房企土储换仓，跟着人口、产业、资金新流向走

“关注核心城市核心地段、优中选优”已成为房企投资的共识，市场仍在筑底时，投错一块地可能就意味着难以承受的代价。

历经行业深度调整、三年疫情影响后，哪些城市仍旧值得投资？

据中指研究院发布的《2023中国城市开发投资吸引力排行榜》，北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名仍位列前四，优势明显；杭州、成都、南京等1.5线城市各项指标表现较好，排名仍位居前十。

(资料图片)

排在6—10位的是成都、南京、苏州、武汉、西安，这些城市经济及人口规模大，产业优势明显，市场需求旺盛。不过，武汉近两年房地产市场调整压力较大，排名下降两位；南京、苏州房地产市场韧性凸显，排名均提升1位；西安人口连续多年快速流入，经济保持较快增长，吸引力跻身前10位。

排在第11—20位的是长沙、重庆、合肥、宁波、青岛、济南、天津、郑州、佛山和东莞。不同城市或受疫情及自然灾害等因素影响，排名有所下滑；或市场活跃度高，排名有所上升。

2023房地产开发投资吸引力TOP50城市

数据来源：中指研究院测算

上述城市的投资吸引力增减背后，是产业动向及其引起的人口流向。中指研究院指出，当前我国城镇化进程进入新阶段，房地产行业呈现出存量和增量并行的态势，人口、产业和交通仍然是房地产市场的核心驱动力，尤其是人口和产业，对市场的支撑作用更加明显。

“人”去往哪里？

人口是房地产市场的需求基础，其总量和增量均直接影响住房需求空间。

2022年，全国总人口出现60多年来首次下降，不同地区之间的人口流动趋势发生新的变化。

珠三角、京津冀城市群人口整体呈现流出态势。

其中，珠三角制造业、外贸等行业整体受疫情影响较大，短期内就业人数减少。此区域内9市除珠海外，常住人口均下降，其中东莞、广州分别减少10万人、7.6万人，深圳特区自设立以来首次人口负增长，常住人口减少2万人。

京津冀城市群人口持续缩减，2022年仅石家庄、唐山、沧州等少数城市常住人口增加，北京、天津分别减少4.3万人、10万人。

长三角、长江中游多个核心城市人口明显增加，人口集聚能力进一步显现，长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三。

该机构指出，长三角城市群的核心优势在于其发达的经济基础、强大的创新能力、完善的基础设施以及城市间较强的产业协同性。

杭州数字经济产业发达，人口增量连续四年位居全国前列，2022年常住人口增加17.2万人，增量居全国第二；合肥在沿海产业向中西部转移，先进制造业快速发展的加持下，人口吸附能力居全国第三位，2022年常住人口增加16.9万人；不过，上海近些年人口增速整体呈放缓态势，2022年受疫情影响，产业链和供应链受到冲击，部分产业外迁，人口流出明显，全年常住人口减少13.5万人；

长江中游城市群承接沿海地区的产业转移，同时核心城市在中西部地区产业升级中承担创新带头角色，制造业、信息技术和高端装备制造业等领域具有较高的竞争力和发展潜力。

其中，长沙工程机械、汽车、生物等支柱产业的高速发展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4万，居全国首位；南昌产业聚集效果明显，全年常住人口增长超10万人，位列长江中游城市群第二。

中西部地区核心城市人口虹吸效应持续显现，西安和贵阳常住人口增量超过10万，成都人口增加7.6万人，核心城市凭借经济较快发展、更多的就业机会，持续强化对周边人口的吸引力。

中原地区、东北地区人口则普遍下降。

产业和钱流向哪里？

在这轮新的人口流动中，产业是吸纳和吸引人口的根本要素。近些年，新一轮技术革命开启，战略新兴产业持续发展，各地聚力产业结构转型升级，核心城市新兴产业发展迅速，先发优势或带动产业链聚集效应进一步提升。

根据中指研究院发布的“中国新经济企业500强”研究成果，2022年中国新经济500强企业中，民营企业数量为407家，占比超八成，为新经济的创新高地；北上深三城企业数量稳居第一梯队，聚集新经济500强企业最多，合计数量达到216家，比例高达43.2%。

