每日观察!关于货币政策、房地产金融，央行最新表态

近日，中国人民银行行长易纲主持召开会议，传达学习中央经济工作会议精神，研究部署贯彻落实工作。会议提出，当前要着重抓好四项工作任务：一是精准有力实施好稳健的货币政策；二是加大金融对国内需求和供给体系的支持力度；三是推动金融平稳健康运行；四是深化金融改革开放。

值得关注的是，货币政策仍然强调发挥总量和结构的双重功能，更加注重精准性，引导金融机构加大对薄弱环节和重点领域的支持力度。对于房地产政策，再次重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。一方面，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求；另一方面，满足房地产行业合理融资需求，推动防范化解优质头部房企风险。

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发挥好货币政策工具总量和结构双重功能

12月15日至16日召开的中央经济工作会议提出，稳健的货币政策要精准有力。要保持流动性合理充裕，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展等领域支持力度。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，强化金融稳定保障体系。

相比去年对货币政策的定调，由“灵活适度”调整为“精准有力”，其他几乎保持不变。精准意味着结构性货币政策继续发挥作用、支持特定领域，有力意味着货币政策要真正作用于实体经济并见到实效。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，在经济增速较大幅度反弹背景下，2023年实施降息降准的可能性不大，但货币政策将引导市场利率持续处于政策利率下方，保持流动性合理充裕，以配合财政发力，稳定市场预期；2023年信贷仍将保持较高投放规模，投放的重点是国民经济薄弱环节和重点领域，即小微企业、科技创新、绿色发展等。

从央行一系列的操作不难发现，货币政策仍然强调结构上的精准，尤其是要加大对薄弱领域的支持力度。央行此次会议提出的重点任务就包括“精准有力实施好稳健的货币政策”、“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”。

具体举措有，综合运用公开市场操作等多种货币政策工具，保持金融体系流动性合理充裕。充分发挥货币信贷政策工具功能，有力支持恢复和扩大消费、重点基础设施和符合国家发展规划重大项目建设。发挥好货币政策工具总量和结构双重功能，引导金融机构加大对“三农”、科技创新、绿色发展、普惠养老等领域支持力度。

红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖表示，“引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展等领域支持力度”，这对应了未来还是会避免大水漫灌，货币政策仍然以结构优化为主的，PSL和各类再贷款工具投放规模可能会加量。此外，考虑到明年出口下行压力较大，可能需要适度提升宏观杠杆率以对冲外需下行的风险，且科技创新、绿色发展等领域是资金密集型，具有融资需求量大、对融资依赖度高且需长期投入等特点，需要给予金融机构低成本且稳定的负债来源，预计降准降息也不会缺席。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位

值得关注的是，房地产也是中央经济工作会议关注的内容之一。中央经济工作会议要求，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

对此，央行在学习会议中再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的观点。同时提出，因城施策实施好差别化住房信贷政策，满足行业合理融资需求，支持刚性和改善性住房需求。推动长租房地产市场建设，按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式。

对于实施差别化住房信贷政策，央行、银保监会早有行动。2022年5月，央行、银保监会发布通知，对首套住房贷款利率下限调整为贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。在此基础上，各城市政府按照“因城施策”原则，自主确定当地首套住房贷款利率下限。2022年9月，再次发布决定阶段性调整差别化住房信贷政策的通知。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

根据中指监测数据，2022年1-11月，全国各地出台需求端政策接近千条，为近年来历史新高，更多政策发力在刚需购房群体。中指研究院分析，2023年，支持改善性住房需求的政策有望进一步强化，如降低房贷利率、降低首付比例等；2023年核心一二线城市限购、限贷、限价等政策或继续放松，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，为市场释放更多有效购房需求。

央行会议还表示，要引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。坚持“两个毫不动摇”，坚持各类所有制企业一视同仁，引导金融机构切实加强和改进金融服务，加大对民营小微企业支持力度，进一步解决好民营小微企业融资问题。继续推进民营企业债券融资支持工具，支持民营企业合理债券融资需求。

为推动解决民营企业和小微企业融资中存在的堵点、梗阻和瓶颈问题，早在2018年央行会同有关部门就提出，从债券、信贷、股权三个融资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径。随着证监会在2022年11月发文表示支持房企股权融资，民企融资“三支箭”均已落地。

值得一提的是，2022年11月8日，中国银行间市场交易商协会宣布，继续推进并扩大“第二支箭”。在支持范围上，提出包括房地产企业在内，并将中债增担保民营房企发债纳入支持工具统筹推进。在政策目标上，明确表示预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。这一举措有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。此外，交易商协会还组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作。

中国民生银行首席经济学家温彬分析，从政策底到市场底，从输血到造血，可能仍需要一段过渡期。从供给端来看，随着各项融资渠道的重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。此外，增量资金对于项目端的支持和“保交楼”的落实，将有助于稳定居民预期。随着政策效力的持续释放，房地产市场最早有望于2023年上半年触底反弹。

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