惠州楼市旺季寒意逼人：开发商开出21%抽成销售佣金，变相降价打折成风

“金九银十”步入尾声，惠州房地产市场在营销旺季中铩羽而归。

据房地产咨询服务机构世联行数据，2021年第42周（10月18日-10月24日），惠州商品房网签1384套，同比下降69.77%；网签面积13.41万平方米，同比下降71.17%。

即使在黄金九月，惠州楼市亦寒意逼人。中原研究中心数据显示，9月惠州新房住宅成交5558套，环比下降8.6%，成交面积57.6万平方米，环比下降10%。9月惠州居住用地共计15宗挂牌，总成交占地面积环比下降73%。

各大房企为抢客户纷纷放出大招，零首付、购房返现、9折卖房等活动再现市场。为激发房地产中介带看热情，有开发商推出高佣活动。

时代周报记者获悉，10月，位于惠州南站片区的新盘天著春秋推出21%佣金活动，客户成交后房地产中介可获得总房价21%的佣金。该楼盘均价约为1.2万元/米²，100平方米户型总价约为120万元，成交佣金或高达25.2万元。

市场横盘时期，开发商为争夺客户，部分楼盘以价换量，一度引发监管部门关注。

9月14日，一名购房者在惠州民意直通车平台发起投诉，称惠阳某项目推出打9折活动，并在签约当天送客户价值40万元家私卡，真实打折幅度低至七折；惠阳有个别楼盘购房返17万-46万元；大亚湾某项目购房返30万元。

近日，惠州市博罗县发布《关于规范商品房销售行为，保障消费者（购房人）合法权益的告知书》（下称《告知书》）。

《告知书》表示，开发商恶性竞争行为严重扰乱房地产市场秩序。此外，违法违规预售还侵犯消费者合法权益，可能会导致项目资金量断裂，无法按期支付工程款，成为新的烂尾工程，带来一系列社会负面影响。

惠州楼市遇降价潮

“姐，买房吗？深圳周边，首付18万元就能买3房。”国庆黄金周至今，深圳购房者黄颖（化名）每天都会接到惠州项目的推销电话。黄颖曾在2020年陪家人到大亚湾度假，并在参观售楼处时留下电话号码。近期，她感觉楼盘推售电话明显增加，开发商促销活动力度之大超出预期。

黄颖从房产中介处获悉，惠州有楼盘推出首付1.5成起活动，首付款仅需18万元起便可购置建面约85平方米的2+1户型。此外，大亚湾还有楼盘打出“零首付”噱头，买公寓返租金、包装修送家具等均是开发商的营销利器。

多名购房者认为，开发商恶性竞争扰乱市场秩序，对已购房业主构成利益侵犯。今年下半年以来，多名购房者在社交平台发文抗议开发商降价促销。

事实上，惠州已出台“限跌令”，防治市场降价乱象。8月15日，惠州市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，表示对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于95折的楼盘，将被下调未推售房源备案价格。

国庆期间，博罗县住房和城乡建设局向惠州中奕房地产开发公司下发《整改通知书》。惠州住建局表示，该公司旗下的项目有明显低于备案价9折销售行为，扰乱房地产市场秩序。责令该公司在收到《整改通知书》后7日内进行整改，整改期间暂停销售和网签业务。

“明面上降不了价，但有的项目会打擦边球。送车位、送家电、送物业费都相当于降价，开发商还可以垫资降低首付比例，甚至买房返现等。只要想卖房，操作手法很多。”10月29日，一名TOP10房企深惠营销负责人梁菁（化名）对时代周报记者表示，惠州楼市下行，开发商为保销量多采取降价方式。

近期，惠州开发商加快推盘力度，推售面积行至年内高位。

据中原研究中心，9月，惠州新房住宅批售20420套，环比上涨248.8%；批售面积205.1万平方米，环比上涨245.2%。

与此同时，惠州多区库存高企。截至9月，惠州全市库存周期上升至19个月，仲恺区为16个月，环比上涨16.6%；惠城区为27个月，环比上涨11.2%，大亚湾去化周期最长，高达34个月，环比上涨14.9%。

尽管开发商加快推盘节奏，但受政策持续收紧、房贷利率走高等因素影响，购房者观望情绪浓厚。

据惠州合纵联行数据统计，10月18日-10月24日，惠州全市住宅成交914套，环比下跌34%。其中惠城区成交325套，占比35.6%；博罗县紧随其后，成交198套占比21.7%。

房企谨慎拿地

市场温度转冷，开发商感受最深。今年以来，惠州楼市成交量降至冰点，布局惠州的开发商走进“至暗时刻”。

9月8日，惠州中院出具《民事裁定书》，裁定终止光耀集团重整程序并宣告光耀集团破产。光耀集团成立于 2002 年，主要业务是房地产开发。惠州，正是光耀集团的发家地和重仓地。

光耀集团发展窘境，是惠州开发商的缩影。前三季度，惠州房企销售金额和销售面积均录得大幅下滑。

据克而瑞研究中心数据，2021年1-9月，惠州TOP10房企流量销售总金额为450.56亿元，相较去年同期下滑11.4%，入榜门槛为27.04亿元。惠州TOP10房企累计销售面积为327.92万平方米，同比下滑16%，入榜门槛为20.02万平方米。9月，惠州TOP10项目销售总金额达13.97亿元，同比大幅下降，跌幅为61%。惠州TOP10项目总销售面积达10.45万平方米，同比下跌59.7%。

楼市寒意从交易市场传导至土地市场，惠州土拍流拍现象频出。作为买地主力，开发商现金吃紧，买地计划被搁置。

2021年前三季度，惠州共出让土地546万平方米，成交68宗，流拍13宗，流拍率为16%，位于粤港澳大湾区前列。

10月22日，惠州出让五宗地块，两宗位于惠城江北、三宗位于龙门县。最终，仅惠城区江北片南区地块成交，其余四宗地块以流拍收场。

梁菁告诉时代周报记者，今年8月，惠州加强对房企购地资金来源审查，超出“三道红线”，存在重大失信行为的房企不得参与土地招拍挂。此举“劝退”了部分高杠杆开发商，降低土地拍卖热情。从房企布局角度看，现在房企拿地都十分严谨，宁愿错过也不能拿错，惠州整体市场偏向冷淡，开发商不敢贸然进场，预计土地市场转冷现象会持续到今年年底。

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