新一轮财富大洗牌？房地产税背后的深意，被很多人误解了…

“靴子”落地了。

讨论了十多年的房地产税，随着试点消息的公布，终于向前迈出了坚实的一步，这也标志着房地产税再也不是以前的“狼来了”，而是正式走入倒计时。

同一时间，市场却有如惊弓之鸟，诸多疑问开始在行业中弥漫开来。

比如，房地产税会对房价造成怎样的影响？为什么会选择在这个时间点试行？有什么深意？对于普通购房者而言，又有哪些需要注意的地方？

带着这些问题，我们专访了北京大学金融学教授徐远，他为我们解读了房地产税背后的深层信号，同时，针对房地产市场上的几大“主流”观点，徐远指出了其中的误区所在。

这是一次极为重磅的分享，很多观念一定会刷新你的认知。

口 述：徐远 北京大学国家发展研究院金融学副教授

采 访：夏昆

本文部分内容摘自《房价的逻辑》一书（徐远著，中信出版集团2021年10月出版），正和岛经授权发布。

三千年未有之大变局，到了！

最近这段时间，房地产税迅速成为一个热度很高的词汇，关于其可能产生的影响，各路分析也是层出不穷，但就我的观察来看，很多讨论还是停留在比较浅显的层面，没有触及到核心的问题上。

比如说，很多人在猜测，为什么会选择在这个时间节点加速房地产税的落地？背后是不是有什么更深层次的考量？

对于此，我的看法是，根本就没有所谓的合适时间，无论房地产税在何时落地，它的阻力都会非常大。

一个半世纪以前，李鸿章曾用“三千年未有之大变局”来评价自己所处的时代，新华社发布房地产税改革试点的通告后，我把它转发到了朋友圈里，配文用的就是这句话，我说“三千年未有之变局到了”。

从中华民族的历史来看，自商代以来，我们就没有征收过房地产税（汉武帝时期曾征收过“算缗”，房产作为资产的一种被纳入征收对象，但体量很小，可以忽略不计），为什么几千年来房地产税都没有被纳入征税范围？我觉得这是一个很值得思考的问题。

背后原因可能有很多，我讲两点比较重要的因素：

第一，房地产税与我们现在几乎所有的税都有一个明显的区别，它是一个“存量税”，也就是对你的存量财富征税。

这里稍微解释下，我国目前所有的主要税收都是“流量税”，像企业所得税、个人所得税、利润税、印花税等等。

这些税收的特点，是向流量的、增量的收入征税。比如，我赚了100元，给了你10元，我还剩绝大部分，至少是获得的，心理上接受起来不难。

但房地产税是向存量收入，向你已有的财产征税，这个逻辑就完全不同了。

比如，我年轻的时候拼了20年，终于在城里买了一套大房子，今天我老了，干不动了，只能靠退休金生活，结果现在还要向我收税，这个税该怎么收？征税的官员该怎么开这个口？难道要把他赶到偏远的地方去住？其实，赶人走根本就不是一个选项，想都不要想。

所以，向存量收入征税是一件非常难的事，会遇到来自各方面的阻力，人们接受起来的痛苦也比较大，这是其一。

第二，想一想我们国家房地产的分布情况。

这些年，能够买几套房子的人，大多是混的比较好的，可能是体制内的官员，也可能是赚了钱的生意人，但无论是体制内外，这部分人的影响力都远远大于普通人。

他们会想各种办法，讲各种道理来维护自己的利益，向他们征收房地产税会遇到多大的阻碍，自然也不必多说。

所以我说房地产税就没有一个最优的落地时间，阻力一直都在，如此三千年未有之事情，如果决策者没有大的决心和大的担当，这件事恐怕真的很难推进。

房地产税，被很多人误解了

另一方面，今天，一谈到房地产税，很多人立刻会把它与房价关联起来，分析未来的房价走势如何，这也是一个比较浅层的讨论，甚至是一个误区。

需要正确认识的一点是，房地产税，它针对的是财富调节，而不是房价的涨跌。

过去20年的时间里，伴随着中国经济的快速增长，房子就像一列疾驰的火车，买了房的人买票上车，财富跟随列车快速上涨，但是因为各种原因没有上车的人，他们则被远远地甩在后方，离这辆列车似乎也越来越远。

