创10年新低！深圳二手房成交量继续下跌 这类房租涨幅也有规定

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继10月成交量再创新低后，深圳二手房市场能否在年内有所回暖？

据深圳市住房和建设局最新数据，2021年10月深圳市二手商品房成交为18.00万平方米（1977套），同比下降63.30%；其中二手商品住宅成交为15.04万平方米（1605套），同比下降66.42%。据深圳中原研究中心统计，10月深圳二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值，意味着10月深圳二手住宅成交量为近10年来新低。

接受证券时报·券商中国记者采访的专家表示，当下深圳二手房市场的冷清，实际上与深圳在此前过热的交易态势有关。由于此前行情过高，造成了市场透支。短期内深圳二手房成交量还将持续走低，出台二手房市场救市政策的可能性也不大。

值得注意的是，深圳新房市场目前运行平稳，深圳还在不断扩大保障性租赁住房供应。日前，深圳住建局就《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》公开征求意见。《通知》要求，“非居改保”项目的保障性租赁住房面向深圳市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按规定执行，年度租金涨幅不超过5%；

（数据来源：深圳市住房和建设局房地产信息平台）

10月深圳二手住宅成交量创近10年新低

深圳住建局最新数据显示，2021年10月深圳市二手商品房成交为18.00万平方米（1977套），同比下降63.30%；其中二手商品住宅成交为15.04万平方米（1605套），同比下降66.42%。

据深圳中原研究中心统计，10月深圳二手住宅过户套数环比下滑9.1%；二手住宅成交面积环比下滑11.2%。整体来看，深圳二手住宅成交套数自3月起就呈现下行之势。10月二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。

（图片来源：深圳中原研究中心）

国家统计局发布的70个大中城市住房价格数据也显示，9月深圳二手住宅价格环比下降0.5%，降幅比8月扩大0.1个百分点。自5月以来，深圳二手住宅价格已连续四个月环比下跌。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对证券时报·券商中国记者表示，从近期情况看，在二手房参考价机制持续发力且信贷环境未明显改善之下，许多房东惜售，购房者也在观望中，短期内成交量难有较大起色。

不过，相较于二手房市场的冷清，深圳新房市场整体较为平稳。深圳住建局数据显示，10月份，深圳新建商品房成交为53.82万平方米（5570套），同比下降5.95%；其中新建商品住宅成交为48.57万平方米（4712套），同比增长7.84%。从房价来看，9月深圳新建商品住宅价格环比上涨0.2%。而在此前8月，深圳新建商品住宅价格环比涨幅还曾排名70个大中城市第一。

诸葛找房数据研究中心认为，深圳在出台二手房指导价后，二手房降温显著，促使部分需求持续涌入新房市场，加之深圳土地供应不足，新房项目供不应求，带动新房市场热度提升。

二手房市场冷清或将持续

普遍观点认为，深圳二手房市场的持续降温，与其率先建立的二手住房成交参考价格发布机制有关。2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，成为率先建立二手房指导价的城市。随后，深圳二手房成交量自3月后开始持续下滑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，当下深圳二手房市场的冷清，实际上与深圳在此前过热的交易态势有关。在二季度深圳二手房市场开始降温前，市场都处于过热状态。由于此前行情过高，造成了市场透支，并且市场在降温前普遍期盼价格明显下跌，所以一经调控政策降温市场预期立刻转变。

中原地产首席分析师张大伟指出，深圳是上一轮房价上涨的龙头城市。实际上，深圳自今年年初就在不断加码二手房价格管控，不断加码的调控最终有效打击了之前不断上涨的趋势。

尽管近期多地楼市调控方向已从防止市场过热转为防范市场过快降温，多地在房地产市场调控上相对温和，甚至多地出台“限跌令”或促销政策来稳定房价。但在严跃进看来，短期内深圳二手房成交量还将持续走低，当前的低位行情或至少持续6个月时间。而深圳出台二手房市场救市政策的可能性也不大，因为二手房救市政策实际很少，我国很少有刺激二手房的举措。

深圳“非居改保”项目年租金涨幅不超过5%

值得注意的是，深圳在对商品住宅采取调控的同时，也在不断拓宽保障性租赁住房供应渠道，以满足新市民和青年人的住房需求。日前，深圳住建局就《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》公开征求意见。

《通知》指出，近年来，随着深圳市经济的快速发展，人口持续净流入，新市民、青年人等群体住房困难问题比较突出。制定本《通知》，引导闲置和低效利用的既有非居住房屋改造成保障性租赁住房，有利于进一步拓宽我市保障性租赁住房供应渠道，满足新市民、青年人等群体的住房租赁需求。

《通知》明确，闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住类存量房屋，可申请改造为保障性租赁住房。

为保障深圳产业发展空间，《通知》还明确，工业用地或者物流用地上厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋，在满足产业发展需求的前提下方可进行改造。实施过程中，由产业部门根据产业发展规划和要求研究出具是否同意改造的意见。

在租赁监管方面，《通知》要求，原则上自竣工联合验收之日起5年内（含本数）不得改变保障性租赁住房用途，并按照深圳市保障性租赁住房管理相关规定进行管理，不得上市销售或变相销售，租赁合同中不得包含期限届满自动续租条款。

《通知》还要求，改造后的保障性租赁住房面向深圳市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按规定执行，年度租金涨幅不超过5%；对外出租单次租赁期限原则上不低于30天，经承租人同意，可按月、季、年收取租金，但应当按照住房租赁资金监管规定进行监管。此外，为防范出租床位等“群租”乱象，改造为宿舍形式的保障性租赁住房原则上应当趸租给用工单位，作为单位员工宿舍使用。

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