贝壳的“虚假繁荣”

地产调控中，大众高呼“中介已亡”，房企却紧紧抱住昔日乙方，希望能多卖掉几套新房。然而，即便当下贝壳的新房销售数据下跌放缓，似乎也难以抵住整体的下跌趋势。虽然三季报中贝壳数据被认为是超市场预期的，但能否持续还需打个问号。

11月9日，贝壳找房公布了披露了其截至9月30日的2021财年第三季度未经审计财报。其中，营收利润等多项数据同比下跌，显示出了不小的经营压力。

整体来看，贝壳今年以来股价一路下行，上市后最高市值1063.5亿美元，截止11月9日收盘录得19.79美元，市值235.68亿美元（约合人民币1509亿元），年内跌幅为67.8%，最大振幅达到80%。

不过财报发布后，公司股价倒是逆势上扬超10个百分点，实现了难得一见的两位数涨幅。市场观点认为，这份三季报事实上是“超预期”的，在行业明显下行时，贝壳还算稳住了基本盘。

三季报的数据中也透露了一些信号，当下趋严的环境中，房企对贝壳的依赖比以往更强了。贝壳新房的GTV数据下跌幅度远低于作为大本营的二手房业务数据。

虽然当前贝壳管理层已经完成了权力交接，数据也释放了向好的信号，但市场却担忧贝壳这份数据背后实则是”虚假繁荣“。房地产监管趋严趋势不变，房企最繁盛的时代已经过去了，未来房企新房销售更多将会依靠产品区位，而非贝壳这样的渠道，依赖或不会持续。而面对去中介化的趋势，贝壳面临的困境或许才刚刚开始。

新董事长的“困境”

财报显示，贝壳找房三季度营收181亿元，较去年同期下降11.9%；净亏损17.66亿元，调整后净亏损8.88亿元，而去年同期净利润为0.75亿元。

该表现或略高于市场预期。根据财报发布前某消息预测，贝壳找房第三季度净收入或为145亿—155亿元，较2020年同期下滑约24.6%—29.4%。

不过这也意味着，在去年成功扭亏为盈后，今年第三季度，贝壳无法避免地再陷亏损。

来源：贝壳找房订阅号

业绩下滑主要系市场环境整体低迷，从交易额可以更显著地看出这一变化。

报告期内，贝壳GTV（总交易额）为8307亿元人民币，同比下降20.9%，其中二手房交易总价值为人民币3782亿元，同比下降34.3%；新房交易总价值为人民币4101亿元，同比下降2.5%。

另一方面，支出却在增加，营销成本持续高企。三季报显示，公司当季费用为50.54亿元，较上年同期的44.64亿元增长13%。其中，销售与市场费用为12亿元，上年同期为10.26亿元；研发费用10.43亿元，上年同期为7.89亿元，投入同比进一步提升。

现金流方面也明显收紧。三季度末，公司现金、现金等价物及受限制现金为294亿元，比去年同期的461.15亿元少了小200亿。前三季度，公司经营性现金流净额为23.16亿元，较去年同期82.57亿元大幅下降。

如此业绩也是无奈。今年以来，全国房地产调控累计突破400次，进入了地产史上最严监管时代。只要房市一天不“解冻”，作为下游行业的中介也无米可炊。

不过对于未来，彭永东还是表示了信心，“过去的这一季度，行业充满了困难和挑战……贝壳坚定履行‘有尊严的服务者，更美好的居住’这一使命。

近期宣布的房地产税改革试点利于长效调控机制建立，也为公司未来发展提供了有利环境。”

这位贝壳新任董事长兼CEO确实有立场这么说，根据11月8日最新消息，贝壳修改章程:彭永东与单一刚所持股变B类股，获得超级投票权。自此，彭永东的投票权从原来的1%上升到接近80%，真正意义上从贝壳前灵魂人物——左晖手中接棒。

值得一提的是，公司主要股东Propitious、新任董事长彭永东、贝壳执行董事与贝壳核心高管已承诺，自公司上市直至2022年5月23日，均不会直接或间接出售或转让其持有的任何公司股票。

主动裁员，囤粮过冬

行业寒冬中，开源与节流是必然的选择。

除了房产交易，贝壳正在家居装修服务上积极探索。

新董事长彭永东，上任后第一个大动作就是以80亿元拟收购圣都家装。今年1月至9月，圣都实现累计合同收入同比增长超过35%，业绩尚可。

经营模式上，贝壳可能还是想做“中介”。天风证券指出，贝壳有望通过平台模式对接家居装修公司与客户，通过AI智能匹配供需，通过VR技术线上化装修模型，通过有效撮合交易与提供增值服务的模式逐步将家居装修公司的销售费用转化为自身收入。

