佳兆业，命运早已注定！

今年8月25日，佳兆业发布2021年中期业绩报告，

上半年佳兆业累计实现合约销售权益金额约638.54亿元，较2020年同期增长77.2%。

上半年毛利92.78亿元，同比增长23.1%，毛利率30.9%；

上半年归属于股东的净利润30.03亿元，同比增长8.5%。

只看数字，佳兆业发展势头很好啊，佳兆业很安全啊。

然并卵，这也是在金融市场，韭菜的本源。

你看到的，都是别人想让你看到的而已。

1

刚刚，现实宣告，佳兆业已经是实质性的违约。

缘于这几天佳兆业担保的一个理财产品无法如期兑付，涉及金额127.88亿。

而发行这个理财产品的锦恒财富的总部已经人去楼空。

一石惊起千层浪。

佳兆业的股债双杀，双双暴跌。

资本纷纷弃而远之。

佳兆业的总市值 ，已经不足60亿元。

未来一年，佳兆业到期债券总金额还有208亿元。

127.88亿的理财担保，208亿的即将到期债务，这还是公开的数据，未公开的，更是不敢想像。

很快，佳兆业发出公告。

将处置818亿的资产，主要是集中在深圳的商办、旧改等项目。

很快，市场传出，华润等央企在接触和跟进。

佳兆业，被放在了案板上。

怪时运不济？怪市场残酷？怪资本贪婪？怪市场不公？

NONONO，深入了解了一下，你就明白。

佳兆业这家企业，早就病重，不出问题才怪，出问题，才是正常。

我来讲佳兆业合肥公司的两个事儿，你就明白了。

2

2020年10月30日，佳兆业以2037万元/亩竞得滨湖科学城BK202005号居住用地，总占地面积，37486.85平米，容积率2.0，总价114540.51万元，住宅楼面价15277.42元/㎡，溢价率29.75%。

总建面74973.7平米，而可售面积只有42993.7平米，自持面积达到31800㎡，自持面积占比达到42.4%。

这个自持面积，是佳兆业自己竞出来的。

含自持面积的楼面价成本是15277元/平，考虑到42%的自持，可售面积的楼面价已经是26340元，毛坯保本售价都要37000元/平。

当时，周边的毛坯售价根本不到3万/平（华润昆仑御当时才24000而已）。

合肥公司的城市总是如何理解和判断市场的？是如何来计算这笔账的？

而佳兆业当时是怎么想的？你不知道你家还有没有余粮？不知道要还多少债？

这还不是重要，骚操作还在后面。

地拿了，案名也出来了，佳兆业滨湖和鸣，今年上半年，终于达到销售条件了。

地拿错了就拿错了，咱也认，咱抓紧时间回拢资金可以不？咱能认清现实抓紧弥补过错不？

上半年合肥市场好的时候，需要抢房的时候，需要摇号的时候，可以全款销售一空回拢资金的时候。

佳兆业滨湖和鸣捂着不卖。

捂到了2021年的10月份，佳兆业急了，估计是才想来我原来还要还债，我原来TMD很差钱。

但此时，市场已经急转直下，已经不是你想卖就能卖掉的了。

于是，佳兆业召集了全合肥的中介上分销，来卖佳兆业滨湖和鸣的房子，洋房带装修28000。

当天我也跑过去看热闹，都挤不进去，和几个中介小哥在门口聊天，都是在看佳兆业这个大笑话。

问题是，38000的带装修保本价，28000卖出，一平米亏一万，一共需要亏损多少钱？

花11.45亿拿块地，瞎折腾一场，被笑话一场，再亏进去4.3个亿（42993.7 X 10000）。

佳兆业，真的不差钱吗？真的不知道自己的家底吗？真的不知道自己的余粮吗？

此时，几百米之外的中海九樾的售价是28000，更好的产品，更好的品牌，更安全的房企。

佳兆业滨湖和鸣，就成了全合肥的笑柄。

如果这就结束了，这篇文章其实也根本不用写。

3

佳兆业在合肥更骚的操作，还在后头。

2021年6月3日，佳兆业以总价23.01亿元拿下新站高新区XZ202106号地块，容积率1.8，住宅楼面价9200元/㎡，溢价率29.12%。

地块一共220.72亩，可建面积一共264664平。

楼面价9200，做预算和成本的都知道，保本售价是16000。

问题是，这块地拍的时候都公示了，备案价是13906元/平。

如何赚钱？要亏多少？

这还不算，佳兆业拍下这块地时，还竞配建租赁面积一共52600㎡，这一块是毛钱不赚的，占总建面的比例是20%。

好，除去20%的配建，可售部分一共只有212064平，真实楼面价是10851元/平，保本售价需要18000元/平。

现实中是，虽然限价13906元，但旁边的当代置业刚刚交房的次新房，二手房只有11000元/平。

总结一下佳兆业这把骚操作。

投入23.01亿元，楼面价10851元/平，成本售价18000元/平，备案价限价13906元/平。

我们姑且按佳兆业可以按限价销售完，那么，一平米也要亏4000元，累计亏损8.5亿（212064 X 4000）。

图啥？为啥？干啥？

一通骚操作，不知道佳兆业到底是杂想的。

关键是，这是2021年6月3号啊，这不是2020年，也不是2019年啊。

佳兆业，真的不知道自己的家底吗？真的不知道自己的余粮吗？真的不清楚自己的流动性吗？真的不知道自己的负债吗？

这都到啥时候了，恒大和你们都在深圳，你们难道没有同行业交流吗？

4

SO，你想想。

2020年10月底，投入11.45亿拿了块地，再亏进去4.3个亿，问题是到现在还没卖完。

2021年6月，投入23.01亿元再拿一块地，再亏进去8.5亿，问题是，项目还不具备销售条件，资金回拢遥遥无期。

一共花了34.45亿，一共要最少再亏进去12.8亿。

是被魔鬼附体了？是可乐进脑了？是钱多烧着了？

I can not undertand.

我思来想去，真的想不明白。

如果真要找理由，可能是几个。

1、为了继续忽悠、继续融资、继续借钱、继续展期，只能装做一副不差钱的样子，四处拿地，而且是高价地。

2、把盘子做大，把蛋糕做大，想学恒大，大而不能倒，把银行、信托、债主拖下水。

3、要不，就是公司管理失控、管理混乱、机制失调，拿地部门失去了风控，资金使用没有了流程。

但以上理由，不管如何，答案只有一个：佳兆业的爆雷，早已注定，不必惊讶。

我相信，合肥佳兆业，不是个案，在佳兆业内部，一定还隐藏着更多的雷。

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