“贝壳”里的冬天

房地产行业正在经历的困境，从贝壳这个在线房地产交易独角兽的财报中，可窥一二。

三季报显示，在总交易额(GTV)同比跌幅超过20%的情况下，新房市场仅下滑2.5%，新房的GTV也首次超过了二手房。

换句话说，当下开发商卖房艰难，要更多用到贝壳这样的渠道，支付更高的渠道费，反而让贝壳受益，支撑了它的业绩。

11月9日，贝壳董事长兼CEO彭永东在投资者电话会上的解释，证实了这一点：去化压力下，开发商对渠道的依赖度上升明显。

这真是一个让人唏嘘的画面。曾经风光无限的开发商、甲方，都要求着贝壳了。

不过，在行业整体下滑之下，贝壳也难以独善其身。三季度贝壳又出现了亏损，业务也在收缩。

贝壳管理层也表示，三季度是历史性的一个季度，整个房产交易和经纪服务行业都面临一系列的挑战，但这也是一场“难而正确”的调整，随着政策趋稳，行业会从中获益。

下行

从贝壳的三季报中，能清晰地看到房地产行业的急剧变化。今年以来持续的二手房调控，以及三季度开发商的资金链压力和信任危机，都可以在这份财报中看到。

财报显示，贝壳第三季度GTV为8307亿元人民币，同比下降20.9%，其中二手房交易总价值为人民币3782亿元，同比下降34.3%；新房交易总价值为人民币4101亿元，同比下降2.5%。

不过，对比全行业的数据，贝壳整体业绩好于预期，尤其是在新房业务上。

数据显示，三季度全国二手房市场GTV同比下降41.6%，新房商品房市场GTV同比下降14.1%。

彭永东解释称，新房GTV跌幅明显低于市场，是因为开发商在去化压力增大的同时，对渠道依赖度上升，所以整体渠道渗透率在三季度触底反弹。

从已披露前十月销售的TOP50房企来看，卖房压力确实不小。目前完成全年销售目标不到75%的房企就有将近20家，其中既有越秀地产这样本打算冲击千亿的房企、陷入“旧日夫妻股权之争”的金科股份，也有万科、龙湖这样的优等生。

“现在售楼处经常是没人的状态，销售端的压力对所有开发商都是一样的，”一家千亿房企内部人士表示。

尽管替开发商卖房给贝壳带来了更多收益，但贝壳三季度净利润又开始走回头路：净亏损为人民币17.66亿元。好不容易在2020年年报时实现了首次盈利，并已连续三个季度盈利，却又再次单季度亏损。

要知道二季度贝壳的净利润为11.16亿元，已是较去年同期的28.39亿元下降61%。三季度的亏损让这个态势并不乐观。

管理层称，亏损主要原因有三，一是第三季度毛利率低，第二是在运营费用变化不大的情况下，营业收入下滑程度较大，第三是在第三季度计提了一笔2.5亿元的优化准备金。

所谓的优化准备金，就是贝壳在三季度对来自包括恒大在内的几家有风险房企的渠道费用进行了计提，如果后续这笔资金能够兑付，财务上也会有相应的回拨。

这也就是说，哪怕提供了新房交易服务，也有收不回来钱的风险。

对此，彭永东强调，贝壳对新房回款及时性的要求，一直大于对规模和其他指标的要求。贝壳在新房业务中预计不会出现重大风险。

贝壳方面认为，房地产市场的寒意还将持续一段时间。贝壳执行董事、CFO徐涛援引贝壳研究院的数据称，预计第四季度全国二手房交易GTV下降47.4%，新房GTV下降20.1%。

基于此，徐涛表示，贝壳预计第四季度营业收入为145-155亿元，同比下降31.6%。

管理层判断，市场预计到明年一季度才会逐渐见底，随后进入自然修复中。“不低估政策对市场的纠偏能力，同时也不低估市场供需的刚性动力。”徐涛说。

挑战

自2020年8月13日上市以来，贝壳经历了跌宕起伏的一年。

作为在线房地产交易的独角兽，它的业务来源于新房和二手房交易，但房地产正在经历的调整，也对贝壳造成巨大冲击。

此外，一些强大的竞争者正在入局，意图挑战贝壳的行业地位，比地方二手房交易平台的建立，比如字节跳动。

字节在房产交易领域进行了更深入的布局，不少观察者说，字节跳动这是想“抄底”。字节先是在国庆节前收购了北京麦田旗下的一家房产经纪公司，随后又在10月8日成立了福建好房有幸，经营范围包含房地产经纪。

虽然后来幸福里忙着“辟谣”说这笔收购就是为了拿到资质，战略重心还是线上内容的搭建。结果话音刚落，字节在兰州又有了个子公司。

字节在线上房产交易市场的的布局，俨然是“司马昭之心”。

一次次的挑战，让贝壳这个上市初期一度市值超过6000亿的巨无霸，从今年2月份后便进入漫漫下下跌之路，至今市值已不到1400亿元。

管理层也在电话会上对这些潜在的挑战进行了回应。

彭永东认为，政府建立、完善房产交易的政务系统，是规范好房地产市场秩序的重要一环，能够支持政府进行有效的决策和市场调控，避免政策后置给市场带来的大幅波动。贝壳也和北京、南京等多地政府在完善系统方面有合作。

但从意图上来说，彭永东认为，政府无意直接接入交易，相应的系统只不过是当地政务系统正常升级的一部分，过往在这些平台上发生的交易也多是在亲友之间的“手拉手”交易。

而像字节跳动这样全行业具有流量优势的企业，在不同领域尝试对它自身的流量进行变现，是其业务冲动的必然。

彭永东指出，在房产交易这样低频高额的交易里，纯线上模式能够提供的价值相对有限，如果想结合线下，用低费率、高返佣等不切实际的承诺进行的不正当竞争，以及资本无序扩张等短期主义的做法不可持续。

“历史上多次有巨头的高调入场，最后都黯然离场。天猫好房和房车宝就是很好的例子。”彭永东说。

房车宝已被服务商停了SaaS服务；早先阿里是大股东的天猫好房也在成立7个月后，将大股东之位让给了易居。

彭永东直言，在当前的市场环境下，字节跳动决定介入房产交易的话，相信市场和贝壳会“教他做人”。

对于贝壳来说，当下房地产行业寒冬的考验，才是它所要集中精力所面对的。

被彭永东视为“最有价值的资产”的房产经纪人，在第三季度的流失率也不小。平台连接经纪人数量环比下降6%至51.5万，过去12个月GTV超过5,000万温饱线的门店数量在第三季度环比下降3.3%，占总门店数量的33.7%等。

此前华尔街见闻也曾了解到，贝壳在10月份时对上海地区的金融等部分业务进行了调整，并且北京、杭州和广州等城市的人员也有所收缩，降低支出的过冬之意甚浓。

彭永东称，下行周期里，贝壳确实在部分城市主动进行不合作、不活跃经纪人的清理，同时注重对绩优经纪人的保留。

万科董事会主席郁亮所指出的行业“缩表”，对贝壳来说也是适用的。战略收缩之外，贝壳还需要考虑，仅仅依靠开发商的渠道费用提升业绩，并非长久之计，贝壳还要开拓更多的平台化生意。

缩表是确定的。不确定的是，过完这个冬天，谁能等到下一次春天的来临。

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