逐渐的，有的人手握几十套房，一个月赚的租金比一些打工人的年收入还高，而有的年轻人即便996，却还是连第一套房都买不起，这样的社会结构一定是不稳定的。

就和管理企业一样，作为老板，你要给那些跟着你干的年轻人以希望，让他觉得跟着你干对他的长远发展是有好处的，让他有个奔头，否则他就不会安心工作，要么变得愈发压抑，甚至做出出格的事情，要么变得佛系，整日无欲无求。

还有一个重要的点，我国居民财富分配的真实情况是，房地产占据了成人家庭中70%的财富，而这样一个过高的比重也导致了较为严峻的社会问题——人与人之间的财富差距被房子所定义了，在什么样的城市里，拥有几套房子，就基本能够把人分为三六九等，这肯定也是不合理的。

所以，房地产税在一定程度起着拉平财富距离的作用，家里有一两套刚需房，问题不会太大，但如果手里有很多套房，持有成本就会变得很高，房地产税会迫使他们出售手里的房子，从而增加市场上的房屋的供给，进一步平抑房价。

至于房地产税与房价之间的联系，如果非要我说，短期来看可能会出现波动或者回调的情况，但长期来看，依然存在上升空间。当然，这个前提是大中城市，也不包括西北和东北一些人口净流出的省份。

背后的原因，我们可以通过这样一个房价公式来进行理解：

“房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度”

经济增速、通货膨胀和城市化，长期来看，决定房价的主要因素就这三点，过去20年的房价趋势已经对此做出了验证。

例如，过去20年间，我国年均GDP增速为9.5%左右，通货膨胀为2.5%左右，城市化率为1.5%左右，各项加起来等于13.5%。

按照这个速度，我国房价20年内大概上涨了13倍左右，从历史数据上来看，大城市的房价差不多涨了这么多倍，小城市涨的少了一点，但也没有差的太多。

再进一步，我们还可以通过这个公式来预测下未来的房价增速。

稳妥起见，我把这几个数值都调到最低，未来10年，经济增速按照每年3%，通货膨胀按照每年2%，城市化率按照1%来计算，每年上涨6%，12年就会翻一番。

所以，10年之后再回过头来看，你会发现，今天的房价很低，就像我们看10年之前的房价一样。

3大错误认知，流传已久

关于房子的误解远不止如此，近距离观察中国房地产市场这10年的时间里，我发现中国房地产市场存在着巨大的撕裂，一些错误的认知仍然大行其道，这里再举几个典型的例子。

1. 地价推高房价，俗称“面粉比面包贵”

“面粉比面包贵”这个说法之所以很流行，是因为大家对于“土地财政”的怨念很深，很多人的基本逻辑是：政府卖地的时候，价格很高，这个很高的价格就变成了房屋成本的一部分，最后转嫁到购房者身上，如果土地没那么贵，成本降低了，房价自然就下降了。

这个道理看起来很顺，到底对不对呢？其实是不对的，因为从经济学上来讲，从来都是需求定价，而非成本定价。

举一个简单的例子，苹果手机很贵，最新款的iPhone要6000多元，可你知道苹果手机的成本是多少吗？硬件成本只有1600多元，扣掉研发、仓储、税收等，一部苹果手机的利润还有1000多元，可谓暴利。

