一则传闻引发地产股集体涨停，地产债更上演临停潮，原因何在？

双十一地产不打折！

11月11日，地产股普涨，申万房地产板块涨幅高达5.92%，物管股特发服务涨20%，新华联、中南建设、招商积余、招商蛇口、金地集团、保利发展等多股涨停。

在债券市场上，地产债强势反弹上演临停潮。“20奥园01”收涨超34%，“20世茂G3”涨超33%，“19禹洲02”涨超31%，“20世茂G1”涨超30%。另外还有多只债券涨幅超过20%。

此外，受地产带动，商品市场今天也突然大爆发。国内商品期货收盘，多数品种上涨，热卷主力合约涨停，纯碱涨超8%，螺纹涨超7%，焦炭、焦煤等涨超6%，玻璃、硅铁等涨逾5%，锰硅、郑煤等涨超3%。

消息面上，昨日，有媒体报道称，沈阳召集部分房企开会，线下通知将放松限购限售等一系列房地产限制性政策。不过，需要注意的是，截至发稿时，该消息尚未得到官方正式确认。

政策逐步确认宽松

地产股大涨背后有多个因素推动。

消息面上，昨日，有媒体报道称，沈阳召集部分房企开会，线下通知将放松限购限售等一系列房地产限制性政策。不过，据澎湃新闻报道，沈阳市房管局工作人员称对此并不清楚，暂未收到通知，具体信息以该局网站信息为准。沈阳市不动产登记中心相关工作人员同样表示，该单位未收到取消限购通知，如有新的信息会对外进行公布。房管局相关人士称，截至目前，取消限购这一政策并未得到执行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对券商中国记者表示，此次传言的沈阳政策，市场反应比较大，至少说明了市场近期的心态对于政策放松的渴求增大。实际上近期从各地的调研情况看，对于房地产市场过快降温和房企金融风险等需要给予清醒的认识，类似风险亟需解除。另外，一些地方在限购和限售等方面也有一些尝试。当然需要注意的是，放松也是为了激活合理的住房交易需求，各地依然要严打炒房行为，对于各类违法违规资金也要给予堵住，真正促进房地产市场的平稳健康发展。

而在更为被市场关注的政策面上来看，地产的利好消息也是不断出现。

中国银行间市场交易商协会11月9日举行了房企代表座谈会，招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司表示，近期有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

有债券从业人士表示，上述座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企提供支援，防止房企资金链进一步恶化。

果然，11月11日，保利发展控股集团股份有限公司于上清所发布2021年度第四期中期票据募集说明书。本期中期票据发行金额20亿元用于偿还银行贷款，债务融资工具期限5年，发行日为11月15日至11月16日。由中国银行股份有限公司、招商银行股份有限公司担任主承销商及联系主承销商，中国银行股份有限公司为簿记管理人。

此外，央行日前还公布了10月个人住房贷款统计数据。2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

值得关注的是，这也是央行首次单独发布个人住房贷款数据。一些观点认为，把个人住房贷款余额、环比多增单列公布，是在提醒大家，房地产市场的信用情况正有所改善。

结合居民中长期贷款同比多增126亿元，分析人士认为，该指标多增表明居民购房意愿已经出现边际提升，近期按揭贷款政策有所调整，促进房地产市场平稳发展。

申万宏源首席宏观分析师秦泰就指出，居民中长贷10月新增达4221亿，较2019年同期多增逾600亿，并且是6个月以来首次同比多增，显示三季度居民购房贷款需求受到额度控制的局面已经得到扭转，央行9月下旬以来持续强调的保障住房消费者的合理权益正在得到较好的贯彻。

而企业中长贷新增2190亿，仅与2019年同期持平，明显低于预期，这一点凸显出当前商业银行对于房地产企业的融资链风险相当重视，央行呼吁“三线四档”执行力度不可过于严苛，在信贷操作层面仍不能有效缓解商业银行的担忧，地产开发资金周转的改善仍需时日，10月地产融资两大堵点改善其一，黎明曙光已现，全局改善仍待时日。

