909元/平方米 ，环比上月增长 3.69%；二手房均价17815元/平方米，环比上月下跌0.14% ，同比去年同期下跌0.43%。其中大厂11月份新房均价14823元/平方米，环比上月持平；二手房均价14326 元/平方米，环比上月下跌 0.27% ，同比去年同期上涨1.37% 。香河11月新房均价11211元/平方米，环比上月下降 0.49%；二手房均价9737元/平方米，环比上月下跌0.88% ，同比去年同期下跌10.49% 。

公开资料显示，2016年-2017年上半年，受北京副中心城市建设、产业转移外溢等一系列利好因素影响，北三县房地产市场迅速被点燃，三河、大厂、香河一年多时间房价累计上涨80.45%、130.14%、115.46%，三河房价更是突破2万元/平方米大关。随着2017年3月政策收紧后，北三县楼市急转直下，部分区域房价接近膝斩。比如曾经以2.5万元/平方米出售的香河富力新城，今年清明期间推出特价房单价仅8000元/平方米，且买房就送车位。

2020年3月，《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》发布后，北三县楼市下行压力趋缓，开始出现止跌回稳局面。值得注意的是，北三县房价微涨局面并未维持太长时间，短期提振后下半年楼市持续走低。

“现在环京楼市就是躁动和彷徨的局面，一方面不知道调控周期要持续多久；另一方面，对环京长远发展还是相对看好，这样就造成了一有风吹草动就躁动的情况。”知情人士表示。

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