不过从财报来看，公司包括家装、金融在内的新兴及其他业务三季度收入为6.09亿元，上年同期为6.24亿元，同样呈下滑趋势，且占比不足3%，对整体业绩的贡献聊胜于无。

业内人士认为，一方面家装业务实为跨界转型，难度较大；另一方面家装作为房地产下游行业，同样与地产行业趋势不可分割，恐怕短期内难以成为第二增长引擎，平滑业绩下跌。

节流则是指关店、裁员。

国庆后，贝壳上海研发团队首先被爆出全员优化，上海贝壳金服被爆裁员百余人，其他地区如杭州、成都、厦门，裁员也在同步发生。对此，贝壳官方称，“因为行业环境发生较大变化，对上海地区金融等部分业务进行调整。”

某区域公司新居住服务中心离职员工表示，贝壳从8月中旬便有裁员的苗头，包括行政、招聘、财务等部门都在裁。沟通内容比较坦诚，多是“公司处于亏损期，市场行情下滑时，此工作不利于成长，建议转岗或者另谋高就”。

另据媒体消息，贝壳在部分城市开始大量关闭门店，一位链家门店店长透露，其所在城市的近2000家门店中，仅在此前一个月便关闭了近40家。

从财报来看，贝壳目前现金流状况尚可，裁员更多是“未雨绸缪”。截止今年6月底，贝壳的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资合计为592亿元。从裁员补偿政策也可看出，上海等城市提供“N+3”，也提供了内部转岗机会，相对来说比较优厚。

中介的”翻身“

中国房地产市场的“蛋糕”未来只会越来越小，是如今市场的共识。相应的，中介行业的规模也在收缩。

数据显示，2021年三季度，房产交易下行趋势愈猛，“金九”反成垫底冰冻期。

新房方面，7-8月，全国100个重点城市商品住宅成交面积8386万平方米，环比下降18%，较去年前年同期分别下降18%和9%。“金九”更为惨烈，28个重点城市预计成交面积约2000万平方米，环比继续降5%，较去年前年同期分别降23%和15%。

二手房方面，全国已有12城接连发布“指导价”等相关政策，市场成交量自4月起实现“5连降”。9月，10个重点城市二手房成交体量为359万平方米，环比回落18%，同比跌44%。

相较而言，贝壳三季度GTV（总交易额）同比跌约20%，事实上略缓于行业。更有趣的是，新房市场GTV仅下滑2.5%，首次超过了二手房。

业内人士认为，“新房卖得好”的原因或主要是缺乏流动性的房企，希望借由中介更广泛的销售渠道快速“清库存”回笼资金，对中介公司的需求明显提升，并且宁可付更高的渠道费，于是支撑起了贝壳的业绩。

贝壳方也承认，基于开发商在流动性压力下加大去化力度，新房业务渠道渗透率在三季度实现触底反弹。相较6月，贝壳9月合作销售新房项目数提升13%，贝壳新房楼盘字典实现了全市场100%的目标新房楼盘覆盖。

同时，对于部分项目的交付风险，贝壳表示，始终坚持严格的项目准入标准和完善的风控体系，保证回款的及时性和健康度。也创建了新房项目不利因素数据库，希望进一步优化新房生态治理。

另一方面，有人认为推广“官方交易平台”意味着二手房“去中介”，贝壳未来将没有生存空间。答案或许也是否定的。

虽然新政出台后，个人自主挂牌房源数量猛增，但有房主在经过实际操作后表示，挂牌流程比较繁琐，需要自己找房源、谈价格，操作起来很困难。还是需要有“专业的人做专业的事”。

杭州房管局的一位工作人员也向媒体表示，如今推行个人自主挂牌房源的本意不是去中介化，主要是想让老百姓方便。这一平台本质上是规范房地产经纪机构及从业人员经营行为、提高中介市场信息透明度的监管平台。

业内人士指出，“无中介租房”将对房地产市场带来较大压力，房源信息绕过中介进行交易，将来不排除有国企来直接提供服务，这对中介机构而言是很大的一个危机。不过中介的角色还是会存在，但是对其依赖程度会呈下降趋势。

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