总裁车底血迹未干

10月21日那天，王洪亮、王洪光、王晓辉、王松宝、曹凤先，决定再次上门讨债。

11点30分左右，在菏泽碧桂园铂悦城项目的一个工地门口，王洪亮等人拉起了条幅，向项目的承包商沈阳腾越讨要拖欠的工资。

王洪亮等人已经数次讨债未成。但这次，他们正好碰到前来巡盘的碧桂园鲁西区域总裁杨志忠。他们得到一个告御状的机会。

作为宇宙房企的几十个区域总裁的其中一个，杨总的座驾是一辆奥迪A6，车牌号是“闽C”，20岁的吴某寒是他的司机。为阻止杨志忠离开，王洪亮躺在了杨志忠的车前面。

惨剧就这样发生了：

吴某寒驾驶着这辆奥迪A6，轧在了王洪亮的身上。

包叔听说，当时杨志忠和司机一起往外走，走了一小段路后，司机返身折回，发动了汽车。

在场的农民工被这一幕惊呆了。他们合力将汽车车身抬起，将王洪亮救出。车身被抬起的那一刻，王洪亮口吐鲜血。一周后，地上的血迹仍清晰可见。

在场愤怒的工人殴打了吴某寒。有人拨打了110和120，王洪亮、吴某寒被送进了菏泽市第二人民医院，刘先生说，王洪亮后来又被送到了菏泽市立医院的重症监护室。他的CT检查报告书显示：

右侧第10肋骨骨折；L1、L2右侧横突骨折；骶骨左部骨折，右侧耻骨上支及下支多发骨折，左侧髋臼骨折。

好在，一周后，王洪亮脱离了生命危险，从ICU病房转到普通病房。

10月23日，山东菏泽市牡丹区政府官网发布该起事件的通报，政府责成碧桂园项目部先行支付了应由承包方支付的工程款13余万元，并由碧桂园项目部垫付伤者的相关救治费用。

包叔听说，这笔款项的准确数字，是13.3万元，是王洪亮等五个人的工资，平均下来，每个人被拖欠了33250元。

王洪亮今年33岁，孩子刚出生不久。为了这3万多块钱，他差点丢了性命。

1

2018年2月9日，拿地5个月后，菏泽碧桂园项目的售楼处正式对外开放。

据说，活动还没开始，上千市民就涌了进来。售楼处的墙上，挂着杨国强老板的大幅画像。

喝惯了羊肉汤的菏泽人民，第一次见识了全国前三强的房企。等到项目正式开盘，8500元的价格刷新了菏泽房价，别墅直接卖到了每平米2万。朋友说，碧桂园也没想到：

一下子卖了七八亿。

菏泽碧桂园项目给了碧桂园很大信心。售楼处刚开放3个月后，他们又拿到了位于牡丹路与北外环路交汇处的一块土地，这就是后来的铂悦城。

等到铂悦城入市的时候，已经是2019年，菏泽楼市换了一副模样。那年，杨志忠从碧桂园泉州城市公司执行总裁来到山东，负责碧桂园山东区域的投资工作。

2019年铂悦城项目的开盘价是5900元。到去年6月，铂悦城的价格降到了均价5000元。又过了几个月，碧桂园对区域进行了一次大拆分，区域数量增加到一百多个，杨志忠成为鲁西区域总裁。杨志忠掌管的城市，一个是聊城，一个是菏泽。

杨志忠大概不会想到，自己赶上了菏泽楼市的下半场。

去年，王洪亮的远房亲戚刘先生，从名为于得海的人那里得到一桩生意，为菏泽碧桂园铂悦城项目的部分楼号，提供砌筑服务。刘先生将这个生意，交给了擅长此项业务的王洪亮。

两人都是辽宁省朝阳市建平县人，住在同一个村子，刘先生是王洪亮的远房表哥。刘先生说，他和王洪亮是合伙关系。

从2020年2月开始，到2020年9月31日，王洪亮带着一个施工班组，完成了碧桂园铂悦城项目12、13、14、15号楼的部分楼层的砌筑工作，劳务费合计为88.93万元。

