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倒计时！房地产税来势汹汹，试点城市比落地时间更重要

2021-10-23 18:18:09 来源：智谷趋势

房地产税会来，但绝不是今年。刚需，也可能在覆盖范围内。

关于近日疯传的房地产税“靴子”马上要落地，可以明确给出这样的观点。

为什么？

近一年，有关房地产税的新闻层出不穷，越来越频繁被提及。

但我首先要指出非常重要的一点，从去年年底以来，部委和高层对房地产税的调门并没有改变，都是“积极稳妥推进”。

2020年12月，财政部部长刘昆在《人民日报》撰文称，要立法先行、充分授权、分步推进，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

2021年3月13日，十四五规划提到，推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。

4月7日，财政部税政司司长王建凡：积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文：积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月11日，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会。

10月16日，高层在《求是》发表文章《扎实推进共同富裕》，再次提到要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

“积极稳妥推进”，比之前的表述“稳步推进”要更迫切一些。“积极”两字表明，主动性和推进速度在加强。

其中，5月份的座谈会和最近高层的文章，更具有鲜明的标志性意义。

前者首次提出要实行房地产税试点，并且有实质性动作（召开座谈会），后者是则是高层首次撰文提出，意义不一般。

不过，税收法定，房地产税的全面落地必须“立法先行”。据闻“房地产税法正由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草”。

立法过程相当漫长。按照正常速度，房地产税立法起码要三五年时间。当然，十四五规划明确提出要推进房地产税立法。要是真能发布，倒也实现了目标。

如今，立法的同时提出要搞试点，表明房地产税改革要 “立法与试点并行”。

或许意味着，立法的工作还在继续，同时在部分城市开展试点，其中的经验也可以融到法律条文里。

不过，虽说试点要加速落地，高层讲话还着重提到，但我敢肯定：

房地产税试点不会在今年公布。

原因有三：

第一，没有出现明显迹象。高层讲话的标题是《扎实推进共同富裕》。也就是说，房地产税立法和搞试点是在共同富裕框架下，一种调节收入分配的手段，而不是单独拿出来讲的。

换句话说，要是高层这次不提“房地产税”，也不意外。房地产税，只是作为实现共同富裕的部署动作之一。

况且高层的表述仍旧是今年一以贯之的“积极稳妥”，并没有诸如“加快”、“落实”等提速的前缀。

因此，凭高层的讲话就推断试点工作提速甚至今年落地，并不靠谱。

更重要的是，当下的主要任务是稳楼市。房地产税试点一铺开，改变人们的预期，房价有可能在短时间内受到冲击。这就不稳了。

第三，今年三季度的经济表现一般，为了提振经济，减税降费还差不多，不会贸然加税。

今年三季度，GDP增速破5%到4.9%，相比于二季度增速放缓3个百分点，低于预期。限电、双减政策、房地产调控是主要原因。四季度，会在这些方面有所松动，以便经济恢复。

因此，房地产税试点，最早会在明年一季度，或者经济较好的时段推出。

那么，最先落地房地产税试点的城市有哪些？

楼市一直是求稳，而不是房价的暴涨暴跌。房地产税的出台，会增加库存量大的三四线城市业主持有成本，造成抛售，影响房价。因此，房地产税大概率不会在这些地方真正实行，更别说拿它们试点了。

其次，房地产税是调节收入分配，实现共同富裕的手段。 哪些城市会试点，还要从政策和市场两个角度分析。

政策方面，正如此前专家的分析，会在浙江、海南和深圳实行。前者是共同富裕示范区，加之浙江全省楼市也相当火热，试点理所应当。

海南地方小，是很好的试验田。加上取消期房、禁公寓令等相当超前的楼市政策，都是海南率先提出。这里，也自然是房地产税最好的试点。

深圳的原因，当然是先行示范区的头衔。

当然，要排除浙江、海南两省的三四线城市。加上试点并不需多，因此 杭州、三亚、深圳这三个楼市最火热的城市，成为试点的概率最大。

至于早年实行房产税试点的上海和重庆，也有可能在现有试点方案的基础上，做出一定的调整。

最后一个问题，房地产税会怎么征？

在我国，房地产税可谓身兼数任。

是实现共同富裕的手段；

是调控房地产市场的方式；

是提高政府税收收入，取代土地财政的保障。毕竟，多个城市已进入存量房时代，拍地的数量和土拍收入越来越少。

之前，我们在上海和重庆都做过房产税的试点，但不太成功。主要原因是：

上海只对增量房征税，重庆只对高端住宅征税，两地征税范围都不大。

其实，该不该有个免税范围，税率多少，我觉得并不是首要解决的问题。最迫切要解决的，是如何对存量房实行增税。

众所周知，地方政府在房地产领域的收入，主要来自土拍、交易环节的税费。房地产税是持有环节的税费，未来有替代土拍收入的意思。那么，房地产税出台的同时，土拍、交易环节的税收都要调整。

这也意味着，如果让已经买了房的业主再交房地产税，等于重复征税。

所以，房地产税的出台，一定伴随着土地财政的大调整。

调整之后，逻辑就大不同了。土地收入减少，势必会在持有环节增大税收范围和额度。 按照这个逻辑，未来无论是首套房还是N套房，房地产税都是不可避免的。

这也意味着，对于首套房的房地产税，不能过高。

举个例子，一套房大约300万左右，如果按照上海0.4%左右的税率，一年房地产税1.2万，还是高了点。

注意，这是在调整了土地收入和交易环节税收后实行的税率。不然，一边是超高的房价，一边是高昂的交易成本，又加上每年上万的房地产税，是一个普通家庭无法承受之重。

对于多套房，可以用 分段累进税率。

具体税率不做探讨，也可能给地方政府一定的灵活空间。但每一套实行不同税率，确实可以起到调节收入、调控房价的作用。

可以肯定的是，房地产税的时代，将伴随共同富裕的进程，逐步到来。

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