上海楼市魔幻困局：如同一面镜子，折射出当前房地产的局促不安

文 / 巴九灵

近期，上海楼市接连上演着各种魔幻的故事。

新房市场上演着疯狂“打新”的故事。

(资料图)

最知名的是豪宅云锦东方只要买到就能躺赚2000万，认购现场热闹非凡，“一日夫妻”“黄牛出没”接踵而至，甚至惊动了警方介入调查。

二手房市场的故事则有些苦涩。

一位房产经纪人告诉小巴：某位业主将上百位房产经纪人拉到一个群里，业主每天在群里发红包，拼命鼓励房产经纪人把自己的房子推荐出去。

此外，在中介公司内网，可以看到不少二手房的挂牌价一降再降，比如某豪宅三月初挂牌价3200万，之后接连不断降价，降50万、降19万、降31万、降70万、降50万，共计降价220万。

魔幻的上海楼市现状，如同一面镜子，折射出当前房地产的局促不安。

房东与买家进入博弈状态

近日，小巴在与多位上海的房产经纪人、中介人士，以及房地产行业专家交流中，频频听到一句话——“房东与买房者进入博弈状态”。

“再等一等，或许就能用低于预期的价格，买到心仪的房子。”这是当前上海二手房市场买房者的心态。

链家三林店M店经理梁超告诉小巴，他接触的一位客户从年初开始看房，看中了一套挂牌价470万，面积70平米的房子，无奈预算不够。没想到到了5月，二手房价格由于各种原因出现了下降，他最终以443万成交了此前挂牌价470万的“心仪情房”。

梁超表示，近期能成交的房子，基本是属于业主目的明确，比如必须要买房或者是置换，所以愿意降一些价格才能成交。面对这种情况，买家则表示愿意再等等，他们做决定的时间周期被拉长。“以往成交一个客户的平均周期为半个月到一个月，如今拉长至两个月甚至三个月。”

买家观望情绪浓厚，这种观望还有别于过去的观望。

“真叫卢俊”创始人卢俊表示，过去买家观望，是观望后市，关于楼市未来的预期到底怎么样，未来的房价会如何， 而如今观望的是到底谁能够降价到最狠。“在足量的挂牌面前，购买者颇有一股选牌的感觉，因为总有房东等不住，总有人愿意出比想象中底线价格更低的价格。”

相比之下，卖家的心态复杂得多，情况也各不相同。

急于出售者，有之。部分业主由于急需用钱、想去一手市场“打新”、急着换改善房，迫于无奈会多次降价卖房。

上海康开房产经纪有限公司总经理秦毅告诉小巴，一位客户急于跨区“打新”，将手中市场价370万的房子降价60万卖了出去。“4—5月以来，那些急于出手的业主一般会选择降价5%来卖掉手中的房子。”

见形势不佳，索性放一放的业主，有之。

多位中介人士告诉小巴，部分业主见形势不佳，降价都难卖，于是选择先缓一缓。“有的房东心态也很好，如果对方砍价太厉害，也不会去卖，毕竟现在只是行情不好，并不是到了要抛盘的地步。”其中一位中介人士说道。

不过，在这样的特殊博弈阶段，卖房难度在增加，一些人的买房计划也因此被打乱。

比如，梁超告诉小巴，他一位客户的母亲年纪大了，腿脚不便，所以他希望尽快卖掉手中的无电梯旧房，去换一处带电梯的改善房，已降价多次，甚至已低于市场价，至今未能售出。

秦毅则说到另一种现象，一位客户计划卖掉手中的房子，购入一套改善型二手房，新房已看好并付了定金。不料行情下滑，手中的房子一直无人接手，最终导致他无法按时交钱买下改善房，违约赔掉了定金。“这种情况我们碰到好几例，这种情况过去很少出现。”

上海二手房量价齐跌

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从4月以来，这张“晴雨表”从阴晴不定到如今阴雨绵绵，从数据上来看，便是量价齐跌。

先看交易量，来自上海网上房地产的官方数据显示，3月二手房成交23646套，环比增长24%，4月成交17334套，环比下跌26.69%，5月成交15300套，环比跌11.73%。

很明显，3月高峰过后，便出现下滑趋势。

“4月—5月以来，每个月二手房的交易量平均出现了20%的下滑。”秦毅深有感触，其公司是上海奉贤新城除链家之外的第二大房产经纪公司，该公司的二手房交易数据也是市场走势的一面镜子。

二手房的价格也在下跌，58安居客研究院院长张波表示，5月份上海的121个板块中，二手房房价上涨的仅有27个，剩余80%区域的房价处于下跌态势。

据“真叫卢俊”方面走访上海多个区域的二手房市场，得出的结论也与之接近。其中，市区老破小，降价空间在10万—20万左右；而上海老牌豪宅可能降更多，一般为5%—10%，据4-5月的成交记录显示，降价空间在68万—400万；此外五大新城的降价幅度普遍集中在5%，最高10%。

量价齐跌背后的真实原因

二手房量价齐跌，原因何在？

58安居客研究院院长张波从买房者的角度，分析了当前二手房需求较冷背后的原因——刚需入市谨慎，而改善需求想换房并不容易，再加上那些有实际购房需求的人群却很难入市。

1.首套刚需入市谨慎度提升，由于今年总体经济环境不确定性增大，加之不少年轻群体的就业压力存在，导致首套房需求总体有所减少，即使是父母长辈可以在首付上给年轻人有大力支持，但受到裁员等外部事件影响，自身会担心未来还贷压力，入市表现谨慎。

2.改善需求的政策门槛较高。上海目前还是“认房又认贷”的政策，对于换房的改善需求非常不友好，卖一买一，首付还是要按二套标准，同时房贷利率也高，尤其是首付比例高，导致改善需求入市的难度依然在，加之经济环境因素搅扰，改善需求难以得到有效满足。