苹果手机能卖这么贵，原因在哪里？还是因为大家愿意买，需求大。

等到有一天苹果手机的优势不在了，比如华为、OPPO、vivo等手机和苹果手机一样好用了，大家都不去买苹果了，它的地位受到威胁，价格就必须调整。

房价也是一样的道理。房价高的直接原因还是大家想要、争着买。而且，一个城市、一个地段的房子，供应是基本给定的，可替代性很差，没有竞争，就造成了“皇帝的女儿不愁嫁”的局面。

这个时候，政府卖地的价格就是很高的。为什么？这是开发商竞价的结果，价格低的开发商拿不到地。而且开发商也不傻，之所以出高价，是因为房子能卖出更高的价格。

所以，地价高不是房价高的原因，而是房价高的结果，是房价拉高了地价，而不是地价推高了房价。

2. 买房挤压了人们的消费能力

很多人会觉得，钱都拿去买房了，消费就被严重挤压了，这也是一个非常典型的误区。

如果你本身的财富就不是很多，那买房之前同样不敢消费。当然，买房之后现金流会紧张，消费多少会受点影响，这个很正常，比如家里只有100万全拿去付首付了，手里肯定就没有多少钱了。

但只要你不失业，一两年之后就会缓过来，而且随着房价的上涨，你的财富其实是增加的。

比如你花了200万，在一个中等城市买了房，过两年房子涨到300万，你变得更有钱了，消费水平反而会提高。

所以这其实就是一个短期和长期的问题。短期来看，刚买完房，流动性资金紧张，消费会受到一定的影响，但长期来看，随着房价的上涨，买房是会促进消费的。

3. 高房价源于房产投机

还有一些人把买房看作是一种投机行为，这一点也值得商榷。

从学术上来讲，投机和投资之间有着严格的界定。看好一个资产，长期持有等待升值，这叫投资，快进快出的炒作，今天买明天卖，想着别人来接盘，这才叫投机。

从房地产的属性来看，它的流动性很差，交易成本很高，对资金的要求也很高，大部分购房者都会持有几年以上的时间，并不适合投机炒作，所以简单的把买房理解为投机，我认为是不正确的。

当然，炒房的人也确实存在，但数量不多，整体上对房价的影响不大。

扎根“北上深”，别回小县城

再聊聊关于城市的选择，很多学生和年轻人之前也都问过我，“老师，毕业后我该去哪里？”

我的回答很简单，就业就去北上深，家里有矿也别回去。

当然，北上深只是个代称，指的是那些具有发展潜力的大中城市，因为从人类发展的规律来看，向大中城市聚集是一个很难被改变的趋势。

这其中的逻辑在于，大城市是一种网状结构，它由硬件和软件两套网络叠加而成，硬件指的是道路、交通、通信和消防等公共基础设施，软件指的是学校、医院、银行和政府办事机构等。

有了这两套网络，人与人之间就产生了分工协作的关系，知识就会积累，技术就会进步，社会成本得以极大降低，城市便会进入到一个“成本降低-资源集聚-进一步降低成本-进一步资源集聚”的上升螺旋，大城市房价居高不下的关键也就在这里。

更重要的是，这样一个上升的螺旋很难被打破。

比如，可能有人会问，为什么农村不能修建这两套网络呢？其实农村不是不想建，而是建不起。

举个例子，地铁对大城市很重要，没有地铁，大城市的交通就会瘫痪。可你知道建地铁的成本有多高吗？建1公里地铁，成本要5-10亿元，地质条件复杂的地方可能还要更高。

北京的地铁里程现在有600公里，光造价就要3000亿元以上，别说是农村了，绝大多数中小城市都负担不起。

套用一句时髦的话，城市与农村的竞争，是网络结构对于点状结构的降维打击，农村根本没有还手之力。

所以千万别回县城买房，如果县城的发展潜力大，也就不会有那么多“北漂”“沪漂”了。

现在的情况是，很多人在县城买了房，一年却住不了几天，还背上了房贷，弄得自己特别累，如果对住房有刚需，我建议宁愿买省城，不要买县城。

而对于年轻人来说，去大城市可能一开始会苦一点，要住两年地下室，但大城市确实存在了太多的可能性，这里有最先进的文化、最发达的资讯、最优秀的人才，哪怕抓住那么一两个机会，人生可能就不一样了。