不过，不少市场人士都强调，当下的情形仍然是边际改善。中诚鹏元的刘诗绮对券商中国表示，房企短期债务到期压力有所缓解，但融资政策收紧及金融机构对房地产行业风险偏好降低或将加速部分“踩线”企业风险暴露。截至2021年6月末，样本房企现金短期债务比均值已达到“红线标准”，较2019年末有所改善。但2021年以来在严监管下，再融资难度有所上升，叠加房地产行业信用风险频频暴露导致各类融资渠道对房地产行业风险偏好降低，未来“踩线”企业和中小型房企将面临更大的信用风险。

地产市场底或已经到来，多板块或受益

在受到强行政政策影响的一些行业里面，股价往往受到政策、市场情绪、基本面等多个因素影响，有些时候这些因素会形成共振，导致上市公司股价大幅偏离基本面。

从股价走势上来看，地产股估值此前被极限压制，保利发展、万科等市盈率一度被压制到5倍以下。比如，保利发展年内股价低点在9.17元，即便今日已经反弹至14.85元每股，其对市盈率也才5.8倍，市净率1.08倍。

随着政策边际宽松、估计近日持续反弹，地产板块最悲观的时间或许已经过去，市场底可能就在眼前。

如果地产股能有所恢复，多个板块或许都会迎来改善。

以金融行业为例，保险龙头中国平安今年以来股价持续下行，市场悲观的核心逻辑之一就是公司和地产行业绑定太深，不仅在股权上市多家上市地产公司的重要股东，在债券投资上也在地产行业拥有大量头寸。此前华夏幸福流动性紧张，中国平安不得不对其在华夏幸福的投资进行大额计提，严重拖累了公司业绩。

银行股同样也被地产行业拖累，此前受到部分地产公司违约以及债务展期等影响，投资者对地产信贷整体悲观，房地产行业贷款占比较高的银行跌幅较大。悲观预期修正之后，银行股将企稳反弹。

更直接受益的是房地产的上下游产业，包括建材、五金以及家电等。在地产股大涨的带动下，今天这几个板块都有比较好的表现。中信家电行业指数全天大涨超过3%，火星人、老板电器、海尔智家等涨幅都超过5%，今年股价疲软的格力电器也上涨接近4%。

东北证券指出，作为地产后周期板块，家电需求一般滞后地产3-4个季度，目前需求仍比较旺盛。此外，房地产政策边际松动下，白电龙头抵御风险能力较强。

不过，从更宏观的周期上来看，地产行业的投资确实已经处于下行周期。在大国崛起的过程中，每一阶段都离不开一些核心产业，这些产业不仅是经济发展的核心引擎，也是海量资金的最终去处。比如美国的铁路行业一度无限风光，带动了钢铁、银行等多个行业的快速发展，但是随着产业周期的演变，无论是铁路投资者还是铁路股的持有者，最终获利却都不多。

中泰资管首席经济学家李迅雷在最新的分析中指出，房地产作为居民家庭的最大类资产，估计要占到中国居民部门总资产的60%左右；与房地产直接相关的贷款，要占到银行贷款余额的30%左右，房地产同时作为资产，也要占到银行总资产的30%左右；此外，地方政府的土地出让金收益加上与房地产相关的税费，则要超过地方政府财政总收入的30%。他认为，房地产对中国经济增长的直接加上间接贡献大约也在30%左右。

当下，政策会因为短期行业承受能力达到极限而边际宽松，但“房住不炒”的大趋势却不会改变，地产股有估值回归的机会，但是地产行业却难有昨日重现的良机。

地产作为中国过去二十多年最大的引擎之一，也是最大资金沉淀池之一，对经济发展贡献巨大，但是也消耗了大量的资源，在经济转型的过程中，这些资源必然会转向更有前景且社会回报率更高的领域。

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