【报资讯】房地产的一大毒瘤？用你的钱盖你的房，还烂尾了

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

(资料图)

烂尾楼业主们放手一搏，终于有一些停贷的楼盘开始复工了。

听起来很像好消息，但是停贷的“根儿”却仍然没有解决，某券商对停贷事件做了估算：行业的停工面积大约5亿㎡，按1万/㎡的价格来测算，对应资产价值5万亿，按60%的首付计算，涉及2万亿的按揭。

风险大不大？看各方表态，“不大”。

监管说，“引导金融机构市场化参与风险处置”，地方说，“保交楼、保民生、保稳定”，银行则是晒出了各自账单说，“风险总体可控”。

接下来，银行也强势表态，这些停贷的业主们还是得还贷的，因为他们头上还有一把叫做“征信”的刀。

但停贷的业主们既然敢停，就肯定不在乎什么征信了，而其他被点燃怒火的人们，开始把这事儿往“根儿”上刨了，祸首直指预售制，任泽平更是大声疾呼“是时候取消商品房预售制了”。

对于预售制，争议也不小：

赞成取消的人认为，预售制对于购房者不公，用你得钱盖你的房，还动不动就烂尾了，那这钱去哪了？“以后一手交钱一手交房，天经地义”。

不过也有反对的，认为“预售制是全世界通行并且合理的，如果取消预售制，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者。”

预售制该不该取消？

最近，又有风声传出来，某一线城市的住建局内部已经在开会，探讨实行现房销售的可能性，房协也想组织开发商讨论，但是大部分都不愿意多谈。

毕竟，预售制已经在中国内地存在了28年。

1953年6月，有一家“霍兴业堂置业有限公司”在香港注册成立了。

老板是霍英东和妻子吕燕妮，他们正式从航运跨界到了房地产，那时恰逢香港人口激增，商业蓬勃，房地产市场很火爆，霍兴业堂成为了霍家地产的大本营，第一笔生意就是铜锣湾的使馆大厦，打响了头炮。

然后他们从嘉道理家族买下了众坊街道东莞街的地块，准备盖100多栋住宅。

但是吧，盖楼需要钱，公众买楼也需要钱，以前整栋卖，后来他分层卖，但是分层还是门槛太高，一下拿不出来那么多钱，有买卖才有房地产的兴旺，咋调动大家买楼呢？

于是在房子开始盖之前，他就派发售楼说明书，告诉大家虽然房子我还没开始盖，但是我已经准备卖楼了，但是我也不让你一次性付清，而是分期：

第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。

这就是成了中国最早的分期付款和“卖楼花”。

这个创举真的是震动香港，地产商们很快就学会了，看中里面机会的黄牛们，也是开闻风而动，低买高卖，赚了不少，“卖楼花”风靡香港，“整个香港仿佛疯狂了似的，普罗大众卷进了房地产的旋风里”。

1988年，海南也学会了香港这一套，“卖楼花”也开始成为海南特产，并向两广扩散，现在的不少地产大佬，都曾在海南玩过这个游戏，但是很快，房地产泡沫破裂，这场游戏奠定了海南“天涯海角烂尾楼”的场景。

在霍家“卖楼花”创制后的40后，也是海南房地产泡沫破裂的1年之后，1994年，《城市房地产管理法》通过，预售正式制度化。

在香港火爆，进入内地市场后，自然也是大受欢迎，别说，预售也确实能达到四方共赢：

对开发商而言，能解决缺钱的问题，因为预售能够回笼资金，是高周转的重要一环；

对于购房者而言，期房的价格相对现房低，购房压力能小很多；

对于银行来讲，业主的贷款背后是高额收益，房贷是银行的主要利润来源之一；

而对于国家发展而言，对城镇化的推进作用，贡献不可磨灭。

当然，最开心的就是开发商，因为很像是一场“空手套白狼”游戏：

2013年，王健林成为了中国首富，大家对万达的扩张“看不懂”，王健林就给大家来了一个释疑，资金链中最重要的一环就是“预售资金”：

一个项目，自有资金占总投资的20%-30%，因为拿地的部分是一定得自己掏钱的，但是买完地办完四证，就可以向银行贷款了，自有+银行贷款能占到总投资的50%，这部分钱可以支撑建设到可以销售的程度，然后剩下的50%的钱，就来自预售。

