风暴眼｜“风”吹16年后房地产税靴子落地：如何影响房价？为何势在必行？

凤凰网《风暴眼》出品

2021年初，头顶“万科董事长”头衔第五年的郁亮，在公司内部信中说到：一个单位，要么「做冠军」，要么「抄好」作业，“我们只有冠军和其他这两个选项，没有别的选项。”

这已经不是郁亮第一次向外界“释放危机感”了。2018年，万科举办媒体交流会，在王石眼中一向沉稳的郁亮，履新不到一年就发出“活下去”的呐喊，一时间令整个行业哗然：连“老大哥”都如履薄冰了？

2018年万科媒体交流会现场（图源：网络）

成立于1984年的万科自然是“嗅觉”灵敏的。从2016年底开始，“房住不炒”四个字给房地产市场泼了盆不小的冷水，各地的调控政策无一不在考验着地产商们的承压能力。夹杂其中的，还有多年来不绝于耳的 “房地产税”征收传闻，令本就复杂的房地产市场更为扑朔迷离。

而今，这把悬在楼市头上多年的“利剑”或将终于落下。

自5月11日财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会后，10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

这是否意味着，“房地产税”的“靴子”真的要落地了吗？

01、风吹16年

有关“房地产税”的呼声，事实上早在16年前就开始了。

2004年，经历了非典对国内经济的重创后，房地产在第二年承担起“保增长”的重任。在住建部 “18号文”的刺激下，2004年全国房价迎来飞速上涨，全年同比涨幅达到14.4%，由此开始，国内房价一飞冲天，大多数中国人来不及反应，就已经被远远甩在身后。

2003年，全国房价迎来“转折点”（图源：知乎）

然而在地产商们赚得“盆满钵满”的背后，风险也在靠近。进入2005年，为抑制房价格过快上涨，国务院出台“国八条”，就当时的房价上涨问题作出明确要求：“各地区、各部门要充分认识房地产业的重要性和住房价格上涨过快的危害性，高度重视，加强领导，把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。”

同月，“房地产税”首次被官方提及。时任财政部副部长肖捷在出席某论坛时表示，“中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。”

自此，关于“房地产税”的风开始吹向每一个中国买房人的心里，尽管大多数人对这四个字懵懵懂懂，但却在态度上显示出了高度的一致性——只要是能抑制房价的，都支持。

2006年全国两会上，“改革房地产税收制度”被正式写入“十一五”规划中。同年年底，这项事关千家万户的全民改革迈出了第一步，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》将纳税人范围扩大到了外商投资企业和外国企业征税。

时间来到2008年，全球金融危机致使国内大量出口企业倒闭，居民购买力下降，房地产市场首当其冲受到影响。资料显示，在危机发生后的半年内，北京房价累计跌幅达13.6%；广州60%以上的楼盘降价，房屋交易量萎缩近3成，土地频频流拍；深圳房价更是暴跌，有楼盘甚至从最高价20000元坠落，最后以9000元甩卖；还有楼盘开出不到5000元的起价，创下了当时深圳市的最低纪录。

全国性房价的“低头”令彼时关于“房地产税”的风声小了不少。

2009年，为提振经济，“四万亿计划”横空出世，房地产市场如久旱逢甘霖般迎来了大笔资金入场，房价再“抬头”。同年两会上，“研究推进房地产税制改革”被重申。

2011年初，“房地产税”改革终于迈出实质性一步，上海和重庆开始试点对个人住房征收房产税。

何时推向全国？这一问题，一问就是十年。

自2011年起，有关房地产税全国推广的讨论断断续续，但一直未见落地。据凤凰网《风暴眼》不完全统计，在2011至2021年的十年间，至少有17次官方会议或官方发声涉及“房地产税”。

公开资料梳理，凤凰网财经制表

02、“临门一脚”差在哪儿？

“难产”的“房地产税”，“临门一脚”究竟差在哪儿？

要解答这一问题，首先要搞清楚“房地产税”的定义。

“房地产税制是指与房地产有直接关系的各种税收制度，其中，房地产是指广义的房地产，即作为财产的房地产和附着在其上的各种权益的总称。”

解释起来就是，“房地产税”主要包括10个税种，即营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税。

图源：知乎

这其中，“房产税”虽与“房地产税”仅一字之差，意义却大不相同，套用数学概念则是：“房产税”是“子集”，“房地产税”是“全集”。

很多老百姓潜意识中能给房价“降温”的，正是“房产税”——在房屋保有阶段，向房屋产权人所征收的一种存量税。

对很多关心楼市的人来说，“房地产税”很像“狼来了”的故事，“听了十多年，光打雷不下雨”，但每每听到最新进展，大部分人仍旧抱有期待。

03、一旦施行将如何影响房价？

在不少房产观望者眼中，房地产税改革仿佛一根“救命稻草”，自洽的逻辑也很简单：“房产税”给房子收税，对炒房的人来说，增加了一笔支出，于是自然要掂量三分，由此一来，需求被抑制，房价自然下降。

这一观点曾在房地产税火热的那几年被不少房产“大佬”们站台，

曾任全国人大财政经济委员会副主任委员的黄奇帆曾公开表示，“从国际惯例国际经验来看，房产税当然是该收的。”

他认为，征收房地产税可以使中国税制结构从间接税为主转向间接税、直接税相结合，还可以增加持有成本，在一定程度上抑制房地产炒作，也会促进房地产的资源优化配置，使闲置的房屋真正的能够使用起来。“征收房地产税的增长，会使得现有房地产税负结构发生变化，包括印花税、土地增值税、房产增值税等，甚至会带来土地收入、收费等制度的调整。”