3.限购等限制性政策导致有实际购房需求人群难入市，由于上海目前依然执行严格的5年社保要求，加之单身非沪籍（临港除外）无法买房，这类政策下一步的有效优化，将有利于自住需求有效入市。

同时，卢俊指出了另外几个重要原因——挂牌量激增，购买力不足，且被一手房分流。

梁超告诉小巴，当前家内网的挂牌量高达14.4万，而正常情况在11万—12万套左右，几乎多了25%，这是一个庞大的数据。

挂牌量激增，导致二手房的带看量被稀释。“平均每个小区，以往每周会有5—10组的带看量，如今每周仅2—3组，有的甚至没有。”梁超说道。

一方面挂牌量在上涨，另一方面购买力却不足。卢俊分析了购买力不足背后的原因：经济大环境不佳，整体有钱人减少；过去三年疫情，部分老外离开了上海，以及年轻人流入上海的数量并不多。

数据显示，截至2022年年末，上海市常住人口为2475.89万人，相比2021年减少13.54万人，为近五年来首次下滑。

这时，还有一拨人正在涌向一手房市场。卢俊称，因为限价政策以及品质原因，现在在上海买一手房有很大优势，也有不少上海购买力存在卖掉二手去买一手的情况。另一方面，土地市场又非常需要以及维持比较好的一手房楼市，未来的土地供应量也会比较大。

因此，他预估未来上海二手房的供应量还会维持高位，只要供应量一直下不去，二手房市场就不会快速回暖，未来两年上海整体楼市也不大会有特别热的情况。

上海一手房也在两极分化

上海豪宅云锦东方的打新热轰动全网，给人一种幻觉——上海的一手房市场极其火爆。

也并非如此，来自上海网上房地产的官方数据显示，5月上海新房成交6335套，环比下降了20.95%，比二手房的下降量还要大，当然特殊点在于，这与一手房的供应有一定的关系。

而且，也并非每个新开楼盘都热闹非凡。张波称，一手房市场的分化也很明显，比如5月底开的4个楼盘中，有两个直接日光，另两个外围区域的楼盘降温就比较明显，其中位于临港的一个项目，开盘404套房源，只卖掉50套。“有些区域滞销的情况是非常明显的。”

卢俊也表示，上海新房被舆论关注较多，看起来很热，但观测下来火热的都是个案，外环的刚需类产品的市场表现并不好。

“一手房的一个特殊情况是外地购买力的匮乏，最近几年伴随着杭州苏州的抢人大战，很多在上海的外地年轻人也存在流失情况，而且上海外地买房的门槛属于全国最高门槛，所以一手房的主力供应五大新城的购买力没那么多。”

此外，上海派房咨询创始人王峰也指出，那些地处远郊，几乎没有套利空间的新房，就会卖得比较慢。“实际上大家还是在为确定性买单，是在为一个确定的套利空间付费。”

打新成功即可躺赚2000万的房子毕竟是极端个案，随着如今土拍联动价的上升，二手房价格的下行，两者之间倒挂差价正在逐步减少。

“即使当下二手房的行情并不好，但大家对新房的投资需求依然在。如果政策放松，房子的购买力甚至会源源不断被创造出来，最核心的还是信心问题。”王峰说道。

一线城市的限购政策可能放开吗？

据中指研究院统计，2023年以来，百余城已推出房地产调控政策超250次。

二线城市成为本轮松绑政策的主力军，不乏热度较高的城市如杭州、南京、合肥、厦门等城市对限购政策进行了优化。

在历次楼市周期中，政策宽松往往自三四线城市率先发起，此后二线城市逐步加入阵营，最后一线城市的动向走势备受关注。

上周，中国经济时报刊发《一线城市房地产限购 应适时优化调整》一文，引起转发和热议。甚至这篇文章被认为是采取必要放松措施的提前吹风。

在房地产始终未见起色的今天，以上海为首的一线城市有可能放开限购等政策吗？或者是否有必要放开限购政策？

卢俊表示，他支持适当放松，因为一线城市的限购不是严，而是非常地严格，就上海来说，外地人买房的门槛算是无比地高了，需要五年社保+已婚，这种限购政策属于比较罕见了。

他说到，从目前的趋势来看，适度放松也不会造成行业的快速反弹，因此政策上应该也没太多的顾虑。“对一线楼市的适度放松，有助于提升城市信心，现在楼市太需要信心了，特别是一线城市的象征性非常重要。”

关于具体的放松方向，卢俊指出：对于改善需求，可以放松，唯一一套住宅置换认房不认贷，对于特性区域的放松，比如上海的五大新城，以及对于二手房税费的减免，这些政策都可以作为考量。

对此，张波也有类似观点，他认为，目前一线城市存在部分放开限购的可能性，例如对于上海的五大新城可以在限购层面进行放松，直接降低社保年限要求，但对于中心城区保持现有的限购强度，通过降低门槛、分层放松的精细化操作方式，更有利于对市场精准调控。

总体来说，三四线城市已无必要限购，二线城市逐步放开限购，而一线城市则更谨慎。“因为一线城市的限购放松并不单一只影响本城，一线城市的房子对投资性需求有很强吸引力，一旦限购全面放开，自住和投资的需求都有可能快速抬头。”

限购政策松紧度与市场冷热直接相关。张波认为，一线城市楼市自二季度以来呈现降温态势，具体还需要在6月持续观察，一线城市的降温折射出购房者心态的变化，需要提前关注。

“一旦一线城市市场出现大面积降温，对全国楼市都可能形成信号性影响。”他说道。

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