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万亿授信额度开闸，房地产熬过寒冬了吗？

2022-11-30 21:47:24 来源：凤凰网

房企终于等来了特效药，慢慢要走出ICU病房了。

对中国人而言，房地产有多重要？队长相信，大家都知道。虽然在网上，很多网友都骂高房价，可当房价真正跌的时候，又会有很多人骂开发商。要是自己买的期房还没交，价格就跌了，更是要跑去开发商那里闹。

(资料图)

一套房子基本上绑定了一个普通市民家庭绝大部分的财富。这让房地产在中国经济中扮演着独特的角色。房价不能持续上涨，但房地产行业也不能崩盘，唯一能做的就是“去杠杆”、“去泡沫”，“降风险”。这也是央行发布“三道红线”的根源所在。

时至今日，中国房地产行业去杠杆、挤泡沫已经取得卓越成效。在去杠杆的过程中，既有恒大、融创、佳兆业这类债务爆雷的企业，也有万达、万科、中海这类稳健前行的企业。这是一个优胜劣汰的过程，把那些杠杆率过高的房企的债务风险，充分释放出来，也把那些财务稳健，抗风险能力强的房企筛选出来。

而今，中国房地产已经基本呈现出新格局。谁是虚胖，谁是强壮，基本一目了然。经历过瘦身后的中国房地产，不能一棒子打垮，他们在中国经济中承担着支柱性角色。对于那些虚胖的房地产企业而言，他们需要的是瘦身，而不是最后的葬礼。

进入11月以来，各部门都加大了对房地产的扶持力度，开始给住在ICU病房里的房地产企业上特效药。

恒大、融创、富力、佳兆业、华夏幸福以及建业等房企，他们所面临的最大问题是现金流短缺。要把这些房企从ICU病房里救出来，最为简单而有效的办法就是：注入流动性。

据队长统计，各大金融机构给房地产敞开的贷款授信额度已超过1.6万亿，仅国有六大行对房地产企业敞开的授信总额度就超过了1.2万亿。这是一剂猛药，能把躺在ICU病房里的房企给打醒过来。

除了国有六大行的1.2万亿授信额度外，还有央行配套的2000亿“保交楼”专项无息贷款。有消息称，央行后续可能还会再配套2000亿专项无息贷款以帮助房企完成“保交楼”任务。央行的保交楼专项贷款是确凿无疑的定向贷款，这不能为了救房企，而是为了救买了烂尾楼的普通老百姓。

在今年9月份，河南郑州就投入了由央行发放下来的首批100亿“保交楼”专项资金。后续，湖南常德、广西南宁、黑龙江哈尔滨、辽宁沈阳以及河南开封、洛阳等各大城市，都得到了“保交楼”专项无息贷款资金的支持。这在很大程度上解决了各地的烂尾楼问题，帮助期房业主安了心，也安了家。

但要救房企，还要更多的流动性注入，这个重点就在于国有六大行1.2万亿的授信额度了。首先，大家要明白，1.2万授信额度不等于1.2万亿贷款发放。这就相当于一个水龙头，银行最多可以放出去1.2万亿给房企，但具体放多少，还需要银行审批，不是你递交一份贷款申请，就能下款的。

因为银行也要评估风险，有一套自己的贷款规范审核流程。在这里面，依然遵循一个原则：越是财务稳健的房企，越容易获得贷款。相反，那些财务爆雷的房企，是很难获得贷款的。

房地产要不要救？当然要救，但不是谁都救。虽然挺多病人一起躺在ICU病房里，但也不值得每个病人都有抢救的价值。有些病人本就病入膏肓，无药可救了。房企也一样，有些房企已经是财务窟窿穿透底儿了，救无可救，不如剥离优质资产，甩掉垃圾资产，拆分重组。

就如恒大集团，它开发不了土地，退还政府，由政府重新拍卖。它建不成的球场，由其他房企接盘，将球场建设完毕。它拿下来的香港、深圳超级总部基地，没钱开发和运营了，那就让更有实力的企业来接手、经营。也许恒大在未来的某一天会倒闭，但中国房地产仍旧会越过恒大的尸体，欣欣向荣。

在恒大之外，还有一些房企自己挺了过来，它可以出院了，还能出去走两步。只要他按时吃药，坚持锻炼，就能药到病除，恢复健康，如万达、万科、龙湖、雅居乐等。这样的房企当然要支持它，积极治疗，帮助它，稳定中国房地产市场。

这就意味着，经营相对稳健、良好的房企更容易拿到银行授信贷款的特效药。

其实，这也是一个风向标。大家在买房的时候，多多少少都会担心买到烂尾楼。队长给大家一个建议：作为上市房企，一般都会公开重大授信贷款，买房前，大家可以去查一下这些房企的授信贷款。拿到贷款的，肯定比没拿到贷款的靠谱。

那么，这是不是意味着，房企吃了这特效药，房地产老板们又可以接着奏乐接着舞了呢？非也。

房企面临的问题是系统性的，贷款口子的敞开只是解决了房企的现金流问题，并没有解决房子的销售问题。

据国家统计局公开数据显示，1-10月，中国商品房销售额和销售面积分别为10.9万亿元和11.1亿平方米，同比分别下降26.1%和22.3%。具体到企业来看，“2022年1-11月，TOP100房企销总额为67268.1亿元，同比下降42.1％，接近于腰斩，全国房地产投资则是陷入负增长。

这意味着，房子卖不动了。房子卖不动，投入房地产的资金自然也变少了。上万亿的银行授信对房企敞开，只是把房企从ICU病房里拉了出来，要救的是中国房地产行业。但是，谁能把房子卖出去，把财务状况持续改善，谁才能真正走出房地产的逆周期。

在激烈的市场竞争中，房价无法大幅上涨的情况下，房企该如何完成“去库存”的任务？摆在房地产面前还有一个更大的危机，中国人口预计从2023年起进入负增长，没有足够的年轻人来接盘了。中国房地产面临着商业模式的转型危机，住宅的总需求量将是持续萎缩的。

在存量竞争中，谁能杀出重围？

房地产的寒冬还远没有过去，激烈竞争的市场淘汰赛才刚刚开始。那些年，房企乘着房价上涨的东风，在风口躺赢的日子已经是一去不复返了。