去年6月时，这笔劳务费共计支付了75.63万元，接下来直到9月31日，王洪亮完成了剩余工作量。从那时起，王洪亮带领的班组，完成了他们应该做的所有事情。

但这时，菏泽楼市已经生变，铂悦城即使降价，也卖不出菏泽碧桂园项目那样的成绩了。那剩下的13.3万元，他几次讨要，都没有结果。一直到今年10月21日他躺在奥迪汽车前面那天，这个过程持续了一年多。此前，他也去过相关部门反映情况。

包叔听说，这笔款项已经先由刘先生垫付给了王洪亮的班组，王洪亮讨要的工资，是用来偿还表哥刘先生的钱的。

官方通报说，碧桂园项目部先行支付了应由承包方支付的工程款13余万元。这句话是想告诉大家，责任是作为乙方的承包商的。

刘先生是从于得海手中接到了部分砌筑施工量，于得海是从江西腾昌手中拿到的业务，江西腾昌上面的总承包商，则是沈阳腾越建筑工程公司。沈阳腾越的母公司是广东腾越，广东腾越的董事长是：

杨惠妍。

2

今年7月24日，碧桂园铂悦城8号楼的业主得到通知，他们的房子要延期交房了。这时距离约定的交付日期，还有7天。

等到8月16日交付时，当年被碧桂园的售楼处惊艳的菏泽人民，终于知道了给你一个五星级的家是什么意思。

他们发现，小区只交付一栋楼，地下库漏水，绿化配套等基本没有，连小区门也没有，但要按照1.88 元的价格交付一年的物业费。

更令业主们惊讶的，是他们才知道，他们不只是买了碧桂园的房子，而是真的从碧桂园买了一个家：

碧桂园铂悦城的园林绿化，是顺茵绿化公司做的；

木门、地板等软装，是现代筑美公司生产的；

门窗，是住方科技生产的；

项目的设计图纸，是博意设计院提供的。

所有这些公司，背后的主人都是杨国强主席的二小姐，杨惠妍女士。这种围绕房地产开发，将触角伸向上市公司上下游各个环节的模式，碧桂园将其总结为：

全产业链。

2014年，杨国强主席做了一道数学题，从而将全产业链模式推向了极致。他一算账，发现碧桂园如果一年开发1000万平方米，监理费按每平方米10块钱收取，然后所有的监理都让碧桂园自己来做，碧桂园就会多出1个小目标的利润。

于是，碧桂园决定，碧桂园自己的项目，自己做监理。他们有家监理公司，叫国晟监理。然后，接下来几年，碧桂园工地事故频发。

铂悦城的总承包费用、绿化、硬装、软装、设计费，往大了说，可能上亿，往小了说，可能也就几百万。这些大大小小的钱，杨主席都选择揣进自己口袋。

赚尽最后一个铜板，不只是李超人有这种商业头脑。

这段时间，开发商一家接一家的出事，很多人问包叔，那个五星级的企业怎么样了？

前段时间，碧桂园服务收购了富力地产旗下的物业公司，收购了花样年旗下的彩生活的核心资产，也收购了蓝光地产旗下的物业公司，俨然成了地产下行周期里的收割机。大家猛然发现，碧桂园竟然成了最安全最土豪的一家开发商。

铂悦城的园林绿化那点钱，杨主席都要收进来，你说人家怎么会那么有钱？

10月28日那天，包叔和刘先生聊了聊，他说都这时候了，他还不知道，他和王洪亮等人讨要工资的对象，到底是甲方还是乙方。

3

7月26日，网上流传出一份官方文件，是菏泽市住建局发给市场监督管理局的，说菏泽恒大华府、恒大绿洲，以及恒大悦澜庭分别以4200元、3800元/平方米的价格销售商品房，远低于市场价格，涉嫌不正当竞争。