从区域上看，东部地区企业整体经济实力强、科技水平高，新经济500强企业数量也占据明显优势，为422家，占到总数的84.4%。

中部地区企业和西部地区企业分别为37家和34家，占比分别为7.4%和6.8%；东北企业数量最少，仅有7家，占1.4%。

生产总值方面，总体来看，2022年我国GDP万亿城市数量与上年一致，仍为24个；110个城市经济总量在3000亿元以上，较2021年增加5个；24个城市GDP超万亿，数量与2021年持平，经济总量占全国的比重为38%，较2021年小幅下降。

具体到城市，上海、北京、深圳经济总量保持前三位；广州受疫情等多重因素影响，2022年GDP仅增长1%，位列全国第5，被重庆超越，这两个城市GDP均在2.9万亿左右；武汉疫情后经济逐渐恢复，GDP再度超过杭州，位列全国第8，武汉、杭州GDP均近1.9万亿；东莞受疫情及外部订单减少等超预期因素影响，名次较2021年下降2位，但仍保持在万亿GDP之上。

另外，2022年常州、烟台GDP均达9500亿元以上，即将迈上万亿台阶。

从增速来看，2022年，我国经济面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续演化，全年GDP增速为3%，多数城市受疫情冲击，经济增速出现明显回落，仅个别城市增速超10%（金昌、宁德）。

在万亿以上的城市中，部分城市受疫情影响经济增速出现明显放缓，如上海2022年GDP下降0.2%，北京、广州、天津、郑州等城市GDP增幅均在1%左右。

聚焦核心城市群进行投资

近几年，房地产市场的区域分化日益明显，优势区域因市场需求支撑较强，在下行周期中成为企业业绩“压舱石”。聚焦这些优势区域进行投资，有助房企成功穿越周期。

据中指研究院报告，2022年，主要城市群经济人口规模及发展水平优势明显，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝）在土地面积仅占11%的情况下，经济规模在全国中占比达53%，常住人口数量占比42%。

经济与人口的高度集中也为住房市场发展带来巨大优势。2022年五大城市群商品房销售面积占比为48%，销售金额占比达61%，房地产开发投资额由2021年的56%提至58%。

各大城市群中，长三角城市群吸引力占据鳌头，有14个城市位居全国投资吸引力前50。前述机构指出，2022年长三角房地产市场受疫情影响调整幅度较大，但热点城市基本面良好，市场韧性较强，2023年以来市场情绪逐步修复，土拍热度也带动房地产市场进一步企稳。

珠三角城市群的9城中，有7城位居投资吸引力前50。机构称，虽该城市群受到疫情严重冲击，经济增速放缓、人口大规模外流，但城市群经济发展韧性凸显，产业升级进程加速，有望迎来新的高质量发展阶段。预计珠三角城市群房地产市场存在恢复预期，但区域复苏节奏有赖于广深市场恢复速度。短期来看，随着政策持续优化、人口加速回流，核心城市市场情绪有望改善，销售或有所修复，带动区域市场有序复苏。

京津冀城市群产业结构转型升级，各城市内生动能逐渐修复，但人口持续外流，导致房地产市场需求释放空间受限。其中，北京市场仍是驱动京津冀房地产市场的核心动能，销售市场整体平稳，政策有空间，市场预期有望逐渐修复；天津人口持续外流对房地产市场形成一定制约，但产业和人口规模对市场形成支撑，其余城市市场企稳或需更长时间；河北三四线城市市场仍承压。

成渝城市群区域内房地产市场分化明显。机构分析，成都楼市保持较强韧性，政策仍存优化预期，市场成交有望保持在高位，城市投资吸引力强；重庆受产业结构调整及商品房库存偏高影响，市场信心不足，土拍情绪仍不乐观，短期市场承压，中长期市场空间仍在。

长江中游城市群核心城市资源集聚能力强，但短期房地产市场恢复动力弱，市场企稳仍有赖于经济恢复及政策带动。

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