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21名富豪“疯抢”上海老洋房：血拼719轮，溢价6000多万成交

2021-11-10 17:52:42 来源：国际金融报社

魔都楼市从来不缺故事……

继浦城小区百套老破小一夜售空后，上海又一老洋房凭借亿元成交价强势“出圈”。

近日，阿里法拍网上拍出一栋老洋房，成交价9932万元，较评估价溢价83%，较起拍价溢价162%。该建筑为一幢3层西班牙风格花园住宅，建面360平方米，于1936年竣工，主楼带车库，且拥有一个约150平方米面积的花园。

当日早10点，该标的正式开拍，共有21位意向人或机构报名，经过11个小时的“麓战”、719轮报价，最终被竞买者D3952拿下，期间先后延时672次，凭借着对这套老洋房的执念买家们撑到了最后。

“血拼到底”的结果是起拍价3797万的老洋房最终以9932万元成交，溢价率高达162%。

这一结果，让不少行业人士直呼“看不懂”。

中原地产市场分析师卢文曦对《国际金融报》记者表示，这可能只是个别案例，或与最近市场情绪仍在高位有关，“评估价其实是明显低于市场价的，几百轮下来，不排除市场情绪失控，结果超过预期了。”

此外，安居客中介张洋（化名）也表示了类似看法，他直言“按正常价格来看，小区目前为止还没有卖过这个价格，很可能是炒上去的”。

小区房价之巅

引发一众买家疯狂的房源位于“上方花园”，是英商马海洋行设计、于1941年落成的公寓式花园里弄，距今已有85年历史，入选上海市优秀历史建筑。从位置来看，现位于内环淮海中路1285弄，即此前闻名遐迩的霞飞路。

从地铁1号线常熟路站3号口出来，马路对面即是小区入口。

小区入口（何艳艳摄）

小区内一条双向主干道贯通南北，东西方向依次布局5排整齐的行列式住宅，共计74幢，均为3层砖木结构住宅。

本次被司法拍卖的30号小洋楼，位于右手边第一个里弄。历经近百年风吹雨打，洋楼显现出一种饱经沧桑的破旧感，墙皮剥落、污渍成片，墙体上还有细小的裂纹，顶层的窗户已见破碎。

30号老洋楼前院（何艳艳摄）

30号老洋楼背面（何艳艳摄）

《国际金融报》记者从小区住户处了解到，该楼已空置多年，此前为一户独居。这也与法拍裁定书所述一致，该楼沦为法拍，正是源于一桩家族遗产分割纠纷案。

据悉，该洋楼由7人共同继承，实际仅有一人留在老宅居住。随后，其中4人提出分割共有财产的主张，并诉至法院。裁判文书网显示，徐汇区人民法院于2017年6月22日判定，将该房屋进行拍卖或变卖，所拍价款按各继承人所有产权份额进行分割。由此才引发了这场老洋房的法拍“狂欢”。

据悉，此次拍卖共吸引超八万人围观，但拍出近亿元天价却出乎众人意料，相当于高出同小区市场价50%左右，较5月法拍的43号全幢还要高出1591万元。

卢文曦指出，“超过那么多，不排除有其他因素影响。”如出售方想卖出高价，找托将价格顶上去；此外，由于评估价明显低于市场价，亦不排除数百轮下来市场情绪失控，导致竞拍结果超出预期。

与此同时，也有业内人士指出，相较于周边愉园、新康花园、复兴西路洋房、延庆路123弄小区等老洋房小区，上方花园品相较好，具有较高投资价值；且该小区文化底蕴深厚，历史名人云集，如著名出版家及爱国教育家张元济、中国现代会计之父潘序伦等，也是投资加分项。

业主受刺激“跳价”600万

据《国际金融报》记者了解，该小区鲜有业主挂牌出售。

有小区居民向记者介绍，上方花园虽然住户较多，但很少是业主自住，多是出租或空置。即便是出租，租金也比周围小区贵，几平米的单间一个月下来最低也得3000-4000元，更多的是租给一些小公司办公。目前链家网上仅有2套在租，均为1室1厅，面积25平米左右，租金分别为6500元和8000元。

“出售的也不多，很少有业主愿意卖，宁愿空着。”上述居民说道。

各大二手房交易平台上，目前仅安居客挂出一栋上方花园小洋楼公开在售。房源信息显示，该楼房建筑面积360平方米，与30号小洋房大小相同，而报价（核验价）仅为5399万元，相较本次法拍房性价比高出不少。

记者就此联系到中介张洋，其透露，该房源实际挂牌价为6800万元（即业主实际到手），税费各付。

若按卖方“满五唯一”、买方为首套粗略计算，交易双方税费合计为674万元。具体来看，买方需支付契税和中介费，首套契税按1.5%计算约102万元，此外买家还需承担2%的中介费，即136万元，合计238万元，值得注意的是若为二套则契税翻倍；至于卖方，税费主要为增值税和个税，由于购房历史久远，购入价格已不太清晰，增值税据张洋预估不会超过300万，加上个税2%，合计约436万元。

这也意味着，买方实际需支付的购房价款及税费将超过7000万元。

然而，上方花园的房价涨势并没有给买家犹疑的时间。因为这次法拍，小区小洋楼的影响力及知名度进一步扩大，记者从小区保安处了解到，近期每天都有七、八组人前来看房，除了中介带看，还有不少人士自行开车过来。“主要是看看房型和位置，看完就走”。

小区内景（何艳艳摄）

张洋也告诉记者，其实早前该小区洋房就有很多客户关注，出房率还可以。经过这一次拍卖，很多人都了解到这块洋房，也知道目前一个出价标准，“如果有合适的，也许会比之前出的更快些”。

此外，小区房价受法拍的高溢价影响，也在一定程度上提振了业主信心。“本来还有一栋，结果下午和业主联系时跳价了，之前说6000万元，现在又提高了600万。”若以此价格成功出售，成交单价就在19万元以上。

链家网显示，此前该小区曾有3套房源单独出售，分别为2室1厅、2室0厅和1室1厅，成交单价在7.3万-7.8万左右。张洋解释道，如果房源有多本产权证，是可以拆开卖的，像本次6800万这套，就有2本产证。而对于较大的价格差异，卢文曦认为，主要可能是因为中介受到价格管控，而法拍则是价高者得。

标签：洋房小区花园业主税费国际金融报房源张洋契税

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