销售的钱到手，支持把这个楼完全盖完，最后到竣工的时候一算账，销售产生的利润差不多接近甚至等于这个物业的总造价，这样就不需要增加更多的贷款，可以发展的非常快。

可以说，中国房地产市场的狂飙突进，预售制起到了相当大的作用，目前市面上90%以上的新房，都是预售的。

这种模式真的能一直玩的转吗？

还真不是，老王也说了，这种高杠杆的模式有一个前提，就是取决于房地产市场前景和发展趋势，“如果10到15年，中国房地产还能够保持一个匀速或是保持现在规模往上走，这个模式是没有问题的”。

现在，这个模式显然已经有点玩不转了。

预售资金给房企加杠杆，已经成为了行业毒瘤，加杠杆的代价不用自己付，房贷的成本是业主自己背的，而银行在做这笔房贷的时候，也尽可能把自己摘出去，只负责放贷收息，对烂尾房负责的概率微乎其微。

预售是烂尾停贷的根儿吗？

这问题就复杂了，按说上面有规章地方有细则，如果都认真落实也就不会有烂尾事情，但是现实并非如此。

一般来说，卖房的前提是拿到预售证，而拿到预售证的条件包含“四证”在手，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”，然后就申请预售了，当然也有的地方规定，多层建筑要完成主体结构的三分之一以上，高层建筑要完成地面以下主体工程。

但是监管部门对银行的要求是：只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

问题来了，不封顶是可以预售的，但不封顶就不能贷款，冲突下咋执行的，大家肯定都知道了。

而且预售还有一个规定，那就是“预售款必须用于相关的工程建设”，而且会有一个监管账户来管理这些预售款的，开发商对于预售款的支取要严格管理。

按说用预售账户里面的钱就能完成后续建设的，咋就烂尾了呢？说白了，就是钱被挪用了。

要求与实际操作之间，差的就不是一星半点。

这么多年了，这都成了行业“潜规则”了，相关方都是睁一只眼闭一只眼。

而且，在地方调控的时候，监管账户的松紧都是可以调的。

比如，今年4月份，救市还是就房企的选择中，是倾向于救房企的，所以政策向房企倾斜，地方“优化商品房预售资金监管”：不再要求购房款全额缴存监管账户、商品房预售重点监管资金比例从40%调到30%、账户可特例支取、支持企业使用银行在途按揭款资金顶抵监管额度……

总之，一旦开了口子，那么房企的手就很难收回来，那么预售资金的监管就很难落到实处，年景好的时候都做不到，何况现在，这也是老百姓呼唤取消预售的根本原因。

但这事，实在是有点难。

实践过吗？有先例的。

2016年，苏州曾为“引导土地出让理性竞争”，为预售设置条件，做过现售；深圳也曾在2016年拿出地块，来做现售试点；2017年的杭州，曾经在土拍阶段就曾附加过“现售条款”。

但是，试点并不算成功，障碍之一，就是导致“房价大涨”。

深圳的现售地块成了地王，苏州那几年房价涨的厉害，杭州嘛，更不用说了，房价也是被暴力拉升，所以后来也就没人提这事儿了。

“现售是趋势”，算是一个共识，广州房协曾就预售制的去留发过文，有关部门都曾对预售制风险发话，“建议逐步取消”，但是后来用“征求意见”和“情况不属实”搪塞过去了，现售又成了黑不提白不提的事儿了。

2020年，海南省印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，不仅通知上了网，海南省还专门召开了一场新闻发布会来介绍这则通知：

“其中核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等”。

海南搞现售有啥好经验可以推广吗？现在还不好说，但是，海南之后再无一省份，敢把全面现售落地。

那取消的阻力在哪儿呢？

开发商肯定第一个不愿意，预售的杠杆取消了，对于高峰期的房企都影响很大，就别说现在的低谷期了，如果真的取消，那么可能很多房企会加速死亡；

地方上推行的意愿也不是很大，现在在财政收入日渐减少的情况下，对于土地财政的冲击，不是一星半点；

银行也不愿意，当居民的房贷转成开发商的开发贷，意味着当初业主们身上的风险转嫁到银行身上，当银行的风险从20-30%变成70%-80%的时候，结果就可想而知了。

所以，这事的结局会咋样呢？说说就好了，还想咋滴？

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