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降低商品房销售税费、促进一二线房价回暖业内专家共议房地产基本面修复

2022-12-18 22:50:32 来源：凤凰网

今日在第20届《财经》年会上，多位业内人士共议房地产新发展模式。阳光资产首席战略官、国家统计局原局长邱晓华建议从需求侧发力促进房地产基本面修复。

(资料图片仅供参考)

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议，必须加大政策力度，力争房地产实现弹跳式软着陆，让市场机遇期出现反转。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员，住建部政策研究中心原主任秦虹指出，当前房地产进入到了一个新的发展阶段。要积极探索新的发展模式，适应房地产行业从成长期到成熟期过渡的一些新要求。

需求侧发力改善房地产消费

邱晓华认为，下一阶段国家应从需求侧积极发力，促进地产基本面的修复。财政应出台数支箭改善房地产消费。

邱晓华表示，第一支箭应当强化各级政府公共服务职能，采取多种方式集中购买收储合格的商品房，用于解决中低收入，特别是进城农民工和一些体制内住房条件相对差职工的住房需要。也就是说，各级政府应当把原来用于经济适用房、棚户区改造等方面的钱，适当拿出一部分集中收储已经建成完工合格的商品房，作为政府用于解决所谓新市民、老体制内中低收入职工的住房。

第二支箭应当降低商品房销售领域的各类税费水平。邱晓华表示：“目前在销售领域里的税费负担还是很重，应当适当降低，让老百姓感受到政府的温暖。同时应当降低金融机构的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率还是偏高，应该降1到0.5个点。”

邱晓华还指出，第三支箭应当降低城市土地出售价格，促进房价适当下降。无论是土地价格的高企，无论是税费的高企，都是造成房价高的重要因素，真正由房地产开发上带来的房价高还不是主要的。第四支箭应当进一步改善居住环境，在教育、医疗、商业和公共设施方面，加大政府和全社会的投资力度，创造更多更好的宜居的区域。

加大政策力度实现房地产软着陆

倪鹏飞表示，顺应着陆换挡转型的发展趋势，抵消市场机遇期快速下行的惯性，防范和化解风险，必须加大政策力度，力争房地产实现弹跳式软着陆，让市场机遇期出现反转。

倪鹏飞建议，要通过加快复苏经济，增加收入，扩大就业，防范和减缓外部不确定性冲击。保交楼方面，要加快解决三支箭的梗阻，结合新住房融资模式的建设，建立房地产纾困基金，定向用于出险或困难企业及项目的股权投资。

处置债务方面，倪鹏飞建议，探索建立政府引导社会参与的房地产引导基金，加快战略并购、债务重组和资产盘活，重塑和缩小企业资产负债表，构建企业新开发模式。扩大需求方面，要放宽购房条件，降低购房成本，结合完善住房保障体系，鼓励国有企业或优质民营企业收购出险企业项目用于保障性租赁房，共有产权房或产权房。

倪鹏飞还表示，稳定房价是关键，房价下降有助于降低生活和商务成本，但是要逐步消化，如果出现下降过速的情况，建议可以采取一些临时性管制措施。此外，扭转预期也是重中之重，发挥一二线风向标作用，先让它回暖，同时减少三四线及以下城市土地供应，逐步消化库存。

积极探索房地产业新发展模式

秦虹指出，二十多年来中国房地产企业的负债率没有低过70%，一直非常高。现在房地产高负债出现问题，主要原因有三方面。

秦虹表示，一是房地产发展的阶段发生了很大的变化。房地产过去有四大红利支持：人口红利、经济增长红利、货币红利、住房制度改革红利。现在新的发展阶段，这些红利已经大部分消失。二是企业脱离了轨道，出了很大的风险。三和政策有关。最近中央提出来关于房地产的三支箭，一方面是针对挽救化解当前房地产企业危机的重要举措，同时也是房企新发展模式的一个重要的支持条件。

秦虹表示，未来发展的过程中，房地产进入到了一个新的发展阶段。新发展模式大概有四个方面：开发模式从“三高”向轻重并举的开发、运营、服务一体化进行转型。盈利模式，从单纯的增量开发向存量更新进行转型，融资模式，从高负债到股债多元进行转型。房地产企业的目标模式，就应该从追求规模和速度的扩张向品牌和品质提升方向转型。要积极探索新的发展模式，适应房地产行业从成长期到成熟期过渡的一些新要求。

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