全球最资讯丨十问十答!公摊不合理如何维权,取消公摊是否合理?
“110平方米的房子,到手却发现套内面积只有61平方米;购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积,收房时却变成了46%”……这些听起来不可思议的事,却发生青岛一位市民身上。
(资料图片)
提到公摊,大家并不陌生,但很少有人真正了解它具体包含了哪些部分,也搞不清楚自己购买的房子,公摊面积比例是否真的合理。
公摊面积里面到底有多少猫腻?购房者又该如何避免踩雷?
国是直通车采访多位专家,回答关于公摊面积的十个问题:
1、住房公摊面积如何计算?为什么不同的住房公摊的比例差距会很大?
1
北京金诉律师事务所主任王玉臣:提到公摊需要先搞清楚什么叫建筑面积,什么叫套内建筑面积。建筑面积包括套内建筑面积和分摊的公共建筑面积,套内建筑面积是业主专有的部分,关上家门就是我们的套内建筑面积。而分摊的面积则属于业主共同所有的,比如楼道、电梯、一层大厅、物业用房等,这些就属于公摊面积。
2
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》(第70条),都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房,都应载明这两个面积。
3
套内面积是业主实际使用面积。公摊面积包括两部分:一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室,及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
每所小区的规划设计不同,住房公摊比例也就会有所不同。比如:有的低容积率小区,配套丰富,公摊就会相对大一些,如果是高层建筑、公寓楼栋等,电梯、大堂、消防等要求会增加,也会导致公摊面积增加。
2、46%的公摊比例是否是明显违规?有哪些指标可以判断公摊面积是否合理?
1
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:现行规定对于公摊面积大小没有比例限制,主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看,套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长,取决于业主的诉求。
至于前文所提及的46%公摊,据报道,该小区楼栋属超高层建筑(共有55层),这套房增加的公摊,主要体现在墙体的厚度上。
高层房屋公摊相对较大,不过近一米的外墙是否过大,是否为业主想要的居住所必须的公摊?若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与实际有差异,就要走仲裁的解决路径。
由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业,需要归属管理部门做出引导。这样做,有利于规范开发商的经营行为。毕竟,业主对共有和专有部分的房价支付是一样的,但开发商支出的成本是不一样的,要警惕有意做大公摊,降低开发成本的行为。
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中原地产首席分析师张大伟:这一新闻中的业主可能混淆了地毯面积和套内建筑面积这两个概念。地毯面积是室内的净使用面积,也就是墙体以内的所有面积,而套内建筑面积却包括了套内房屋使用面积(地毯面积),套内墙体面积以及套内阳台建筑面积。
上述业主找验房师测量后的实际面积大概率是地毯面积(61平方米)而非套内建筑面积,因此,由此算出的46%公摊可能并不准确。
3、以建筑面积销售房屋(包括公摊面积),这种住房销售模式是谁最早创造出来的?
1
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:这种住房销售模式是学习自香港。有人认为是李嘉诚创造的,实际上早在1954年霍英东就创造了这个模式。当年,霍英东收购香槟大厦,重新开发出售,香槟大厦就首次提出了公摊,把公共部分的成本费用平摊到业主身上。这样房子就可以按套出售了,而非过去的按栋出售。
不过,作为“公摊首创者”的香港从2013年开始,已经改成了以套内面积计价。香港特区房屋销售由此告别“建筑面积”时代。
4、公摊面积中可能隐藏哪些猫腻?
1
北京金诉律师事务所主任王玉臣:在现实生活中公共部分(公摊之外,不计入房本分摊面积,但是归全体业主所有的部分,比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等)对业主而言,往往是不可控的,甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分,广大业主花了钱,却不知道具体在哪里,更不知道有没有产生收益。
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中原地产首席分析师张大伟:有一些小区会将独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中,而国家法律明文规定这些不算公摊。另外,还有不少小区公摊部分的未来收益被开发商或者物业获得,比如电梯广告等。
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广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:比如开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积,但一边收物业管理费,一边将广告收入据为己有;又比如游泳池、地上停车场是共有部分,但却对外营业,这与“一房二卖”类同。
5、很明显,如果公摊过多,会影响到购房者的积极性以及房屋销售。开发商做大公摊面积的动机是什么?
1
没有公摊就没有舒适可言,而且近些年,买房人已经很看重“得房率”这个指标,也就是房屋套内建筑面积占建筑面积的比例,开发商也经常以此作为卖点,因此,并没有太大动力故意做大公摊面积影响销售。
现实当中,甚至有开发商“偷面积”,貌似增加了套内面积,但其实占用了公摊,导致小区整体环境受损。
6、公摊面积成为一笔糊涂账。正常来讲,哪些信息需要开发商向购房者披露?如果购房者有疑问,能否和开发商协商?
1
北京金诉律师事务所主任王玉臣:对于开发商宣称的公摊比例,可以通过一个很简单的办法初步核实。开发商在售楼处必须公开房屋面积预测报告或实测报告,可以从这个报告中查出拟购买的房屋的相关面积数据,拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积,就可以算出公摊比例。
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广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:建议要与开发商协商制定不同类型社区的公摊指引;公摊部分的内容要明晰,经营的部分要将经营收益归属全体业主,纳入物业维修基金,或者抵扣物业费;房屋交付时,独立第三方要对公摊面积进行实测并公示;探索公摊部分定价和套内定价的差异化。
7、取消公摊是否合理?有没有可能按实际的套内面积销售?
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广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:买房不只是室内居住,还有由公摊部分支撑的社区服务。甚者,没有了社区服务,室内居住就是空中楼阁。过去的筒子楼得房率(套内面积占比)很高,但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低(70%-80%),但有高速电梯,有物业管理,有会所,采光通风好。公摊面积一再被诟病、被质疑,意味着当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。
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中原地产首席分析师张大伟:其实,是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,但考虑到如果“公摊面积”不实,购房者不仅要多支付房款,而且还得在以后不断支付更多的成本。从房地产市场健康发展的角度来看,改成套内计价更合理。
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也有声音认为,如果取消公摊,开发商可能为了节约成本故意压缩公共空间面积,降低居住舒适度。
8、如何看待只摊面积不摊收益的问题?例如:电梯间被纳入了公摊,但是电梯广告收入居民又没有享受。
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中原地产首席分析师张大伟:公摊面积产生的收益需要公示,我国《物权法》规定公摊面积产生的利润归全体业主。
9、国外购房存在公摊面积吗?
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广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:国外土地大多私有,购买土地之后,业主拥有产权,这种情况下不存在分摊面积。
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中原地产首席分析师张大伟:公摊计价的原因是中国为小区制,而不是街区制,中国的小区更依赖开发商建设。这种情况下,使得开发商将社区内公用部分分摊成本到建筑面积里。
10、如果购房者在收房时,发现公摊面积不合理,有哪些维权方式?能否获得赔偿?
1
有律师认为,公摊面积属于隐性面积,只有具有资质且比较规范的测绘单位能说出具体分摊部分,很多不够规范的单位往往只告知业主一个大概的数字,因此很可能就是一笔糊涂账,也导致了许多纠纷。具体来说:
1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
2、面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持;
3、买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。
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如遇纠纷,有律师建议,直接找开发商协调;向测绘部门或房地产行政主管部门反映,或者要求测绘单位重新进行测量;还可以通过法院诉讼,由法院指定测绘单位重测。
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