从中可以看出，虽然房地产税的提出背景是中国房价飞速上涨，这一政策也被不少人认为是房价调控手段之一，但更重要的是，房产税一旦开征，将成为地方税收的长期稳定支撑。

然而，同为房地产大佬的许家印并不这么认为。

2018年，在全国政协经济界别36组小组讨论会上，第十三届全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印提出对房地产税出台的建议。

他认为房地产税对抑制房价起不到决定作用，出台之前需要做大量充分的调研和交流。如果为了控制房价，应该是阶梯式的征收房地产税，对富裕的有钱人征收，对普通百姓要另外考虑，不能反而增加百姓税收。所以，许家印认为，出台细则要很慎重，考虑老百姓的情况，要深入广泛地研究，对房地产税出台做出切实、科学、合理的判断。

第十三届全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印（图源：《经济杂志》）

另一位知名房地产商孙宏斌也持同样观点，在2019年3月的“融创中国2018年业绩发布会”上，有投资者向孙宏斌提问“房产税对未来房地产行业的影响”，一贯爱爆金句的孙宏斌直截了当：“房产税出来也没事！”他说：“房产税出来以后你不买房子了吗？不会。人们挣那么钱存银行干嘛，最终还是挣钱存钱要弄套好房子，所以说‘房地产税’对市场没太大影响！”并预测，“房产税短期内出不来，逻辑一直没有太清楚。”

融创中国2018年业绩发布会现场（图源：网络）

中泰政策研究团队此前则指出，理论上，开征房产税有可能在短期对房价形成压力，原因是“房产税将增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源释放，而需求在短期难以扩张，供大于需的格局将在短期推动房价回落”。

但该团队同时认为，在具体操作上，房产税改革需要考虑三个维度——开发、交易、持有环节上，税收后移的程度；税率选择的高低；税基的宽窄。“不同改革方案，会导致房产税试点的效果发生明显的差异。”

研报中，该团队以人口流入相对明显、楼市热度相对偏高的S市和H市为研究对象，测算三种方案对其房价短期的影响，得出的结论显示出较大差异性。

“根据不同改革力度方案的推算，若改革力度偏温和，选择税率偏低，税基偏窄，房价短期下行的空间可能仅为3%左右；而如果改革力度偏大，选择的税率偏高，税基偏宽，房价短期下行的空间可能接近30%。”

无论房地产税对房价的影响如何，可以肯定的是，对于房产持有者来说，征收房产税所带来的持有成本无疑又增加了一项支出。因此，在征收房产税时，如何避免伤害到合理需求成为一个必须考虑的问题。

正如上述团队认为，由于不同城市具有不同的特点，若采取相同的改革方案，对不同城市的影响差异明显；建议由中央部门确定房产税改革的总体框架，设置房产税税率、税基的选择范围；由地方在总体框架内，结合自身情况确定实施标准，确保改革前后市场相对平稳。

04、“虽迟但到”

尽管针对房地产税政策的细则还需多方探讨，但市场对于政策的预期却空前一致：肯定会出，只是时间问题。

为何势在必行？

2010年，财政部、国家税务总局有关负责人曾在回答这一问题时给出明确答案，“既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整和土地节约集约利用，引导个人合理住房消费” ，这也是官方首次正式对居民住宅征收房产税问题发表比较具体的意见。

从十年前的双城试点，到十年后仍未扩围，房地产税到底该怎样稳妥推进？

如今十年时间过去，房地产税所面临的环境较过去发生了更为复杂的变化。去年，财政部科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时表示，目前大家争论得比较多的一个问题是如何设置免征额，“有观点认为按人均多少平米免征，比如人均40平米以下免征，但家庭人数在变动时如何认定也成为一个难题。”

除了价格问题外，有业内人士认为，还需考虑会否影响房地产市场和经济发展，在征税范围、税率设计、理顺与相关税费关系、征税主体等方面需要充分论证、征求意见。

而在任泽平看来，除了现实意义外，房产税如若推出，将是中国改革转型的重大利好。“房产税要解决两个问题，第一个问题是税基，第二个问题是税源，税基是评估这个房子多少钱，税源要弄明白谁名下有房子。现在互联网这么发达，全国房地产联网这件事情不难，但是为什么连不上网？大家想一想就明白阻力在哪了。”他明确表示，房产税短期推不出来，“如果要推出来，一定是中国改革转型的重大利好。”

如今，房地产税试点终于在千呼万唤中拉开帷幕，又有哪些重点值得关注？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这次政策意义非常重大，是房地产制度改革大潮中最值得关注的一个政策，值得社会各界的积极关注。

此次政策明确了房地产税改革的三大目标：

第一、积极稳妥推进房地产税立法与改革。该表述说明，房地产税改革将遵循试点先行、在推进立法的渐进思路。

第二、引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。该表述说明，当前将对住房和土地利用行为进行严管和引导，尤其是严管炒房等行为。

第三、促进房地产市场平稳健康发展。该表述说明，房地产税的改革，不能简单理解为财政体系的改革，而要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等进行联系。

而此次试点城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各类房地产，而不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

严跃进表示，改革的核心是居住用的住宅项目，这是当前老百姓最为关注的内容。非居住用房地产本身有房产税一说，此次试点城市会从房产税的试点转变为房地产税的改革。农村住房不纳入改革，当前改革是指国有建设用地的相关住房。

根据公告，决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。以此而言，从试点到成熟推出，也许还有很长一段路要走。

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