恒大的这个举动，相当于让菏泽的房价回到了2017年。他们激怒了同行，激怒了老业主，也激怒了相关部门。后来，几个项目的售楼处案场就被撤场了，降价也被叫停了。菏泽的一个开发商朋友说：

他们的售楼处还有几万块的电费没有交。

碧桂园很快也加入了降价行列，菏泽碧桂园项目的精装修房源，从8200多元，降到了7000多元，毛坯房从6500元，降到了5800元。

菏泽绿地理想城高点时的售价，在5800元左右。今年的部分房源，直接降到了4000多元。

菏泽房价最稳定的区域，是核心城区的学区房，房价基本在六七千元左右。当地没有链家，整个二手房市场，几乎被儒房、华阳、易成三家中介公司占领。儒房在菏泽有超过140家门店，每个月的成交量，大概是400多套，其中有将近一半，来自新房交易。

菏泽的房产中介，是我见过的最佛系的房产从业人员。午休两个小时，门店直接上锁关门，下午六点左右，很多门店就关灯下班了。

在这个不限购不限贷的三线地级市，没有高周转，没有996。大部分楼盘，都存在延迟交付的问题，包括了碧桂园。一位开发商朋友说， 在这个三线城市，开发商们面临最大问题是：

找不到客户了。

这家开发商很早就做了一项客户调研，发现目前的购房者，大部分来自菏泽周边的乡镇和农村。房子卖不出去，他们就启动了全民营销，重点发展的全民经纪人是两类人群：

村支书和妇女主任。

4

2018年12月18日，谁都没想到，山东鲁西南区域的小城菏泽，竟然成了首批对调控进行松绑的城市。一天之内，媒体报道铺天盖地，菏泽市住建局不得不在第二天回应：

取消限售主要为了满足群众尤其是棚改货币化补偿的群众购房需求。

在这轮调控周期中，很多城市试图突破政策，结果都失败了。但菏泽挺住了。

如果去菏泽走一走，就能理解菏泽为什么能打响那一枪。

菏泽2016年12月份的商品房均价，还是3195元。但在2015年，菏泽迎来了自己的命运分水岭。棚改在这座城市启动了。

从那年开始，这座城市到处是工地，到处都是售楼处。2016年之后的几年时间里，菏泽的棚改规模，一直位居全国第一。当时，菏泽市住建局相关负责人对媒体说：

这几年菏泽相当于有100万人口被就地搬迁。

很多安置房还没有建好，老旧房子就已经拆掉了。菏泽市民手里拿着巨量现金。对地产商来说，那时整个城市遍布客户。

这种形势的最高潮，是2018年。菏泽市区房价进入历史性的一刻，普通商品房均价达到了7000-8000元/平方米，学区房新房均价在9000-11000元/平方米。

在此前一年，碧桂园来了，恒大来了。此后一年，绿地也来了。事后证明，他们正确地进入了一个市场，但却踏错了节点。

在棚改政策的推动下，菏泽市区的供应巨大。一个朋友说了几个数据：

整个市区大概有120多个楼盘；

显性的库存大概有400万平方米，隐形的库存可能是这个数字的十倍以上。

菏泽市最近几年平均去化量大概是200万平方米。按照这个速度，要消化掉现有库存，可能需要好几年。

2019年之后，随着部分楼盘陆续交付，客户越来越少，房子还是那么多。开发商们可能从来没想到过，原来客户对他们来说，还是很重要的。

王洪亮干活的碧桂园铂悦城，该干的砌筑方面的活，去年已经干完了。今年7月本该是交付时间，但也只是交付了部分楼栋。

高周转的最后一环，似乎断掉了。

过去二十多年的时间，房地产行业的本质，实际是一个面向B端的行业。对开发商来说，最重要的对外关系，是政府和金融机构。房子还在挖坑的时候，就被抢光了。

客户，一直没有那么重要。

仅仅两年的时间，这个行业发生了一些变化。最值得开发商警醒的一点可能就是：

C端去哪了。

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