房地产股债回暖背后：合理流动性得到回应，行业回归居住属性

房地产行业在近期终于获得了来自市场层面的信心。Wind统计显示，截至11月11当日收盘内，多只A股房企个股涨停或逼近涨停，其中有龙头房企、也有已经陷入债务难题的房企；10日虽未有涨停，但涨势已起。港股市场地产股涨势也很活跃。

回顾近年来一系列针对房地产的政策举措至今，这种来自二级市场的热情显得罕见。同时在一些债券市场，近日其实也有端倪。

据报道，高盛投资组合管理团队近日公开表示，正在买入中国房企的债券。该团队认为，个别房企风险事件引发的连锁反应，是市场高估了传染风险，市场正在消化这一风险。还有其他外资机构也表示了对中国房企债券的信心，认为其显露出的风险将是结构性的。一些地产债陆续有了超过双位数的涨幅。

更受关注的，其实还是来自监管层对于房地产政策的定调，近期一直在逐步对市场情绪进行矫正。高层向外释放了诸如部分个案只是单一现象，风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足等观点。

当然，如今节点判断地产行业是否真正迎来了政策层面的转折点，尚没有确定性的答案。但可以肯定的是，在当前宏观政策方向之下，具备更加稳健发展势头的头部房企，才能够更加有能力应对短期内的市场波动，并平稳对待行业回归本质过程中的阵痛。

流动性松绑？

引发股票和债券市场突然火热的，主要来自11月10日央行发布的一组金融数据。

据披露，10月，居民中长期贷款增加4221亿元，今年5月以来同比首次转正。且在近十年的同期对比中，规模仅低于2016年10月。这被业内认为，是购房信贷环境有所改善的表现。

而高层对于市场上关于房企流动性风险的走向，此前已多有表态。

10月20日，有高层领导表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

央行金融市场司司长邹澜此前在第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，由于近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为。这是金融机构的“短期过激反应”。

他同时表示，部分金融机构对试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

房企动态方面，近日，保利发展顺利发行了一期中期票据，后一期也已挂出方案。对此，一些行业人士认为，这意味着房企发债融资出现回暖迹象。

在监管等相关消息释放之后，陆续有市场信息称，无锡、郑州等地的二手房信贷政策有宽松迹象，相关业务已经开始正常接受受理。

虽然一些楼市调控政策有掉头迹象的消息在随后被否认，显示出对“房住不炒”理念的贯彻，但前述迹象大体可以理解为：居民正常的购房信贷需求在得到回应；房企资金环境有向好迹象，企业采用更加稳健的财务模式也是必然。

行业走向回归

本质上来说，一系列金融举措、房地产政策等的推进，反映的核心只有一个：让行业回归到本来的居住属性，而非在高度金融化的道路上一直狂奔。

龙头房企对此有明确的认知。万科董事长郁亮10月底指出，自2017年十九大报告明确提出“房住不炒”后，地产行业开始回归常态，回归到民生行业。

“金融杠杆带来的红利消退，便是今天回到常态要经历的阵痛之一。整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉。”郁亮认为，回到常态肯定会有阵痛，但阵痛期后仍有机会，因为常识告诉我们：天下没有做完的生意，只有没做好的生意。

在此前陆续的业绩会期间，龙头房企普遍的态度是：当下节点，要敬畏市场、保持自身流动性，并全面提升房企战斗力。

碧桂园对此有明确定义。碧桂园集团总裁莫斌提出，目前公司“全竞提升”已经进入深水区。当前形势下要持续提升营销力，保证供货不脱节，实行以销定产；同时要保障销售回款和现金流，实行有序支出。各区域进一步提升投资标准、优中选优；加快推进数字化，让数字化成为企业的核心竞争力之一。

综合来看，房企中已经达成共识，即对于房地产主业，要回归房屋的根本属性，真正根据市场需求建造好产品、提供好服务；对于房地产延伸业务，则要围绕“为美好生活服务”开展，这包括物业管理、城市更新等，而不是捕捉热点一般高举高打投向与地产毫无关联的业务方向。

在银河证券的评价体系中，当下对房企“优等生”的评判将会有如下特点：持续通过高质量周转稳健增长，自身造血能力强，资金链强韧，结构上经营性现金流入对资金来源的贡献高于筹资性现金流入。

从这个角度来看，显然一直以来持续稳健发展的央国企位列其中，同时，正走在稳健发展脉络下、且没有盲目多元化扩张的龙头民企也是如此。

这从龙头民企具体采取的举措可见一斑。在此前的半年报业绩会期间，碧桂园集团首席财务官兼副总裁伍碧君就介绍过，目前集团在严格按照“三道红线”的标准来管控报表，并将管控指标分解到日常经营活动中，这对于利润表现不会造成影响。截至上半财年，在“三道红线”中，碧桂园的净负债率和现金短债比持续优于要求；“扣除预收账款的资产负债率”从去年的80%下降到期内的77%，将有信心在2023年中期实现该项指标进入绿档。

稳健的财务状况和经营表现，令碧桂园获得主要评级机构的认可。目前，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级，标普于2020年上调公司评级展望至“正面”。穆迪报告指出，碧桂园的Baa3发行人评级反映了公司强大的品牌实力、多元的地域布局、强劲的流动性和穿越周期的具有弹性且稳健的运营记录。公司在中国各主要地区拥有丰富的土地储备，足以支撑未来三至四年的业绩增长。

星展银行就认为，碧桂园通过提升内部流程和管控能力来优化运营效率、提高利润率方面的努力，已逐渐结出硕果。从业内领先的回款率水平、率先复苏的销售利润率、销管费的压降方面，都展现了公司对内管控能力的提升。

从中短期来说，光大证券认为，预计四季度房地产行业流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷将持续回暖，房地产税试点利于降低开发和购房环节的税收压力，试点地区购房限制措施有望逐步退出，资本市场的悲观预期将进一步缓解。

在外部环境有向好走势，房企内部能够掌握好自身发展节奏的背景下，前述两类房企在后续的发展中也将更好通过自身优势，获得持续性地稳健成长，进而带动行业真正走向回归。

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