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物业停牌，美元债延期支付，百强房企“当代置业”逼近债务违约

2021-10-13 19:08:53 来源：花朵财经

若论2021年最惨行业，房地产恐赫赫有名。

过去一年，受调控政策及房企流动性风险频繁发生等影响，房企惊雷时有发生，市场甚至不乏恐慌情绪进一步蔓延。

随着市场雷声四起，这次也终于轮到了总部位于北京的百强房企——当代置业。

谈起当代置业，它可以说是房企中的另类，因为公司自创立至今，始终坚持绿色、节能、可持续的地产开发。

然而，正是这样一家怀揣绿色核心价值观以及社会责任使命的企业，却走向了债务违约的边缘，到底发生了什么？

又一家百强房企陷入资金困局

在一众房企哀鸿遍野时，尽管当代置业身处京圈，却依旧难掩资金链的紧绷。

10月11日，当代置业发布公告称，寻求将2021年10月25日到期、票息12.85%的优先票据赎回35%后，剩余部分到期日延长三个月，以改善流动性和现金管理，并避免任何潜在的偿付违约。

据悉，上述票据为当代置业在2019年4月25日发行，期限在18个月，发行规模在3亿美元，以及息票率为12.85%的美元债。其由当代置业的若干附属公司担保，并在新交所上市，而目前剩余本金为2.5亿美元（约16亿元人民币）。

值得注意的是，为优化债务结构，在10月11日的同一天，当代置业发布公告称，公司控股股东张雷和公司总裁兼执行董事张鹏，为支持本集团，彼等有意向本集团提供合共约人民币8亿元的股东贷款，并预期于未来两至三个月内完成。

显然，为避免债务违约，当代置业似乎正在想办法自救，以提振市场信心。不过根据数据显示，目前当代置业有5只存续美元债，总发行金额约14亿美元，且其中有一笔本金2亿美元，利率11.8%的美元债，将于2022年2月到期。

也就意味着，即便目前的2.5亿美元债务成功展期，并得到了相应的解决，但后续当代置业还是存在不少的陆续到期债务压力。

10月8日，当代置业旗下物业上市公司“第一服务控股”公司已宣告短暂停牌，以待根据香港公司收购及合并守则刊发构成本公司的内幕消息的公告。

于是，彼时市场开始流传出当代置业或将出售上市不到一年的物业公司来自救。然而，卖资产实际已成近期濒临危机的房企自救标配。比如，10月4日违约的花样年，已选择出售旗下物业公司彩生活的部分资产展开纾困。

手握百亿，却无法偿还2.5亿美元？

根据房地产行业监管三道红线显示，剔除预收款后的资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不小于1。

而截至2021年6月30日，当代置业三道红线的表现为，剔除预收款后的资产负债率为83%，净负债率为93%，非受限现金短债比为1.46，期间仅踩中一道红线。

可诡异的是，2021年中报显示，当代置业财报明明显示账上还有136.24亿元现金及等价物，非受限现金短债比高达1.46，最后2.5亿美元债却要延期还，这又是为何？

市场存在消息称，当代置业的财报数据可能经过了修饰，否则很难解释手握超百亿现金，却无法偿还2.5亿美元债务的事实，甚至还要靠股东借款来纾困。

三道红线监管期间，其实目前已有不少房企为达标而粉饰财报的先例。以此前被市场质疑可能存明股实债的蓝光发展为例，蓝光发展债务违约披露数据显示，截至2021年6月30日，蓝光发展货币资金余额高达110.16亿元，不过公司可自由动用资金仅有2.07亿元。

当代置业的现金流动性并不如半年报显示的那么充裕，市场担忧情绪是不言而喻的。10月12日，著名债券评级机构穆迪公司已将当代置业的企业家族评级由“B2”下调至“Caa2”，将该公司发行债券的高级无抵押评级由“B3”下调至“Caa3”，并将上述评级列入下调观察名单。

财报显示，截至2021年6月30日，当代置业负债总额还有862.56亿元。其中，流动负债661.79亿元，短期借款93.47亿元。

市场融资环境不断收紧

造成当代置业流动性压力过大，除债务居高不下外，与企业的外部融资环境，以及销售端的双重挤压或也息息相关。

今年以来，房企融资环境明显严峻。根据贝壳研究院统计，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%，较上半年16%的降幅进一步扩大5个百分点。与此同时，自2020年四季度后，受金融侧监管影响，房企新增发债规模长期低于到期债务规模。

在此环境，房企违约事件频发，“借新还旧”更是难上加难。然而，据第一财经报道提及，此前当代置业多靠“借新还旧”偿还境外债，而近几日，当代置业美元债大幅杀跌，投资者抛售债券，市场已对其能否筹集到兑付资金充满担忧。

事实上，近年来当代置业的融资成本也一直居高不下，更加深了市场对公司融资环境的担忧。据悉，2018年12月，公司发行的一笔1.5亿美元优先票据，利率高达15.5%，创造了当时的亚洲纪录。

而截至2021年6月30日，当代置业融资成本为2.06亿元，同比增长23.5%。此外，截至目前当代置业共有5笔存量美元债，其中有4笔利率超过11%。

对当代置业而言，除了可能受到市场融资环境不断收紧影响公司的流动性风险外，今年房地产市场大幅降温，进而导致公司现金流回笼速度减慢，同样在影响着公司的经营环境。

根据当代置业公告显示，今年前9月公司合约销售额约335.44亿元，同比增长24.6%。但从单月来看，9月公司单月合约销售额仅约35.63亿元，环比8月下滑15.4%，同比下滑21.8%。受调控及信贷政策影响，今年的“金九银十”行情，已然不复存在。

面对此番危机，同时随着债务违约风险显现，当代置业将走向何方，旗下楼盘又会不会烂尾，显然仍有待时间检验。