美元债融资降温：近四个月合计融资137亿美元，仅为年初一个月额度

由于本月房企美元融资出现明显波动，美元融资出现降温。中原地产研究中心统计数据显示：今年7月至10月，合计美元融资仅137亿美元。9月以来美元融资51亿美元，不论同比、环比均出现了明显下调。下半年截至目前融资额只相当于今年1月一个月的数据。

短久期美元债受到的影响最大

美元融资降温在于近期个别美元债出现延期，10月11日，当代置业发布公告，公司寻求将2021年到期票息12.85% 优先票据到期日延长三个月；同日晚上，新力控股集团发布公告称，即将于10月18日到期的2.5亿美元债及最后一期利息可能会违约。

上述公告对市场产生了冲击，由于担心会有更多的债券出现延期或违约，一个月内，已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中，短久期的产品受到的影响更大，2021年到期的债券跌幅最大，其次是2022年到期债券，2023、2024、2025年到期债券的情况则较为平缓。

中原地产首席分析师张大伟分析认为背后核心原因还是房地产调控，特别是三条红线抑制了房企融资渠道，而销售收紧又导致企业回款困难，开发贷、按揭贷款双收紧，使得房企还债能力锐减，引发市场的多米诺骨牌效应。不过他也表示，房地产行业的整体风险可控，目前市场的调整，更多是情绪的宣泄。

随着调整深入，上半年的抢房潮现象消失殆尽，2021年1月至9月商品房销售额134795亿元，增长16.6% ，相比1月至8月22.8%的增速，下调迹象明显。7月、8月、9月市场的成交量和成交额已经连续3个月下滑，拆分单月数据观察，9月份单月商品房销售额1.57万亿，同比下调了15.8%，专业机构认为市场的拐点已经出现。

房地产信贷规模也出现明显下降，单独看三季度，房贷同比减少了5100亿，是出现市场全面速冻的最大原因。 张大伟表示，今年上半年信贷相对宽裕，局部地区的房地产的确出现过热的现象，但三季度随着调控的加强，全国性出现了放款难，特别是热点楼市城市，包括华东、华南，楼市房贷排队现象严重，制约了楼市成交。

据21世纪经济报道记者了解，三季度以来，广州住房贷款的放款周期至少延长到3个月以上，“今年年初的时候，只要资料齐全，半个月左右就可以完成放款，但是到了5月份之后，情况就出现了变化，额度几乎‘榨干’至少等三个月，六个月也常见，有些银行甚至直接停贷。”一家房地产中介表示。

银行的贷款利率也接力上涨，热点城市广州2021年迄今，一、二套房贷已经上调四次，一些新楼盘因为放款速度问题，只接受四大行的按揭贷款。“之前也有和股份行合作，但是5月份以后，由于股份行的额度有限，贷款期限很长，因此客户如果没有特殊要求的话，我们都是指定四大行贷款。最好是能够一次性付款，对于一次性付款的客户，我们也会做一些适当的优惠。”华南本地一家房企的负责人表示。

房地产市场整体发展平稳

有观点认为，房地产从短期市场趋势看，销售收紧是趋势，国际评级机构持续下调房地产评级，在“三道红线”、“两个集中”以及房贷五档管理等政策下，企业销售增速下滑，投资增速下滑，短期偿债压力加大。

据光大证券研报显示，2021年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，其中世茂集团到期规模最大，为8.2亿美元；2022年全年共有544.16亿美元的债务即将到期，其中佳兆业集团、景程、绿地等房企到期规模较大，均超过20亿美元。

不过也有分析认为市场目前的反应过度，粤开证券研究院副院长康崇利分析认为，今年以来，房地产行业外部环境发生重大变化，部分过去高杠杆经营的房企经营面临困难，风险有所增大。一方面，房地产贷款风险上行需要重视，部分陷入债务违约的房地产公司现金流承压，影响贷款本息偿还；另一方面，由于贷款总量占比有限，截至二季度末，41家上市银行的对公房地产贷款占比为6.35%，对资本市场的总体资产质量影响非常有限。

他表示，在过去几年的房地产严格调控之下，房地产长效机制逐步建立，我国房地产市场价格和预期整体保持平稳，房地产行业经营稳健，财务指标相对健康，行业总体平稳发展。同时，房企杠杆率整体呈现下降趋势，行业抵御风险能力有所增强。

安信证券的分析师池光胜、陈雨田的报告指出，近期地产债价格波动较大，尤其是中资美元地产债，与行业信用风险释放节奏、市场交易结构、情绪过激反应等有关，对于经营基本面健康的房企存在一定误伤。房地产市场经过过去几年的调控，房价大幅下跌的可能性较小，而房企杠杆在三条红线出台后也趋于下降，行业抵御风险的能力有所提高，本轮地产信用危机对于经营基本面健康的房企可能存在误伤。安信证券也关注到，集中供地、贷款两集中等管控下，很多房企为了节约现金支出，相较以前拿地权益比有所下降，少数股东权益占比有所上升，这更多是房企在偏紧的资金环境中为尽快改善财务状况以满足监管要求的缓冲手段。在此背景下，投资者不妨对权益比适度下降、少数股东权益适度回升的房企考虑给予更多宽容。我们相信，在监管政策的持续规范下，未来多数房企有能力让报表更加规范、财务更加稳健、经营可持续性更强，实现房地产行业的平稳健康发展。

兴业研究认为，随着“房住不炒”的理念深入人心，房价上涨的预期正在逐渐扭转。到2021年第三季度，预期未来房价上涨的比例已经下降至 19.9%，接近 2014 年第三季度房地产市场低迷时的水平。从投资回报来看，2021 年 9 月，100 个城市中房价环比下跌的数量已经上 升至 43 个，平稳发展会是未来房地产行业发展的主基调。

10月15日，央行在三季度例会中提及房地产，并发声“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。央行金融市场司司长邹澜在发布会上表示：近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。

此外，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

最新的消息显示，近日已有城市的银行信贷额度放开，房贷政策最紧时期或将过去。

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