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陈天诚：房地产税是一个地方税无关联网、热点城市或许是首批试点

2021-10-23 21:19:02 来源：凤凰网财经

目的可能与欧美房产税不同、但手段可能接近：欧美的房产税主要定位是增加财政收入，税率的制定是以支定收（根据财政收支的缺口来确定税率），不同点是，试点工作决定指出我们的目的是：“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”，这个更接近于日韩带有地产调控工具目的。欧美的税基较广，日韩对刚需免征较多。比如上海重庆试点方案都是为抑制投资性需求，上海外地人首套征本地人则不需要、重庆对三无人员首套征税而本地人仅独栋和高档征，当然，新的试点方案肯定会扩大税基，但这些都体现中国房地产税试点的目的不同于纯财政增收的欧美式目的，但手段可能接近。

房地产税是一个地方税无关联网、热点城市或许是首批试点：之前大家讨论全国联网说是为房产税，我们一直强调房地产税是地方税，每个地方征收自己的，房子不会跨地联网统计，此次试点再次明确试点地区在国务院试点办法基础上制定具体实施细则，也就是实际税率及免征情况其实由各个地方根据情况进行确定，我们预计大部分城市会在范围内就低征收，我们预计：北京、上海、重庆、深圳、浙江、江苏等房价存在明显上涨压力的地域或将是试点重点城市。

征收对象及免征范围、上海重庆方案免征范围过大、免征面积过多：所有居住和非居住用地的各类房地产都是征税对象（除宅基地外的），我们预计会有免征范围，目前上海试点方案是首套免征（二套人均60以内免征）、重庆方案是普通住宅免征；美国对于低价值不动产直接免征，对于自住房进行适度减免，英国对于自住的享受25%折扣，对低收入的纳税人最高可以免征。我们认为相对合理的是设定人均免征面积（扣除公摊），现行上海试点方案实际征税房产占存量房产不足2%，免征面积为人均居住面积的两倍，税基明显过窄，国际上普遍是根据评估值进行扣除免征，面积免征是中国特色。

估值和税率预计不会太高、核心是要扩大税基而不是过高税率：对于非住宅依旧按照1986发布2011年修订的《房产税暂行条例》征收（依照房产余值计算缴纳的税率为1.2%、依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%）；对于住宅：1）国内试点城市：上海市0.4%和0.6%两档，重庆是0.5%、1%和1.2%三档；2）国际通用：美国最高的新泽西2.1%最低的夏威夷0.27%，大部分在0.5-1%之间。从上海重庆试点来看，进一步试点应该该是减少免征、税率是相对合适的。另外，上海重庆试点征税税基都是按交易价格打折，一来在大涨时候不能反应真实价值，二来容易通过阴阳合同进行避税，假如按照目前二手房指导价（上海三价从低）来看，大概是市场价格的5-7折。举例来讲，如果上海普通市民，按目前均价5万元计算，套均90平米，套均市值约450万，按6折评估且0.4%征收的话，每月约缴纳房产税900元，一年约1.08万元。

已经有了10万亿房地产相关收入、中国还能征多少房地产税、会进一步依赖还是减轻依赖：2020年，房地产相关税收中契税7061亿，土增税6468亿，房产税2842亿，耕地占用税1258亿，城镇土地使用税2058亿，几个房地产特有的税种约2万亿，再加上土地出让金8.4万亿，房企所得税4120亿，不考虑房地产相关产业链，地产行业收入贡献近10万亿，中央39%、地方56%的收入来自房地产相关，房价稳步小幅上涨其实符合社会整体利益；截止2020年末，我们测算存量住宅340亿平（3.33亿套、户均1.05套、包含2020年末施工面积65亿平米），房产市值约340万亿，如果不考虑免征和试点范围，按0.5%税率全国征收也就1.7万亿元，如果考虑户均90平米免征，则实际免征面积高达284亿平米，实际征税面积约56亿平米，按0.5%税率全国房地产税预计可征收2800亿，相当于目前的非住宅房地产税范规模还不及土地增值税规模。

短期房价面对压力（房产投资价值重估期）、长期核心城市房价依旧面临上涨压力、对开发商短期影响较大：全球多国已经征收房产税多年，不但没有见到房价系统性下跌，反而不断上涨。如果税率低于1%且有合理免征面积的基础上，将导致低能级城市房产的持有价值不断缩水，强化资产向核心城市转移的趋势，且核心城市供需矛盾依旧尚未解决，核心城市房产的配置价值将进一步加大；但短期房价依旧面临压力，房地产作为大类资产的持有价值进入质疑否定阶段，对于布局低能级城市的开发商或将进一步面临困难，因为虽然低能级可能不是试点城市，但会导致大家减少或者延缓房产投资。

总结：中国政府始终以维持房地产的健康稳定发展为任务，征收房地产税的目的和欧美或许略有不同，但长期降低经济和居民对地产的依赖是不变的方向，这并不代表要彻底打压房价，未来限购限贷政策有望逐步退出，房价稳步小幅上涨符合社会的整体利益，我们预计房地产税的扩大试点方案主要在上海重庆方案上，减少免征套数和免征面积，税率大概率维持相对低位，对房价短期有压力长期强化核心城市房产价值，对开发商短期销售也会有显著影响。

标签：陈天诚房地产一个地方税

陈天诚：房地产税是一个地方税无关联网、热点城市或许是首批试点

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