退一步讲，你好不容易进了城，干了几年又回到了县城或者农村老家，但你的儿子呢？你的孙子呢？还要重复一遍你走过的路吗？想要实现阶层跃迁，总得有一代人做出改变。

不可否认，大城市有它残酷的一面，但这里的资源和机会确实是是小地方无法比拟的，前几年有个“逃离北上广”的话题很火，但后来也有好多人后悔了，又悄悄的回来了。

逃，又能逃到哪里呢？

结语：找到心目中的理想之城

回到房地产税上来看，随着它在试点城市的落地，我觉得短期内房价会出现回调的可能，但这个幅度不会太大，大概会在10%左右，对于有购房意向但还没买房的人来说的确是一个机会。

所以，现在不需要着急去买房，可以在观望一段时间，看看政策的效果和回调的幅度。

至于该在哪个城市买房，还是要把自身的需求和城市的发展潜力综合起来考量，从我和团队这几年的分析来看，潜力较大的城市大致可以分为这样三类：

第一类，一线城市，就是北京、上海、广州、深圳。

这四个城市不管是经济规模、基础设施还是就业机会、人口吸引力，都已经是国际性的大都市，未来的竞争力和投资潜力不言而喻。

对于这几个城市而言，不是买不买房的问题，而是限购政策之下，很多人没法买，想方设法买的问题。

第二类，区域核心二线城市。

按照从南到北的顺序排列，分别是厦门、福州、长沙、武汉、重庆、成都、杭州、南京、济南、青岛，一共10个城市。

这10个城市都是大家熟悉的区域核心城市，位于东南沿海和中部地区，基础条件好，经济腹地大，也都在吸引人口流入，有大的发展潜力。

第三类，都市圈次中心城市。

这类城市也有4个，从南到北依次是东莞、佛山、苏州、天津。

这4个城市的特点是处于都市圈的核心地带，离核心城市近，加上本身的条件也已经非常好，很容易承接核心城市转移出来的资源，未来很可能形成都市圈次中心城市。

有人可能发现了，这些城市都集中在东南部和中部，难道西北和东北就没有有潜力的城市吗？

回答这个问题之前，我先介绍一个概念，叫作“胡焕庸线”。

1935年，地理学家胡焕庸先生提出，中国人口的地域分布可以以黑河—腾冲线为界，划分为东南与西北两大基本差异区，这条分界线就是胡焕庸线。

奇妙的是，自胡焕庸提出这个地理划分以来，线两侧的人口比例几乎没有变化过，东南半壁土地面积占全国总面积的36%、人口占全国总面积的96%，而西北半壁土地面积占64%、人口占4%。

不难发现，东南侧的人口密度是西北侧的42倍。

这么多年过去了，这条线两侧的人口比例还是这么稳定，足以说明我国人口的分布规律是稳定的，将来也很难发生巨大变化。

所以，如果你所在的城市在这条线的西北侧，买房投资的时候就需要仔细斟酌一下了。

而对于持有多套房的人来说，也是时候考虑该如何更加均衡的配置资产了，没有房地产税之前，买房可能就是净赚，但历史已经发展到了一个新阶段，该以一种新的视角去审视当下的环境了。

最后，我想说的是，房产固然是投资，但投资自己和家人才是最重要的投资，尤其是一些落后地方的年轻人，不妨考虑到发达的城市里谋一条出路，我相信只要勤劳肯干，城里面总会有机会的。

愿大家都能前往心目中的理想之城，押对这场极为重要的人生投资。

（排版 | 米小白 审校 | 允允 主编 | 孙允广）

标签： 房地产税 房价 财富 苹果手机 大城市 成本 地价 县城 城市